樓市圍城高筑，路在何方？

火熱的“金九”剛過，就在地產(chǎn)商和房產(chǎn)中介為“銀十”摩拳擦掌之際，突然一大波房產(chǎn)調(diào)控政策襲來，十月圍城高筑，而對(duì)于我國的房地產(chǎn)業(yè)路在何方，應(yīng)引起廣泛深思。

今年的國慶黃金周熱鬧非凡，我們不僅看到了各景點(diǎn)擁堵限流，還從頭到尾圍觀了一把樓市的“調(diào)控節(jié)”。

9月30日晚間至10月9日，短短10天時(shí)間內(nèi)，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策， 除了重申或是重啟限購之外，最嚴(yán)厲的是信貸政策的從嚴(yán)從緊，提高首付比例和收回房貸利率優(yōu)惠同時(shí)進(jìn)行，抑制投資需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲。

在22個(gè)調(diào)控新政出臺(tái)的城市中，既有一線、二線城市，更是兼具了東莞、中山等三、四線城市?？此埔怀且徊?，卻是對(duì)樓市的密集出擊，政府此次調(diào)控決心可見一斑，也直接讓瘋狂的投資買房情緒瞬間冷凍。

控房?jī)r(jià)地價(jià) 因地因城施策

對(duì)于虛火已久的熱點(diǎn)樓市而言，這顯然是一場(chǎng)從上自下、涉及范圍廣泛的圍捕行動(dòng)。

百城房?jī)r(jià)從2015年5月到2016年9月維持了近17個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)，且在2016年7-9月漲幅加速，房?jī)r(jià)上漲城市也增加到了81個(gè)，從深圳擴(kuò)展至京滬至蘇寧等“四小龍”直至二線城市中的非熱點(diǎn)城市和滬深等核心城市周邊的三四線城市。

除了房?jī)r(jià)，地價(jià)也更是極盡瘋狂。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，至2016年8月底，單價(jià)、總價(jià)地王數(shù)量已有194幅之多，創(chuàng)歷史新高。僅8月全國密集成交48宗單價(jià)、總價(jià)地王，其中溢價(jià)率主要集中在100%-200%的區(qū)間范圍內(nèi)，占比多達(dá)54%；其次為200%-500%和50-100%，占比分別為21%和15%。

因?yàn)闊狳c(diǎn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)在短期內(nèi)輪番過快上漲，會(huì)導(dǎo)致所帶來的不穩(wěn)定預(yù)期，不利于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治的穩(wěn)定安全與發(fā)展。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭透露，9月底，中央層面曾連續(xù)召開了兩次專門針對(duì)房地產(chǎn)的工作部署會(huì)，多個(gè)熱點(diǎn)城市負(fù)責(zé)人匯報(bào)了遏制房?jī)r(jià)過快上漲的方案。

于是從9月30日晚間開始，在“帶頭大哥”北京率先祭出嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策后，南京、廈門、深圳、蘇州等20多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。

“因地因城施策”成為此次調(diào)控的關(guān)鍵詞。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)指出，此次調(diào)控和歷次調(diào)控是有所區(qū)別的。此次調(diào)控是在整體貨幣繼續(xù)寬松的政策不動(dòng)、稅收政策還沒有出臺(tái)的情況下，僅僅針對(duì)各地政府出現(xiàn)的由于資金現(xiàn)象可能導(dǎo)致土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲而形成的泡沫現(xiàn)象，以及因?yàn)榈貎r(jià)上漲而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快形成的不匹配泡沫問題。

針對(duì)目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，陳晟指出，大量三四線城市面臨去庫存的戰(zhàn)略任務(wù)，過熱的一二線城市又需要控泡沫，還包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)中商業(yè)和寫字樓庫存依然堪憂，鑒于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性和調(diào)控任務(wù)的艱巨性，就鑄就了因地因城施策的關(guān)鍵地位。

財(cái)政部副部長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組副主任朱光耀在華盛頓接受采訪時(shí)，針對(duì)最近一段時(shí)間中國部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的問題表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在一些以投資為目標(biāo)進(jìn)行的交易，因城施策，采取有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施是及時(shí)和適當(dāng)?shù)?，而且正在產(chǎn)生積極效果。

事實(shí)上，縱觀本輪輻射20多個(gè)城市的調(diào)控?zé)岢保瑤缀趺總€(gè)城市的調(diào)控措施都有所不同：有的重啟限購，有的側(cè)重限貸，有的則重拳治理土地市場(chǎng)，地方政府責(zé)任主體的定位正在加強(qiáng)。

樓市調(diào)控 金融化風(fēng)險(xiǎn)是核心

針對(duì)此次房地產(chǎn)調(diào)控，陳晟在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，各地方政府或者各部委所推出的調(diào)控措施，其目的主要是為了控制因?yàn)榉績(jī)r(jià)過度上漲導(dǎo)致的地產(chǎn)金融化風(fēng)險(xiǎn)。如果要是把特大型城市或者一線城市變成一種金融產(chǎn)品，其中必將蘊(yùn)藏著一些由快進(jìn)快出引起的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榇朔N現(xiàn)象的產(chǎn)生，必將導(dǎo)致以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的信用體系崩塌，進(jìn)而影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以此次調(diào)控的目的主要是為了預(yù)防類似的金融風(fēng)險(xiǎn)。

10月6日，央行行長(zhǎng)周小川在美國華盛頓舉行的二十國集團(tuán)（G20）財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上表示，近期中國部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，中國政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

10月7日-9日，周小川在第34屆國際貨幣與金融委員會(huì)（IMFC）部長(zhǎng)級(jí)會(huì)議上指出，中國信貸增長(zhǎng)較快，反映了中國在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力背景下應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)增長(zhǎng)所做的努力。隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步正常化，中國會(huì)對(duì)信貸增長(zhǎng)有所控制。

據(jù)彭博報(bào)道，10月12日下午，財(cái)新網(wǎng)援引多家銀行高管報(bào)道，央行召集5家國有銀行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)道稱，監(jiān)管部門將加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)銀行自律機(jī)制的指導(dǎo)，加強(qiáng)宏觀審慎評(píng)估（MPA）的約束等，以約束商業(yè)銀行的信貸投放至樓市。這也就印證了此前周小川三天內(nèi)在兩個(gè)場(chǎng)合會(huì)對(duì)信貸增長(zhǎng)有所控制的說法。

《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者對(duì)2015年、2016年兩年的《中國金融報(bào)告》進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，在2015年銀行業(yè)所做的壓力測(cè)試中， 7個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)敞口測(cè)試結(jié)果顯示，其中引起關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域中包括房地產(chǎn)貸款。然而在2016年中卻并未出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款的身影。顯然，今年樓市的強(qiáng)勁發(fā)展甚至房?jī)r(jià)地價(jià)的瘋漲所帶來的房地產(chǎn)貸款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出銀行對(duì)于今年房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)估。

截止到2015年年末，房地產(chǎn)不良貸款余額1042.73億元，不良率為0.5%，部分地區(qū)房地產(chǎn)貸款不良率已有所上升。

在陳晟看來，貸款在此之前是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)很低，甚至低于1%。但是隨著價(jià)格的虛高之后再降低，就拿降低30%來說，雖然能夠經(jīng)過銀行的壓力測(cè)試，但是如果現(xiàn)在一萬元的產(chǎn)品，虛增到兩萬元，再跌就會(huì)存在跌掉50%的可能性?，F(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)來說，部分資金是從兩端進(jìn)入樓市，一部分是從開發(fā)商的開發(fā)端，包括基金、融資這種模式進(jìn)入；另外一部分是通過消費(fèi)者，從存量房，比如首付貸、抵押貸進(jìn)入樓市，較之前的部分資金，這部分資金會(huì)導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)。

10月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》要求，明年3月底前完成互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作。要求集中整治P2P網(wǎng)貸、股權(quán)眾籌、互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)等領(lǐng)域。網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)不得設(shè)立資金池，不得發(fā)放貸款，不得非法集資；股權(quán)眾籌平臺(tái)不得 “明股實(shí)債”或變相亂集資。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此表示，相信隨著打擊首付貸等政策的持續(xù)出現(xiàn)，市場(chǎng)會(huì)逐步回歸平穩(wěn)。

市場(chǎng)遇冷 樓市周期拐點(diǎn)到來？

國慶黃金周前后，受20多座城市的限購令密集出臺(tái)的直接影響，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)哀鴻遍野，北京、杭州、南京等熱點(diǎn)城市新房成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。

就拿北京來說，據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)假期間（10月1日-10月7日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量?jī)H165套，相比中秋小長(zhǎng)假的日均成交套數(shù)減少了161套，而相比9月的日均成交量更是減少了320套。而在這1154套成交當(dāng)中，商住產(chǎn)品所占比重高達(dá)88%，純商品住宅7天僅簽約143套。

另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月1日-7日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量?jī)H為216套，與9月同期相比大跌77%，同比去年同期下跌51.1%。10月1-7日，二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為209套，與9月同期相比大跌96.2%。

數(shù)據(jù)顯示，國慶期間新增交易合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數(shù)據(jù)全線回落，市場(chǎng)明顯降溫，與之前的恐慌氣氛相比，市場(chǎng)逐步回歸理性。

在陳晟看來，對(duì)于目前樓市這種螺旋式上升的趨勢(shì)，還可以持續(xù)十年。“目前的階段只是針對(duì)小周期內(nèi)抑制風(fēng)險(xiǎn)、土地泡沫等狂躁局面的一種調(diào)控措施，還達(dá)不到拐點(diǎn)的程度。對(duì)此不必?fù)?dān)心，相信隨著城鎮(zhèn)化和城市的落差以及特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)存在前進(jìn)動(dòng)力和機(jī)遇?！标愱上颉吨袊?jīng)濟(jì)信息》記者解釋道。

然而對(duì)于第四季度甚至明年的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，不存在大跌，基本上是保持不漲不跌的狀態(tài)，同時(shí)市場(chǎng)相對(duì)疲軟后六個(gè)月會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。另外對(duì)于此類市場(chǎng)來說，部分熱點(diǎn)城市不排除存在六個(gè)月房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，尤其是此前房?jī)r(jià)上漲過快，而均價(jià)在一萬元以下的城市，房?jī)r(jià)或會(huì)繼續(xù)小幅上漲。

與此同時(shí)，陳晟也表示，隨著此次調(diào)控措施的出臺(tái)，房地產(chǎn)會(huì)穩(wěn)定下來，對(duì)于投資過度甚至沒有產(chǎn)業(yè)支撐的一些城市或區(qū)域會(huì)出現(xiàn)回落甚至修復(fù)?！皣业陌l(fā)展目標(biāo)是要達(dá)到一線、二線、三線甚至特色小鎮(zhèn)全面發(fā)展的局面，然而開發(fā)商的城鎮(zhèn)化路徑和國家希望的城鎮(zhèn)化路徑背道而馳，不應(yīng)該一味地扎堆到一、二線城市，這樣的后果只會(huì)抑制國家新型的城鎮(zhèn)化發(fā)展之路。對(duì)此，陳晟對(duì)于城鎮(zhèn)化的路徑方向建議到，可以把獲取指標(biāo)和戶籍人口相關(guān)聯(lián)，這樣就會(huì)使得一些鎮(zhèn)或者縣級(jí)市存在一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。

未來出路 實(shí)業(yè)應(yīng)與樓市齊發(fā)展

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，今年以來，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期上漲的根源在于貨幣寬松疊加樓市發(fā)展進(jìn)入小周期的高峰。

今年中國M1增速大大超過M2，資金大量流入房地產(chǎn)等領(lǐng)域。特別是“買房就能賺錢”的財(cái)富效應(yīng)出現(xiàn)后，大量資金涌入，推動(dòng)一線、二線及其周邊樓市輪流發(fā)燒。從決定住房需求的人口、收入等角度看，目前支撐房?jī)r(jià)上漲的主要因素并不是居住需求無法得到滿足，而是“金融屬性” 已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其本應(yīng)有的“居住屬性”。今年 5 月份，“ 權(quán)威人士” 提出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離”。

國慶節(jié)假日期間，住建部公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，指出這些企業(yè)和機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購房，以抬高房?jī)r(jià)、牟取私利。這些不法行為損害消費(fèi)者權(quán)益，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，社會(huì)影響惡劣。這是有關(guān)部門宣布對(duì)房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)實(shí)施“黑名單”管理以來的一次雷霆行動(dòng)。

隨后，國務(wù)院總理李克強(qiáng)10月8日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議指出，要促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與新型城鎮(zhèn)化相輔相成，強(qiáng)化地方主體責(zé)任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力實(shí)現(xiàn)住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。10月11日，在中國-葡語國家經(jīng)貿(mào)合作論壇第五屆部長(zhǎng)級(jí)會(huì)議開幕式上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)發(fā)表主旨演講，針對(duì)當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些分化態(tài)勢(shì)，再次發(fā)表同樣看法。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，要根治房地產(chǎn)市場(chǎng)的“病根”，單靠限購、限貸等短期手段提高購房門檻是不夠的。住房制度需要出現(xiàn)根本性的改變，關(guān)鍵是房屋應(yīng)該從商品變?yōu)闇?zhǔn)公共物品，真正回歸居住屬性，但這需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間，不能一蹴而就。

針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，陳晟認(rèn)為主要是有三方面原因?qū)е碌?。第一是國家的整體貨幣量較大；第二是“資產(chǎn)荒”引起的沒有投資渠道；第三是政府土地供應(yīng)太少，這個(gè)是根本原因。

從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度看，房?jī)r(jià)隨經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)是合理的，但是在中國房地產(chǎn)被賦予了更多的意義，其作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱地位并未改變，土地財(cái)政直接關(guān)系到地方政府的財(cái)政經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)的管理必然直接影響到土地出讓金的收入，所以調(diào)控政策的執(zhí)行情況不確定性較大，政府也期望土地價(jià)格能隨房?jī)r(jià)水張船高。個(gè)人投資者也大舉涌入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，大大地背離了價(jià)值，使一些中低收入者或望房興嘆，或三代人傾其所有、加上巨額房貸，才能買得起一套屬于自己的住房。

對(duì)于影響房地產(chǎn)穩(wěn)步前進(jìn)發(fā)展的這三方面原因，陳晟也提出了相應(yīng)的建設(shè)性意見。

第一，針對(duì)特大型城市必須要在沒有新增土地的情況下，突破政策激活存量。畢竟特大型城市的需求很旺盛，必須要把低效的土地變成適合大家生活居住的空間，在政策上政府當(dāng)有所作為，不能懶政和惰政，不愿意做存量土地激活的政策或改變。比如深圳，從2012年開始，進(jìn)入以“存量二次開發(fā)為主”的土地利用階段，直至近日深圳正式印發(fā)《深圳市2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》開啟通過圍填海計(jì)劃來拓展城市用地的意圖，也正是深圳這樣在存量土地尋求改革的城市，才敢于放開戶籍容納人口。

第二，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在承認(rèn)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)是重要行業(yè)的同時(shí)，不要忘記培養(yǎng)其他的的產(chǎn)業(yè)。比如基礎(chǔ)投資、消費(fèi)、包括旅游、雙創(chuàng)、互聯(lián)網(wǎng)等等實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓多股力腕成為支撐房地產(chǎn)的力量。在控制房?jī)r(jià)過快上漲的基礎(chǔ)上，各地還應(yīng)通過簡(jiǎn)化手續(xù)、提高效率，通過合理改革稅費(fèi)政策，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)、動(dòng)能轉(zhuǎn)換，打造并培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，形成多點(diǎn)支撐的局面。

第三，像周小川提到的在整體貨幣量比較寬松的情況下，適當(dāng)?shù)乜刂扑俣?，同時(shí)在整體150萬億元的M2余額不能縮減的情況下，至少可以保證或者控制資金使其不要全部流向房地產(chǎn)，而是要部分流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。