房價，可能真的懸了

齊俊杰

今年過年，席間已經很少有人主動談論股票了，說到國內的經濟形勢，大家大多含糊不清，反正都在痛恨手里的錢越來越少了。唯一能提起大家興趣的事，只有買房子！

很多人都是很早買了房子，最近動起了換房的念頭，想把老房子賣了，然后買個學區房或者更大更新的房子，然后勢必再填一大筆錢進去，把自己重新用房貸套死。很想聽聽他們的判斷，但唯一的依據就是，如果房地產跌了，銀行都會出問題，經濟也就完了，所以國家不會讓房地產跌，一定會力保房價。

是這樣嗎？

橫向比較

我之前給大家介紹了股市的估值方法，不但要橫向比較，更要縱向歷史比較，橫向跟行業比跟國外比，看價格市盈率以及盈利能力，是否比別的公司更貴，縱向歷史和自己比較，看自己現在處于一個什么樣的位置上，如果市盈率處于歷史低點，那么基本確定，這個股票就是低估了。但這套估值方法在樓市上完全不適用，中國人最大的風險就是沒有見過一個完整的房地產周期。所以根本無法測算如果房價跌下來到底會跌多少，會跌多久。這就跟股市完全不同，所以我們的坐標只剩下了橫向比較。也就是跟別的國家以及我們自己的香港比較。

國際上房地產泡沫一個重要的指標，叫做房地產市值與GDP的比值，也就是說如果房地產的市值過大，遠遠超過了GDP那么就是泡沫了，美國比較敏感，一般房地產市值超過GDP就算泡沫了。

長達近100年的歷史中，只要這個比值超過了100%，就要小心了。次貸危機爆發的時候，這個比值上升到了172%，釀成了巨大的金融核爆，到了今天美國的這個比值仍然還有128%，所以這個風險到今天依然存在，美國未來一段時間如果經濟重回衰退，那么房價跌也并非不可能。

再說日本，這是一個保守的東方國家，跟我們其實很接近，所以他們把泡沫憋得很大，當年日本泡沫破裂的時候，房地產市值是GDP的2倍，也就是比值到達了200%，到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。

一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。在1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%。1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。

1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。據說當時香港居民的損失就遠遠超過了香港的GDP，如果反推樓市的市值，那么房地產總市值比GDP至少應該在150%以上。

那么現在大陸的房地產總市值/GDP是多少呢？美國做空大師詹姆斯·查諾斯給算了一筆賬，說至少在300%-400%左右，那么話說我們房地產的核爆能力應該是日本的兩倍，美國次貸危機的3-4倍。

我們的算法其實差不多，按照人均居住面積30平米計算（北大的報告家庭平均居住面積116平米），平均房價就算6000元，房地產的市值已經高達234萬億，中國GDP是67萬億，算下來這個比值是350%。

人口流轉

有人說中國不一樣，人口持續流入造成了高房價的剛性需求，其實這個故事我們在香港聽過，日本聽過，美國也同樣聽過，上漲的時候永遠都是剛性需求。每個人對于不斷上漲的資產的需求的都是剛性的。賺錢誰不愿意呢？至于人口流入這個事，未來五年將出現極大的逆轉，首先宏觀大環境下，2015年已經發生了轉折，工作人口開始減少。老頭老太太越來越多。2020年將開始人口負增長。

其次大城市紛紛人口管制，到2020年之前，人口基本不增長，核心城區開始人口負增長。三四線城市倒是鼓勵農民去落戶，但縣城大家也是知道的，除了空房子什么都沒有，現在的農民基本都已經在縣城里有房子了，要讓他們買個十套八套的？估計他們也沒這個能力，更沒這么傻。所以有產業的地方，人口不會流入了，而沒有產業的地方，會鼓勵人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城，房子像牛糞一樣多。鼓勵人口流入，其實也是尋找接盤俠的另一個說法而已。

再者，之前十年房價上漲，是因為央行的資產負債表擴張，換句話說是因為多印出來好多錢，沒地方去，都被房子吸收了，房地產的漲幅，實際上就是實際通脹率，而在2015年，出現了轉折，央行資產負債表收縮了，7萬億資金消失了。貨幣減少了7%，這就是通縮，未來一段時間，貨幣越來越少，拿什么支撐高房價呢？況且，收入越來越少，已經是大家的切身體會，難道大家就沒感受到奇怪？收入越來越少，房價越來越高，這真的靠譜嗎？

所以這就是股市的5000點，只是房地產的周期比股市要長很多，股市一個月房地產一年，股市筑頂一月，房地產可能高位盤整一年，然后股市暴跌3月筑底1年，房地產可能暴跌3年筑底10年。現在把自己重新套死的樓市投資者，不論你是不是所謂的剛需，或者改善需求，到時候恐怕都會很難受。但是斷供風險是沒有的，首付即使20%，裝修稅費加在一起，怎么也得有50%了，而且一旦你斷供，很可能意味著銀行徹底恨上你了，這輩子都不能再貸款了，這輩子也估計買不起房了，所以按照中國人的個性，除了炒房那撥人，大多數人還是會忍的。盡管還給銀行的錢，要遠遠大于房子的價值。

（作者系銀庫金融副總裁）