房地產企業成本管理存在的問題及改進措施

袁愛文

摘 要 房地產行業在我國國民經濟中占有重要地位，從90年代末開始至今，已經過了20年左右的快速發展。隨著房地產開發企業及房地產開發量逐年增多，全國庫存可售房屋面積大幅增加，導致全國大部分城市房價停滯不前，房地產企業開發成本也逐年提高，房地產行業利潤率水平逐漸下滑。所以，降低開發成本成為房地產企業在激烈的競爭中，保持自身利潤率水平并生存下去的一個有效途徑。本文闡述了當前形勢下房地產企業加強成本管理的重要意義與房地產企業成本管理的特點，分析了目前房地產企業成本管理存在的問題。根據這些問題提出了成本管理改進的措施，以期能給房地產企業提供參考，提高房地產企業的成本管理水平。

關鍵詞 房地產企業 成本管理 問題 改進措施

房地產行業已經發展為精細化管理，成本管理則是房地產企業精細化管理的核心，只有控制好成本，企業才能有盈利空間，才能得到持續發展，尤其在目前房地產行業競爭如此激烈的情況下。如果沒有優于大多數企業的成本控制水平，企業就很難生存下去。因此，房地產企業提升成本管理水平迫在眉睫。

一、房地產企業成本管理的特點

（一）成本控制的重點貫穿項目各環節

房地產企業的產品是地產項目，各開發項目既有相似之處，也存在著許多不同，產品各異，與普通工業企業產品相比成本控制有很大的不同。工業企業產品一旦投產，產品定型，產品設計結束，銷售渠道也基本確定，成本控制主要集中在材料采購及提升生產效率上面。房地產企業的成本控制的重點則始終在項目取得、設計、生產及銷售的各個環節，一個項目結束，下一個項目又重復一個完整開發的全過程。如果有新產品又將重新設計銷售，各個開發階段又要重新循環一次。

（二）成本管理工作相對復雜

房地產企業開發產品不完全相同，即開發產品的多樣性決定了房地產開發企業成本控制的復雜性。房地產企業由于開發產品多樣，開發產品相對獨立，成本管理工作是否有效，沒有單一的產品成本參照，導致成本節約評價比較困難。因此，房地產企業要做好成本管理工作，必須建立起比工業企業相對復雜的成本管控措施與評價體系，才能使成本管理工作更加有效。

（三）成本管理水平對成本金額影響較大

房地產開發項目由于資金投入量大與開發產品自身的獨特性，決定了房地產企業的成本管理對一個項目的成本影響非常巨大。例如，產品設計階段一個有效的設計優化，可能減少大量的工程量，節約建造成本；產品銷售的一次有效創新，可以加快項目銷售速度，節約大量銷售成本及財務成本。成本管理的好壞對房地產企業開發成本影響較大。

（四）各成本管理階段相互影響明顯

房地產項目各開發環節成本管理影響效果明顯，如設計環節成本管理不到位，勢必影響施工環節的建造成本及洽商數量，造成建造階段成本提高，如果建造階段管控不到位、施工質量不好、施工拖延，必然造成銷售困難，減慢銷售節奏，提高銷售成本。因此，房地產企業各成本控制部門相互影響，房地產開發企業應在成本控制中注意各部門的協作。

二、目前房地產企業成本管理存在的問題

成本管理存在于房地產企業土地獲取、設計、招標采購、施工、銷售、成本核算及考核的各個開發鏈條與管理環節。目前，房地產企業成本管理存在著以下主要問題：

（一）土地獲取缺乏項目可行性分析

房地產開發企業的生產經營是從土地獲取階段開始的，土地獲取的好壞直接影響到房地產企業的后期經營及盈利能力。以前房價漲勢迅猛時，只要能取得土地，房價的漲幅很快就會覆蓋土地成本，企業肯定能取得較高的利潤。土地獲取隨機性強，獲取土地根本就沒有詳細的前期調研及嚴格的可行性分析。現階段存在的一些虧損的項目，往往是在土地獲取階段根據房價大幅上漲階段的經驗，預計了一個較高的售價，沒有認真測算比較貼近現實的預計銷售價格及可接受土地價格，導致獲取土地價格過高，最終的銷售價格遠低于土地獲取階段的預期價格。因土地價格的過高，導致開發成本加大，項目出現嚴重虧損。

（二）規劃設計不合理

規劃設計階段是在可行性研究報告的基礎上，對預計方案在設計階段的最終實現，是房地產開發階段成本控制的關鍵。規劃設計階段的定位是否準確，房屋功能是滿足客戶需求，是項目能否達到預期的銷售價格及銷售目標，能否將成本控制在企業可承受范圍內的關鍵。目前大多數房地產企業由于設計能力不足，將大部分的設計工作交由設計院實施，但對設計院最終的設計成果往往缺乏審核能力。有時由于設計院的設計水平不高，導致最后的設計不合理，不必要功能沒有有效縮減，使用材料成本過高，整體上，房屋造價在設計階段就偏高。由于設計不合理，后期變更洽商率較多，影響施工進度，建造成本大幅提高，超出原有設計成本限額。

（三）招投標管控不嚴

在各項招標階段，選取的招投標對象能力各異、參差不齊，有些中標單位可能施工能力不足，就會耽誤項目開發工期，拖后開盤銷售時間，還會增加各項管理費用及成本支出，或導致施工質量問題，增加后期維修成本，最后損害開發企業聲譽。在施工招標階段，招標文件不夠完善，工程量清單不全面、不準確，導致所簽訂的合同不嚴謹，后期施工單位抓住所簽訂合同的漏洞，大幅增加變更洽商，使最終結算價格大幅超過原合同價格，使企業開發成本增加。

（四）工程施工管控不到位

工程施工階段，部分房地產企業工程管理力量薄弱，管控不到位。各項變更、洽商管理混亂，變更洽商審批流程不夠明確，導致有些變更洽商在施工管理階段只有工程管理部門知曉，設計及成本管理部門并不知曉。在工程結算階段，這些變更洽商又都被施工單位拿出來交到成本結算部門，由于變更洽商發生時沒有經過嚴格的審批，變更洽商的真實性或工程量等都很難準確判斷，造成互相扯皮，最終結果是變更洽商失去控制，最終結算成本費用大幅度提升。

（五）銷售費用控制不嚴

銷售推廣費用上限沒有明確的規定，銷售費用使用也沒有明確的使用效果考核辦法。由于管理粗放，有時雖然花費了大量銷售費用，但推廣效果并不明顯。企業在迫于銷售壓力的情況下，一味增加銷售費用的投入，導致銷售費用大大增加。

（六）成本核算停留在成本反映階段

財務及合同管理部門對開發項目的成本管理只是停留在成本的反映階段。成本管理只是成本實際發生后的記錄，沒有分析實際發生的成本是否合理，是否超出本階段的成本控制目標。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能發現開發過程中成本是否偏離預定目標并采取糾偏措施，導致成本最終超標，也不知道過程中哪里出了問題。各個部門不能很好地明確自己的責任，企業長時間無法形成有效的成本控制管理方式，導致成本管理水平停滯不前，成本費用居高不下。

三、房地產企業成本管理存在問題的改進措施

（一）提高全員成本管理意識、加強制度建設

成本管理水平不高，最主要的原因就在于成本管理意識不到位。成本管理的意識還停留在房地產暴利時期的水平，致使成本管理意識淡薄，成本管理制度缺失或流于形式。目前，在各項成本高企競爭激烈的形勢下，房地產企業提高成本管理水平，就是提高利潤率，這是在殘酷的競爭中能夠生存下來的關鍵。因此，房地產企業必須提高成本控制意識，并在企業成本管理中，建立一套全面覆蓋、有效實施的成本控制制度，落實成本控制各個環節的責任，做到事前有指標、事中有控制、事后有考核。靠良好的成本管控意識及有效的成本管控制度，可以把總成本控制在企業可承受的范圍內。

（二）完善土地獲取階段的投資分析

土地獲取階段，企業最重要的是要對可開發業態及房屋售價作出準確的估計，土地獲取階段的銷售、成本、利潤分析不能隨意進行，要有較強的預期嚴謹性。土地獲取階段的投資盈利分析中，房屋開發類型必須根據地塊規劃指標，由設計、銷售、成本、財務多部門經過多輪討論作出各部門都認為可行的方案，不能只由土地獲取部門一個部門來決策。根據房屋開發類型方案并結合周邊相同類型房屋售價及房價走勢作出房價銷售預期，以售價推算出可承受的土地價格，只有這樣，土地獲取后開發成本才不會超標。土地獲取階段各部門應有明確的分工，并落實責任，不能出現土地獲取成本過高無法落實責任的問題。

（三）提高設計部門人員素質，各部門配合細化設計方案

規劃設計的好壞，直接決定了后期開發建設階段成本高低，如果設計完成，依靠后期施工環節大幅節約成本是非常困難的。以前的房地產開發企業設計力量比較薄弱，設計工作主要由設計院完成，而如今要使設計環節能夠符合業態及國家規范要求，又要節約后期建造成本。所以，開發企業首先要加強自身設計部門的水平，聘任設計專業出身、有房地產開發經驗的優秀人才，組建相應的設計部門，這樣既便于與設計院溝通，指導設計院設計工作，又能夠審查設計院設計成果的優劣，發現問題，減少后期設計變更，節約后期變更成本。其次，設計開始前，最好能夠在符合項目定位的前提下，找多家設計院提供多種設計方案，房地產企業設計、營銷、成本、工程等部門參與，篩選出最優方案。在最終方案確定后，設計部門在設計工作的過程中也要召集相關部門跟進設計結果，在設計階段對最終方案進一步優化，在滿足客戶使用功能的前提下，去除不必要功能，選用性價比高的施工材料，使設計功能無浪費，施工材料成本最優，減少施工階段變更洽商。

（四）建立合作單位數據庫，細化標底及合同條款

房地產企業應在招標前對所要投標的單位進行詳盡的考察，招標時設立必要的投標門檻，使不達標的企業不能投標。企業內部要建立合作單位數據庫，掌握合作單位總體情況。對長期信用良好、工程施工優秀的企業要加強合作，投評標階段要設立相應的加分項，增加合作良好的企業的中標概率，對于那些信譽不好的企業要建立黑名單，禁止這些企業投標，避免后期給企業增加意外成本，造成其他方面的負面影響。在編制招標工程量清單的過程中，要建立制度，落實責任，核對工程量清單的準確性及全面性，避免后期出現漏項導致變更，而增加后期結算成本。合同簽訂過程中，應與施工單位簽訂限定總價的合同，如非要簽訂浮動總價合同，應當詳細規定合同價格浮動的條件及相應的標準，使合同總價控制在一定范圍。

（五）加強施工管理，理順變更洽商審批流程

在施工過程中，相應的變更洽商在所難免，公司內部也必須建立合理有效的變更洽商認定機制，保證變更洽商符合公司管理規定，變更洽商必須經過合理的審批后，施工單位才能施工。最終結算階段，只有經過公司正規審批程序的變更洽商才予以承認，未經正規審批的變更洽商不予認可，嚴格審批流程，保證變更洽商的真實性及工程量的準確性。

（六）嚴控銷售費用總量，建立推廣效果獎懲機制

銷售費用方面，房地產開發企業要根據項目業態及銷售額，提取一定比例的銷售費用，設定銷售費用限額，并在銷售費用各個功能如咨詢費、推廣費、銷售傭金等功能方面進行分配，將這些費用與相關單位等工作效果與實際銷售效果進行掛鉤，并制定相應的推廣效果考核辦法。銷售費用支出后要定期進行考核，費用花出去，沒有達到預期效果的情況要及時查找原因，對于因市場原因導致的要適時調整銷售策略，對于因銷售部門及合作單位自身原因導致的，要建立適當的獎懲機制。嚴格控制銷售費用的使用總額及效果，對于長期不能滿足銷售推廣需要的合作方要有清退機制，只有這樣，銷售費用才能在控制總額的同時達到推廣效果。

（七）加強成本核算，變事后反映為事前有指標，事中有控制

第一，要建立健全全面預算制度，項目總體的成本及項目年度的成本總額都要有比較詳盡的預算，預算要層層下達，責任成本落實到各個部門，落實到個人。第二，要建立成本定期匯報分析制度，成本核算部門不能只是一個已發生成本的反映部門，應將已發生成本與總體預算及月度、年度成本預算目標進行對比，定期召開成本分析會，分析成本節約及超支原因。對于有效控制成本的管理方法要堅持及推廣，必要的要形成制度，對于成本超支的，要找出原因，改進成本控制方法，形成事中控制成本的有效機制。第三，要推進信息化管理，以前成本核算管理粗放與信息化不足有較大關系，由于信息化不足造成各部門成本數據相互割裂、數據不共享，數據標準不統一，過程中對某項成本分析取數困難或不同部門出具的數據分析結果不一致，導致成本控制是否有效無法確定，成本控制水平裹足不前。目前，由于互聯網的快速發展，基于互聯網的成本管理平臺已趨于成熟，房地產開發企業要盡快建立基于互聯網的統一成本管理平臺，便于自身的成本核算、反映及決策分析。

（八）建立有效的成本控制考核機制

有效的管理制度必須要有考核獎懲機制，才能得到執行，成本管理也是如此。房地產企業在建立健全各項成本管理制度的同時，也要建立健全責任成本考核機制。至少每年要根據成本實際運行情況與年度預算情況進行對比，根據公司考核制度規定，對各部門責任成本控制情況進行獎懲，做得好的要進行獎勵，做得差的要進行處罰。只有建立健全成本考核機制，才能調動各部門實施成本控制的積極性，成本控制才能落到實處，成本才能切實降低。

四、結束語

目前，成本控制已成為房地產開發企業的一項重要任務，房地產企業要保持利潤并生存發展下去，必須建立健全各項成本管理制度，利用好各項成本管理工具及信息化管理平臺，在房地產開發各個環節注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己適應市場的發展需要，在實現企業自身利潤要求的同時，提高我國房地產企業的總體成本管理水平。

（作者單位為中鐵房地產集團北京順捷金海置業有限公司）

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