房價漲得很自得

萬喆

最近房市又火爆啦，不過我不怎么有閑暇顧及這些問題。我有好多別的問題要想。

首要中的首要，是一件說起來令人傷心，談起來令人羞惱的事情。這個月我又沒有搖上號，我是說車牌。

由于早期各種原因，錯過了買車，所以我在北京，沒有車牌號。

其實諸多原因里，有一個最為重要的就是，我也沒有那么迫切期望殷切期盼非有不可沒有會死的需要一輛車。

但是，既然開始了限購，我就難免追悔自己不早知早覺，所以從第一天起就參加了搖號。

搖號過程漫長而痛苦。如果現在放開限購令，你猜我會怎么樣？我會拿出積蓄，甚至借錢，給我們家所有人每人至少上一個車牌，不管是買什么車。

所以我對那些限購一有松動就開始排隊購房的人根本不屑一顧。雖然在金額上我沒有優勢，但是數量上我一定還是有優勢的吧。

情緒崩潰的市場買賣

到了那個時候，不但我們對于自己是不是需要已經無暇顧及，對于未來會不會貶值已經無暇思慮，我們肯定也不可能去想，限購令之所以到處松動，是因為這東西更好賣了呢？還是因為它們很不好賣呢？去年五次降準降息，今年又降低房地產買房首付比例，前幾天剛剛降準，這是因為房子供不應求呢？還是因為它們砸在手里找不著方向呢？去年12月份還在說去庫存是當前重點，今年2月就開始說庫存都跟不上需求節奏了，這是在逗我呢還是在逗政策發布機構呢？

那也是，你猜我去買車的時候，人家會不會和我說我們這車賣得不好質量不佳找不著像你這么傻又心急的人出錢。他肯定得說，趕緊吧，好不容易政府放開一條口子，這就是最后的機會啦，這貨馬上就絕版啦！要買不但要趕快而且要加價！不但要加價而且要先買號！過兩天政府再一個限購，您回家等著就哭吧！

好有道理！但好像有哪里不對？再一個限購，你肯定損失多少交易量，我不過生活質量或許有點兒小瑕疵，你喝西北風啊，為什么你不哭我反而要哭？

明知道這完全是是行政壟斷、政策不確定性、信息嚴重不對稱和欺詐造成的市場失靈。但我就是忍不住啊！

市場就是靠輿論博弈，或者博傻。你永遠比不過商家耍心機，只是，你能不能稍微不那么崩潰一點？

又一個研究煩惱

本來我一直在找一些有價值的東西研究，而不是老在討論股市、房市、人事和索羅斯。比如說，扶貧。這個題目對國家對個人而言都有很重大的意義，將是中國短期中期長期的任務。

農民是扶貧的主要對象，為了找出真實問題，我亂七八糟的找了很多各種資料看。于是，又發現一件讓人煩惱的事情。

當前我國房地產庫存高企，不但影響了房地產本身的資金鏈和其相關上下游產業的產能、資金等，也對金融機構、對國家整體經濟運行，造成了不良影響。因此需要盡快找到去庫存的方式方法，鑒于中國還存在著大量沒有能夠被“城鎮化”的農民身份人群，他們成為房地產去庫化的重點目標。

這段話是我看到的結論的總結。問題是，就不要談現在的房地產商又開始不承認它們有庫存了。就看看，讓農民工成為買房主力，情況怎么樣？

首先說，讓農民“城鎮化”。農民難道不是已經在不斷地、大量的城鎮化？盡管目前由于老舊的戶籍、保險等制度原因，許多人員不能得到所謂正式的“城鎮身份”，或者不能很好的享受“城鎮福利”，但是他們已經享有城鎮生活，包括工作、收入，也包括家庭、住房。

也就是說，他們也已經在力所能及的買房子，如果他們能夠買得起。

我、我、我買不起啊

所謂農民工的問題，不是他們不進城，不是他們不買房，他們只是買、不、起！

2014年北京職工年平均工資77560元。2015年北京純商品房住宅成交均價達到近3萬元每平方米，同比2014年上漲了10%，創下歷史新高，比2010年上漲了46.3%。

按照這個節奏，一個職工要想購買一套100 平方米的商品房，需要不吃不喝40年。而且3萬元能夠買到北京什么地段的房子，以及年收入77560以下的人群又有多少，這個數據真心不大好找。至于農民工們的收入狀況，呃……

近十年房價都上漲驚人，一線城市尤為突出。從2006年第一季度到2015年第四季度十年間，GDP年均增長率9.5%，深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲 20.4%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。房地產業財富聚集速度遠超其它產業財富創造速度，不同群體的財富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題高度凸顯。

全國城鎮居民人均可支配收入至2007年達到歷史峰值17.2%，隨后震蕩下行，雖然2009年后略有回升，但近四年來持續下降。2015年，全國新建商品住宅成交均價達6472元/平方米，同比增長9.1%，增幅比2014年擴大7.7個百分點，房價漲幅出現較為明顯的攀升。而收入增幅方面則創下十年來的新低。2015年，全國城鎮居民人均可支配收入31195元，比2014年增長8.2%，但增幅收窄了0.8個百分點。創十年來的歷史最低值，跌破2009年的8.8%低位，再創新低。

需求≠消費意愿，而是=消費意愿+能力，所以，市場≠人口數。

農民工的收入，能不能買得起房，什么時候買得起房，其實不僅僅是去庫存者關心的事情，根本是他們自己關心的事情好嘛。能不能買得起房，也不止是農民工的愿望和問題，而是廣大普通職工的愿望和問題好嘛。

房價，你漲得很自得，但是你自然嘛？

連農民工都要發動，那會是因為房子供不應求，還要準備再漲個五百年，還是因為……別的？

房價的連續翻身，據說一直是由于需求太旺盛，據說全是由于經濟學規律和市場規律的全天然自動調節。但是這個需求到底有多旺盛？除了媒體上此起彼伏的饑渴畫面，就是房價翻滾的既定事實。但我們不能拿房價來證明房價吧，這不科學啊！

看看供需，2007年到現在，中國住宅的銷售量只增長了80%左右，但是市場的庫存已經翻了快6倍。而且趨勢驚人，從2011年開始，庫存越來越多，絲毫沒有任何停止下來的意思。

房地產市值與GDP的比值通常被當作一個重要指標，美國次貸危機爆發的時候，這個比值上升到了172%。日本泡沫破裂的時候，比值到達了200%。據第一太平戴維斯測算，中國房地產市值約為270萬億元人民幣，按照2015年GDP67萬億人民幣計算，比值是400%，按照中國股市市值約40.3萬億人民幣計算，是600%。

這也不算啥。按照2015年的全球GDP計算，中國房地產市值是美國GDP的250%，日本GDP的800%，德國GDP的1200%。德國不要哭哈，看完這個你就安心了，如果除去中國本身，中國房地產的市值比全球GDP前十名的國家總和還略多。

有人說，京滬深三地房屋現在總市值約100萬億。這意味著，賣掉京滬深，中國可以買下整個日本，或者買下半個美國。更有人說，當年日本泡沫經濟的頂峰時，把東京賣了，可以把美國買下來。所以，京滬深三地房價還有翻倍空間呢！

誰不愿意房價降下來？

賣不出去的賣不出去，買不起的買不起，按照市場規律，為什么不就降價呢？誰不愿意？

房地產商當然不愿意。

你看看哭得稀里嘩啦說利潤很薄政府老欺負人政商關系讓人心力交瘁活該沒房子住的普羅大眾又喪盡天良的不理解人的房地產商人，再看看十年來福布斯榜上的名單。

我是很支持商人的，可是，發財太容易都沒關系，請您不要閑得那么高調好嘛？

因此，他們總要想方設法讓大家以為他們想讓大家以為的。

比如說，大家都搶瘋啦！可是那些閑得生銹的大多數就無緣和廣大群眾見面。

比如說，房價下降就會引發社會矛盾！可是你就不知道業主的憤怒究竟是來自于單純房價還是買賣中就有信息欺詐。

從現實看，雖然中國并不會發生美國次貸危機那樣的危機，因為中國買房人的絕大多數都是靠長年的辛勤勞動、積極儲蓄、甚至幾代人的積累來付款和還款的，但是房地產價格虛漲造成的資產價格泡沫，的確會對經濟運行造成極大影響，有人研究過，一家上市公司一年的利潤還不夠在京廣滬深市中心買一套房，這種泡沫將實體經濟的血液幾乎抽干，卻留下巨大的過剩產能，加大貨幣泡沫，卻留下風險給銀行金融系統。老百姓呢？收入貌似小漲，但卻離勞動致富的夢想越來越遠。

因此，政府并不愿意房地產行業繼續上漲，但也不愿發生懸崖式的下跌。所以，一切政策都是意在緩和、在撫慰。

然而……，房地產商并不吃這一套！他們吃準了“太大不能倒”這一規律，一限制便雪雪呼痛，一松動便變本加厲。他們不會像政府所想象和期盼的那樣，見好就收，他們本來就是一群資本運作的商人，見利忘義。這是他們本分，責備不解決問題。

房地產到這一步，因為房地產商是最不需要幫助的人，他們只想把大家都變成斯德哥爾摩綜合征，使得調控一廂情愿，與虎謀皮。

煩惱上打個補丁，還是煩惱，或者更煩惱。

（作者系中國黃金集團首席經濟學家）