2016，在哪里買房？

于洋

從“買不買房？”到“在哪里買房？”，這個(gè)變化僅僅相隔了一個(gè)春秋。

倒回兩年前，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2014年的春天，著實(shí)有點(diǎn)冷。伴隨著“杭州降價(jià)潮”持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)冷風(fēng)嗖嗖，王石等行業(yè)意見(jiàn)領(lǐng)袖更是發(fā)出了“2014年形勢(shì)不妙”的聲音。

但時(shí)鐘并未走太久，事情便出現(xiàn)了變化。在9月的最后一天，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，重申首套房貸優(yōu)惠以及松綁調(diào)整“限貸”政策。一路萎靡不振的樓市便開(kāi)始朝著“反轉(zhuǎn)”的劇情發(fā)展。

無(wú)論是2014年年終“翹尾”，還是2015年春天超出預(yù)期的“3·30”新政，都讓人們感受到了市場(chǎng)的暖意洋洋，更多的置業(yè)群體開(kāi)始認(rèn)真思考一個(gè)問(wèn)題，那就是“買不買房？”

而兩年后的今天，一切又截然不同。

這個(gè)春天，好消息接踵而至。契稅下調(diào)、首付比例降至兩成、買房落戶降門檻、各區(qū)唯一算首套等新政撩撥著置業(yè)者敏感的神經(jīng)。“兩會(huì)”時(shí)間里，房地產(chǎn)、樓市、房?jī)r(jià)、去庫(kù)存這幾個(gè)關(guān)鍵詞再次奪人眼球。

與此同時(shí)，一線城市北京、上海、深圳樓市的高歌猛進(jìn)，讓歷經(jīng)樓市大浪淘沙的置業(yè)者再也坐不住凳子了，擔(dān)憂一線城市的暴漲會(huì)傳遞到青島，開(kāi)始思考“在哪里買房？”

這個(gè)問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)，在地段。而它也恰恰是決定房地產(chǎn)價(jià)值的核心因素。無(wú)論你是自住還是投資，買房都要看地段。

“地段、地段，還是地段。”李嘉誠(chéng)的話早已成為地產(chǎn)界的至理名言。但世間沒(méi)有永恒不變的真理，即使是“真理”也需要不斷修正。特別是城市面貌飛速更新的當(dāng)下，在青島，各個(gè)區(qū)域百花齊放。剛需的，高端的，熱門的比比皆是，重新追問(wèn)，該在哪里買房？

生活在于選擇，適合自己的就是最好的。

寸土寸金的市南

一位地產(chǎn)前輩曾說(shuō)，“在哪買房子這個(gè)事情非常簡(jiǎn)單，摸摸荷包答案就出來(lái)了。”

與一般商品無(wú)異，房子的價(jià)值也直接體現(xiàn)在了價(jià)格上，區(qū)域好的房子價(jià)格自然低不了。在青島，說(shuō)起區(qū)域，人們會(huì)不約而同地首選市南區(qū)。

毗鄰最美海景的市南區(qū)，是青島市政治、文化、金融的中心，自然也是青島經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)。鱗次櫛比的高端寫(xiě)字樓，星羅棋布的金融機(jī)構(gòu)與購(gòu)物中心、優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療與交通配套，讓她成為青島市住宅均價(jià)最高的市區(qū)。

朋友張女士是土生土長(zhǎng)的青島人，從小生活在市南區(qū)的她，為了離父母家近些，準(zhǔn)備選擇山東路萬(wàn)象城對(duì)面的一套二手毛坯房為婚房，花費(fèi)自然不菲，每平方米單價(jià)為18000元。而如果選擇附近的新房，那價(jià)格又要高出許多。

據(jù)了解，市南區(qū)目前在售的青島中心、萬(wàn)麗海景、華潤(rùn)中心、遠(yuǎn)洋公館等，均價(jià)全部都在25000元/平方米以上，即便是對(duì)市南區(qū)有著濃厚的眷戀，也不是“想買就能買的”，房?jī)r(jià)高、戶型面積大，哪一條都讓普通剛需族望而卻步。

更值得一提的是，從2015年青島土地交易市場(chǎng)情況來(lái)看，市南區(qū)的成績(jī)單為“0”，也就是說(shuō)，一段時(shí)間內(nèi)，市南區(qū)不會(huì)有新的樓盤增量入市。如果，區(qū)域內(nèi)庫(kù)存去化較快，那么漲價(jià)自然是大概率事件。

日新月異的市北

行政區(qū)劃的變更，也翻開(kāi)了市北區(qū)嶄新的篇章。其中，最值得一提的便是一個(gè)新片區(qū)的崛起——“新都心”。

作為青島地理位置上的真正中心，青島市政府立志將其打造為新的“城市中心”，區(qū)域地段位置優(yōu)越，前景自然可期。而商業(yè)嗅覺(jué)敏感的開(kāi)發(fā)企業(yè)自然不會(huì)錯(cuò)過(guò)商機(jī)。

紛至沓來(lái)的開(kāi)發(fā)企業(yè)歷經(jīng)多年建設(shè)已經(jīng)將這片區(qū)域打造的有模有樣。萬(wàn)科城、和達(dá)中心城、青建太陽(yáng)島、中海清江華府等項(xiàng)目大多已經(jīng)交付使用，聚集了眾多人氣。與此同時(shí)，位于和達(dá)中心城的麥凱樂(lè)已經(jīng)開(kāi)門納客，位于萬(wàn)科城的凱德MALL也即將投入使用，區(qū)域商業(yè)氛圍愈加濃重。更值得一提的是，地鐵3號(hào)線青島北站至雙山站的通車更為這一片區(qū)增加了活力。

而從2015年土地成交情況來(lái)看，總共成交21宗地的市北區(qū)勢(shì)必將成為新盤最為集中的區(qū)域。海晶化工地塊、老鑄造機(jī)械廠地塊、雙桃精氣化工、國(guó)棉二廠地塊等，這些老廠地塊全都找到的“新東家”。

可以想見(jiàn)，市北的區(qū)域更新與改造加速進(jìn)行中，勢(shì)必將釋放出大量的住宅供應(yīng)，這也在一定程度上保證了區(qū)域住宅價(jià)格的穩(wěn)定。據(jù)了解，目前市北新都心片區(qū)的住宅均價(jià)在13000元/平方米左右。

顯然，對(duì)于剛需族而言，市北區(qū)要比市南區(qū)要更實(shí)際一些。而對(duì)于改善置業(yè)人群而言，市北區(qū)也同樣是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

財(cái)富聚集的嶗山

“千難萬(wàn)難不離嶗山”，這是青島人經(jīng)常掛在嘴邊的一句話，足可見(jiàn)市民對(duì)嶗山的喜愛(ài)。

依山傍海的嶗山區(qū)，多年來(lái)城市建設(shè)飛速更新，市民口中的嶗山區(qū)地標(biāo)“大奶瓶”——麒麟皇冠酒店早已成為過(guò)去，海爾路沿線的寫(xiě)字樓星羅棋布，麗達(dá)百貨與大拇指廣場(chǎng)讓?shí)魃絽^(qū)的商業(yè)氛圍愈加濃重，優(yōu)質(zhì)的交通與教育配套吸引著越來(lái)越多的市民前來(lái)置業(yè)。如果要評(píng)選近幾年青島市區(qū)哪里房?jī)r(jià)上漲速度最快的話，恐非嶗山區(qū)莫屬。

如今隨著青島市政府建設(shè)嶗山金家?guī)X金融新區(qū)戰(zhàn)略的進(jìn)一步推進(jìn)，嶗山區(qū)的財(cái)富氛圍越來(lái)越濃。目前，金家?guī)X已集聚銀行、證券、期貨、保險(xiǎn)、信托、基金、財(cái)務(wù)公司、要素市場(chǎng)、融資租賃、民間資本管理等19類金融業(yè)態(tài)，初步形成了業(yè)態(tài)相對(duì)完善、功能較為齊全的金融組織體系。

除此之外，地鐵M2和M4號(hào)線也將近一步完善金家?guī)X新區(qū)及周邊交通網(wǎng)絡(luò)，助力金家?guī)X發(fā)展。嶗山區(qū)的未來(lái)前景可想而知。

都說(shuō)二手房市場(chǎng)是新房市場(chǎng)的晴雨表。在嶗山區(qū)，二手房的價(jià)格一直持續(xù)走高，無(wú)論是魯信長(zhǎng)春還是海爾東城國(guó)際均大幅上漲，幾乎翻了一番，而且市場(chǎng)不凡需求者。2015年首次開(kāi)盤的金地悅峰項(xiàng)目，同樣是已火爆成交收?qǐng)觥?jù)悉，金地悅峰的價(jià)格已達(dá)到19000元/平方米。

之所以如此，無(wú)外乎嶗山區(qū)的供應(yīng)量相對(duì)短缺。在財(cái)富與人氣的集聚的背景下，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，熱點(diǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)讓?shí)魃絽^(qū)的房?jī)r(jià)水漲船高。嶗山區(qū)已經(jīng)漸漸演變?yōu)椤案蝗司幼^(qū)”。

據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)青建尚東區(qū)、金海花園、碧海山莊等住宅區(qū)的二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到18000元/平方米左右。

生態(tài)宜居的李滄

“寧要市南一張床，不要李滄一套房”。雖然是一句玩笑話。但卻是沿海岸線布局的城市結(jié)構(gòu)曾經(jīng)給人帶來(lái)的置業(yè)心態(tài)。

但現(xiàn)在，隨著世園會(huì)的召開(kāi)，基礎(chǔ)設(shè)施配套的完善，李滄區(qū)城區(qū)的面貌已經(jīng)今非昔比。眼下，李滄區(qū)已儼然成為剛需置業(yè)與首改置業(yè)的首選。尤其是“東李”片區(qū)。

便宜得多的房?jī)r(jià)、宜居性更強(qiáng)的環(huán)境、方便快捷的出行。世園會(huì)后，前往“東李”置業(yè)的人明顯增多。順理成章，也成為了地產(chǎn)大鱷們的必爭(zhēng)之地。

綠城、萬(wàn)科、卓越、新城、海爾、和達(dá)等品牌開(kāi)發(fā)商在此區(qū)域“短兵相接”，大家為了快速去化，難免會(huì)采取降價(jià)走量的策略。市場(chǎng)的價(jià)格自然會(huì)維持平穩(wěn)，值得一提的是，從區(qū)域多個(gè)樓盤所推戶型來(lái)看，2016年與以往有所不同，80平方米左右的戶型所占比例在減少，大多企業(yè)都上調(diào)了戶型區(qū)間。據(jù)悉，卓越地產(chǎn)更是整體調(diào)整了規(guī)劃，普遍調(diào)大了戶型。從中不難看出，改善型置業(yè)比重的提升。

出行不是問(wèn)題，又有綠色點(diǎn)綴生活，價(jià)格親民，維持在“萬(wàn)元線”區(qū)間，試問(wèn)如此產(chǎn)品怎能不受到改善型購(gòu)房者的追捧。

每個(gè)家庭的情況都各不相同，生活的區(qū)域、資金的實(shí)力，對(duì)居所的空間訴求也各有差異，至于該在哪里買房自然無(wú)法一言以蔽之。但可以肯定地是，對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，此時(shí)入市將會(huì)是一種不錯(cuò)的選擇。