一線城市房價為何迅速上漲？

王紹強

新年一過，一線城市房地產市場仿佛打了興奮劑，進入高燒模式。層出不窮的刺激政策也必將持續影響房地產市場。中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。對于購房者來說，降準以后銀行后續資金將更加寬裕，房貸有望繼續寬松，購房者壓力持續降低。

開年以來，在首付比例下降、稅費下調等連續不斷的樓市刺激政策推動下，一二線城市樓市異常火爆，而亟需去庫存的三四線城市仍不溫不火。那么，此次降準對樓市到底影響幾何？

一二線城市樓市將“火上澆油”？

據wind資訊，易居智庫研究總監嚴躍進指出，降準為商業銀行推進寬松的信貸政策提供了有力的支持。在2015年持續降息的政策下，部分商業銀行會發現貸款方面存在透支的風險。比如從房地產市場的角度看，在房價持續上漲的背景下，房貸申請規模會增大，這會使得商業銀行貸款方面顯得力不從心。而通過降準，進而使得商業銀行可貸資金規模上升，進而有能力繼續推進寬松的房貸政策。這也較好地對沖了持續降息所帶來的部分市場風險。

目前降準的大背景下，應該說在喜悅的同時，也要防范各類市場風險。比如說，近期上海、深圳等城市房價持續上漲，市場較為亢奮。而降準無疑具備了一種“火上澆油”的效應，會進一步使得市場預期看漲，加劇部分房企樓盤項目的價格調整或上升。

九州證券全球首席經濟學家鄧海清也稱，降準投放的是長期資金，在一線城市和部分二線城市房地產價格瘋漲時降準，無疑會加大房地產價格的漲幅。如果房價上漲僅限于一二線城市、房價無法帶動投資，那么資產價格泡沫的風險將大幅增加，應當采取適當措施，吸取日本上世紀80年代末房地產崩盤的教訓。

分城市來看，目前降準對于一二三四線城市的刺激效應會有差異。一線城市由于購房政策比較緊，而且近期也會有一個相對嚴苛的購房政策出臺，可能刺激意義已經不大。二線城市能夠獲得最大的利好。這是因為二線城市的購房需求還沒有完全釋放，恰好可以借此次降準政策而積極推盤和積極做營銷，這個時候購房者可能也會因為一線城市房價暴漲的因素，而積極購房。三四線城市總體上庫存規模較大，但對于購房者來說，后續獲取寬松的房貸可能會有更好的便利性，進而使得購房者的購房成本降低，進而加快購房效率。

上海、北京等地節后樓市急劇升溫

上海賣房者一天漲價三次，“千萬級”新盤“瞬間”被搶光，北京的二手房過戶大廳“一號難求”……春節以后，上海、北京等一線城市房價出現迅速上漲，樓市火爆異常。網民直呼：“簡直是瘋狂，不要錢了嗎？”

專家表示，在貨幣政策和財稅政策的刺激下，目前出現的一線城市房價火速升溫的現象令人擔憂，亟需“因城施策”進行精準調控：對于庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市，應繼續放寬政策刺激需求，而對于房價漲幅較高的一線城市來說，政策則必須收緊。

據報道，上海內環附近一套住宅的業主在購房者看中其房子后，竟一天之內連續跳價三次，最終價格比春節前掛牌的430萬元人民幣貴了70萬元人民幣。此外，上海虹口區一新盤昨天推出的352套總價上千萬的新房，在一天內就被搶光了，銷售額高達36億元人民幣。

而在二手房方面，北京的二手房過戶大廳“一號難求”，朝陽區的預約號在網上叫價千元人民幣，如果加急價格則更高。

偉業我愛我家統計數據顯示，春節后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的網簽量高達6048套，日均成交864套，節后首周交易量為2010年以來的最高值，成交均價為41490元人民幣/平方米，較2015年全年均價上漲5%左右。

為何春節后房價突然變得火爆？

為何春節后上海房價突然變得火爆？專家認為，年前首付門檻的降低及年后房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的出臺，雖然主要針對的并非一線城市，但市場心理開始發生變化。一線城市二手房交易已進入“賣方市場”，更多房東開始惜售觀望，市場房源逐漸減少。

筆者了解到，在貨幣政策和財稅政策的刺激下，購房需求得到了釋放。例如，北京購買140平方米以上的家庭唯一住宅，契稅由原來總房款的3%降至了1.5%，這對降低二手房交易成本立竿見影。按上周二手房的成交均價計算，一套150平方米的戶型契稅將優惠近10萬元人民幣。

多位在一線城市工作的網友表示，一線城市教育、醫療等條件優勢明顯，工作機會更多，隨著人口的不斷導入，房價自然水漲船高。“我們很多人為了留在一線城市，更是舉全家之力購置房產，并加入銀行杠桿，進一步推高了房價。”天津財經大學經濟學院教授叢屹認為，目前一線城市房價迅速上漲的現象令人擔憂，社會資金配置進入一線城市房價中，導致“一房難求”。

2016年被看好的幾種房子

對于購房者來說，近期層出不窮的刺激政策難免會引起一定程度的恐慌，松動的信貸讓購房者難以再期待價格下調回歸合理。降準以后銀行后續資金將更加寬裕，房貸有望繼續寬松，購房者壓力持續降低。所以購房者若繼續觀望可能會錯過最佳購房時機、增加購房成本，積極入市是比較明智的做法。

在買房前，需要考慮多方面的因素。下面我們一起看一下2016年被看好的6種房子：

1、學區房

大家一看到學區房，肯定會說教育部不是正在考慮推行多校劃片，為學區房降溫。對，正是由于這個原因，學區房的價格才有上漲的趨勢。教育部推行多校劃片，是可以對重點學區房價格起到很好地降溫作用，但是對其他學校周圍的房價卻起到了升溫作用。

2、軌道交通房

無論在哪個城市生活，大家都是希望自己生活的環境各種便利。而在各種便利之中首要的就是交通便利。大家應該時刻關注自己所在城市的交通規劃情況，莫要錯失良機。

3、大城市周邊有明顯人口增量的二、三線城市

這些城市由于地緣關系，再加上人口競爭力的上升，未來的房價上漲趨勢比較明顯。例如北京與天津周圍的保定與廊坊，深圳周邊的東莞與惠州，上海周邊的蘇州。

特別要說明的是蘇州，蘇州其本身就是強二線城市，2014年蘇州流動人口增長率為6.89%，人口競爭力在上升，再加上位于上海周邊這個地緣優勢，2016年蘇州的房價行情大有上揚的趨勢。

處在這些城市中的人群，無論是是剛需還是投資都應趁早下手。

4、在規劃功能調整中受益的房子

比較典型的就是深圳羅湖的筍崗，筍崗以前有著“中華第一倉”的美譽，簡言之就是一倉庫，如今已變身為現代化的服裝貿易中心、建材家居中心、工藝城、二手車市場。功能的轉變對房價具有“推波助瀾”的作用。

大家要多關注自己所在的城市，看看是否也存在這種功能調整片區。機遇總是留給有準備的人的。

5、大城市城中村舊改與改造

例如深圳大沖城中村改造項目，被稱為是廣東最大的城中村改造項目。大沖主要被劃分為復合商業區、還遷出租區及住宅區。深圳白石洲城中村的改造規劃也去年就已經基本成型。這些城中村大多都是農民房，現在施行規劃改造，將原來低矮的農民房建成小區與商業住宅，增加住宅數量，而這兩個城中村地理位置也都是處于深圳房價頂端的南山，大沖已經改造完成，曾一度出現瘋搶的場面，將來的白石洲是不是也會出現這樣的局面，我們拭目以待。

上面只是舉了深圳的例子，其他大城市也存在這種城中村改造情況。大家要根據自己所在城市的具體情況，獨具慧眼，搶得先機。

二線城市房價“虛火”引警惕

在剛剛結束的全國兩會上，住建部長陳政高指出，部分二線城市春節后房價上漲過快，住建部也在密切關注，隨時和地方政府溝通。

市場分析認為，南京、杭州、蘇州、合肥等重點城市都可能將成為下一波暴漲區域。從房價漲幅排名看，2016年2月環比1月，二線城市中，南京、合肥、福州、杭州、廈門、南昌房價漲幅均有所擴大。

公開資料顯示，3月18日，南京土地市場迎來2016年第一場土地拍賣。其中，編號為g01的鼓樓區熱河南路客車廠地塊以48.2億元人民幣總價被招商地產競得，樓面地價29899元人民幣/平方米，成為南京城北區域新的單價地王；3月23日，杭州成交2宗宅地，總建筑面積約為13.96萬平方米，出讓金達45.72億元人民幣，其中一處地塊以45368元人民幣/平方米的價格刷新2016年1月剛創下的單價記錄。

援引業內人士稱，在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下，過剩資金可能流向周邊，并將這些經濟體量較大、供需關系偏緊的二線城市作為“避風港”。各地政府應警惕一線城市房價“虛火”向周邊及其他二線城市傳導。

上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，類似于蘇州、杭州等房價漲幅較大的二線城市后續也面臨政策調控的可能性，但調控的關鍵要看尺度是不是夠大，“如果不能抓到關鍵點，那調控的力度有限。”

筆者注意到，當前，江蘇房地產市場走勢分化明顯，既存在局部地區特別是部分三四線城市庫存較高的壓力，又出現了南京、蘇州等二線城市房價上漲過快的情況。“一方面，積極支持居民家庭合理的自住和改善性購房需求，穩妥有序消化去化周期較長的三四線城市商品房庫存；另一方面，密切關注南京、蘇州等部分城市因房價較快上漲可能帶來的金融風險，促進住房金融業務健康平穩發展。”