房子已經淪為一種金融資產

劉維明

任何奇葩的事情都可能在中國這塊土地上發生，比如房地產去庫存，竟然去出個如火如荼的房價大漲和“恐慌性購房”。

如果一個企業生產的商品需要去庫存，說明它的產品積壓賣不出去，其中原因無外乎幾種：供大于求、價格過高、質量低劣，或者企業資金周轉出現了問題，急于將庫存出清換取現金。去庫存需要拉動需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。

當前的中國房地產供大于求、價格過高以及地產企業面臨負債壓力令資金困難，這些都顯而易見。按照正常的規律，房地產去庫存的第一個選擇就是降價提質，讓更多的“剛需”釋放。然而，伴隨著中國房地產的去庫存出現的卻是房價飛上了天！

不僅是在一線城市，事實上二三線城市房價也在上漲。

去庫存是一種商業行為，是企業自身的經營選項。庫存去不掉，企業就生存不下去，企業必須想盡辦法活下來。此時，企業自然處于弱勢地位，放下身段遷就需求者是必須的。但令人大跌眼鏡的是，我們看到的現象恰恰相反——全國范圍內正在上演著一輪以房價大漲為背景的去庫存！

為何？只因去庫存成為了一項“政策”或者“政治任務”。

不想再羅嗦的解讀一個市場問題變成一項政治任務的內在傳遞過程和質變過程，只想大家回憶一個歷歷在目的例子：當大力發展資本市場、股權市場、直接融資成為一項國策和政治任務之后，股市發生了什么？

炒家習慣利用各種信息來蠱惑市場，在房市里也不例外。人們只看到一線城市的房價在暴漲，其實二三四線的房價也一樣在上漲，這就無法用供求關系來解釋了。

房地產去庫存的配套措施很多，減稅、降首付、降低門檻、提供融資便利……很多人沖著減稅帶來的名義支出減少1-2%的政策去購房，殊不知房價此刻漲了豈止2%，對這種隱性的高支出卻無所察覺！降低首付帶來的是高負債杠桿，不僅要多還利息，還會影響生活質量和加大負債風險。

在中國，房子正在或者已經淪為一種純粹的金融資產，是供資金游戲的工具。這種游戲以一線城市為風向標，蔓延至二三線城市：如果一線城市房價上漲，而二三四線下跌或許還能夠用供需關系解釋，但全面上漲只能說明是炒作之風又起，因為此時中國房地產的整體現狀是嚴重的供過于求！

當房子徹底淪為金融資產，那么它的波動會變得與證券和商品一樣劇烈，而破壞性要遠高于股災。北、上、深的房價已遠超東京和紐約，有人說還要漲，因為人多。這種蹩腳謊言很容易識破——北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也遠超了紐約、東京呢？

1990年日本經濟泡沫破滅后，地價持續下跌近80%，其中包括東京在內的6大城市漲幅也一度遠遠高于其他城市，但此后的下跌幅度也遠遠大于其他城市，這就是所謂稀缺資源被資金追逐炒作的結果，也就是房子淪為純粹的金融資產的結果。

除六大城市外的中國地價仍然在下跌，這個現象預示著大多數中國二三四線城市的未來。

以紐約房價較高距曼哈頓40余公里的富人區一套成屋（約150平米）為例，每套46.5萬美元，約合人民幣300萬元左右，在通州會是什么價格？

中國的經濟和民眾收入不足以支撐遠超紐約、東京的房價，某種意義上，中國的房地產正在走向日本的老路。

深圳的房價自年初至今上漲超過了50%，上海的波動也很大，這在很大程度上是由于上述兩個城市本身具有強烈的金融屬性和豐富的金融環境。從歷史上看，深圳的房價波動率遠高于其他城市，具有典型的金融資產特征。一旦價格下跌，其跌幅也遠大于其他城市。

需要注意的是，深圳的房價一旦與北京、上海之間形成巨大的剪刀差，則向后者回歸的概率就會大大上升，現在已是如此。

既然房子已經淪為了一種金融資產，那么圍繞著這種資產的金融鏈條就會被建立起來，無論是影子銀行、P2P、中介、隱性杠桿、資金流動……你在股票市場里看到的現象、經歷的過程，很有可能在樓市里重演。

正如5100點有人一邊讓你加杠桿買入，一邊自己瘋狂減持、拋售一樣，現在也有人讓你加杠桿買入已經瘋狂上漲的房子，然后他們再去庫存……

回想2015年充斥股市的一種論調：未來居民的資產配置會發生長期趨勢的變化，即從已經由于虛高和過剩失去上漲空間的固定資產（房地產）投資向具有長期價值、大力發展的金融資產（股市）轉移，因此會令樓市下跌、股市上漲……言猶在耳，只不過這次的位置倒了過來。

客觀來講，資產配置趨勢的轉變邏輯本身沒有錯誤，只不過被炒家利用成為短期推高股市的工具而已，長期來看，這種配置策略是正確的。

如果你已經在5100點被割了韭菜，這次在樓市里還是當心為妙。

事實上，從內外環境來看，無論是全球政策的一致行動、人民幣匯率的穩定還是能源價格的反彈，都使中國股市的環境正在改善，尤其是全球主要央行都在拼命放水的情況下，中國不可能不動作，否則將陷自己于危險境地，這對實體經濟的風險緩釋（主要是債務）和金融市場的穩定都將產生正面影響，也就極大緩解了市場徹底悲觀令股市長期陷入熊市的風險。

今天我首次在股市盤中而不是盤后在財經交流群中建議抄底，即是因為當前行情類似訛詐，目的只是讓你交出帶血籌碼。

現在賣股買房，相當于5100點賣房買股。

我們已經制造了一次股災，但愿不要再制造一次房災。

（作者系中信銀行總行國際金融市場專家）