成都市物業管理企業發展現狀探析及建議

熊子愷

摘要本文通過對所在小區物業以及成都市物業的調查，走訪部分物業管理企業，分析物業管理行業發展的現狀，找出物業管理企業發展存在的問題，提出加快物業管理發展的建議，以推進物業管理有效發展。

關鍵詞物業管理 業務形式 管理規范 科技化 人才培訓

中圖分類號：F270 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2016）03-000-01

一、成都物業管理行業發展的現狀和特點

從1992年成都市第一家物業管理企業成立起，經過二十多年的發展，物業管理行業已成為成都經濟發展重要產業。一是發展較快。到2015年底，全市物業管理企業有1800個，物管面積已達3.8億平方米，物管人員近18萬人。物管企業的資產總額、經營規模、從業人員均大幅增長，目前，成都市新建住宅小區和商業用房基本上實行了物業管理。二是逐步規范。一系列物業管理制度的制定和出臺，使物業行業的發展得到較好地規范。物業行業的發展壯大，促進了成都居民住房消費觀念的轉變，對解決就業、提高城市品味、美化人居環境、提高居民生活水平和城市文明程度起到了重要作用。

二、成都物業管理行業存在的問題

物業管理是伴隨著房地產市場的迅猛發展而產生的一個新興行業，在快速發展過程中，還存在一些問題。目前成都物業管理企業普遍存在三大問題：

一是企業規模偏小，主營業務單一。據我對住家附近的物業小區調查，大多數物管企業都存在經營規模偏小和市場化運作程度不高的現象。調查顯示營業收入規模在1000萬元以下的物管企業約占四成，企業抗風險能力較弱。大部分企業職工在300人以下。主營業務多以物業管理為主，業務單一。

二是企業經營管理水平參差不齊，企業缺乏創新能力，發展后勁不足。服務也存在不規范、不到位，損害業主權益的現象，加劇了業主對物業的不理解、不配合。物業公司和業主之間的矛盾，給企業的信譽帶來負面影響，也導致物管費用收取困難，要想提高收費標準就更難了。大部分物管企業都是微利經營甚至不賺錢，小企業經營困難。三是物管專業人才缺乏，不適應物業發展的需要。調查顯示目前成都物業管理企業具有大專以上文化程度物管人員約占從業人員的30%左右。物業管理企業培訓層次低，專業的崗位培訓很少，市場化、專業化的培訓制度還沒有完全建立，專業物管人才缺乏。

三、分析成都物業管理企業存在問題的原因

物業管理企業存在的問題有多方面原因。大多數物管企業屬開發商的物管企業，規模不大，業務單一，在管理權責上也沒有完全理清。有些物管問題本身屬于項目開發遺留下來的問題，如工程出現質量問題，以及相關配套設施不能滿足需要等方面的問題；還有些是由于售房時開發商的營銷宣傳，業主對物業期望值過高等。另外，收費偏低、收費難也是原因之一。客觀上講，物管協議一簽就是幾年，其間物價上漲、員工成本增加，而物管費很難上調，想盈利確實比較難。這就導致物管公司經營困難，自主意識和創新意識不強，服務質量難以提升，形成惡性循環。

四、加快成都物業管理發展的對策建議

一是加強政府管理和引導，保障物管行業的健康發展。加強政府管理和引導，加大政策扶持力度，完善制度體系，是規范物管行業行為，促進物管行業健康持續發展的需要和保障。政府要引導發揮物業管理行業協會在行業自律、服務創新等方面的作用，引導企業建立適應時代發展的程序規范、標準統一、管理精細、服務到位的綜合管理服務機制，提升物業管理整體水平。

二是推進建管分離，促進物業管理市場化。大力推進建管分離，提高物業管理企業市場化水平。物管企業要從根本上提高自主經營能力，只有成為真正獨立的經濟實體。如果物管企業在開發階段就提早介入，協助開發商把好工程質量，開發商在建設階段充分考慮物業管理的要求，將來因房屋開發建設遺留問題導致的物業管理糾紛就可以大大避免和減少。

三是加大人才培養，加強物業管理隊伍建設。按照成都市現代服務業的規劃，未來10年要把成都建成全國服務業核心城市。近年來高檔樓宇和大型城市綜合體的加快建設，管理現代化和科技化水平提升，市場需求的多樣化，這些都對物業管理提出了更高的要求。需要多渠道吸納有經驗專業人才，加大人才培養，提高服務能力，提升企業競爭力。

四是提高管理水平，提升物業服務質量。物業管理企業要依法依規從事物業管理活動，保障業主權利。要提高管理水平，規范服務，創新服務方式，提升服務水平和服務效率。積極建立與業主、政府相關部門機構的溝通和協調機制，及時處理物業管理發展過程中的問題，創造良好外部環境，形成合力共建和諧物管。

五是正確行使權利，樹立物業消費意識。業主要樹立物業服務消費意識，依法正確行使權利，自覺承擔相應的義務。要通過建立健全物業管理企業、業務委員會、業主之間相應制度、普及法律法規等方式，提升業主維權意識，同時引導業主和諧相處，建立良好關系，促進業主自我管理、自我約束機制的形成。

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