城市不動產征收的社會不穩定風險評估研究

（鄭州升達經貿管理學院，河南 鄭州 451191）

城市不動產征收的社會不穩定風險評估研究

王 錚

（鄭州升達經貿管理學院，河南 鄭州 451191）

在城市化進程不斷加速的新形勢下，由于房屋拆遷引發的社會群集事件越來越多。為了減少城鄉不動產征收過程中社會不穩定風險，需要對拆遷活動中利益主體的博弈行為進行深入分析。本文通過構建非對稱二元“鷹鴿博弈”模型和引入“城市區域內整體擴容拆遷回搬共生”策略的非對稱多元“鷹鴿博弈”模型，分析了政府與拆遷居民在房屋拆遷過程中的博弈行為，并得出了研究結果。

城鄉不動產；演化博弈模型；共生策略；博弈均衡

隨著我國城鎮化水平的不斷推進，城市公共事業、工商業等建設用地的激增，我國土地資源的供需矛盾越來越凸顯。為了解決國有土地資源供給不足難題，大量征收農村土地成為全社會獲取土地的重要渠道。然而，現行的土地征收制度立法存在嚴重地滯后和不完善，產生了諸如城鄉不動產拆遷征收補償制度不統一、征收補償標準過低等問題，嚴量損害了農民利益。

一、城鄉不動產征收的現狀與文獻綜述

1、城鄉不動產征收的現狀分析

受《中華人民共和國物權法》規定的約束，我國禁止任何土地所有權的交易行為，而且只有國有土地使用權才能夠進行完全市場化的流轉。因此，以限制性產權形式存在的集體土地，只有通過征收轉變為國有土地之后，才可以進入市場進行流轉。舊城區改造或者新城區建設，均涉及到的不動產拆遷問題，由此引起的對抗性事件屢見不鮮。據農業部統計，2005年我國發生的將近2.4萬起農民維權事件中，就有70%的案件因征地而起。

2、城鄉不動產征收的文獻綜述

目前，國內研究主要集中于不動產征收公共目的、征收程序、補償標準等幾個方向。國外學者針對于征地補償標準做了詳細深入的分析，認為政府應按照市場價格來補償被征收人。

但關于城鄉房屋土地征收的差異性卻長期得不到足夠的重視，而且對于城市不動產與農村不動產的分割化管理，進一步激化了城鄉不動產征收中的矛盾。故而出現，農村土地征收補償即使看起來比較合理，被征收人依然非常抵觸拆遷的情況。

二、拆遷主體行為博弈分析

1、演化博弈模型

一方面，作為唯一征收人的國家，想以盡可能低的成本完成大規模征地，滿足經濟發展的需要；另一方面，作為被征收人的農民，因多年來積累的土地情懷或者對補償標準不滿，極力地抵制征地，故土地征收過程中的矛盾日益凸顯。

為了構建城市房屋拆遷博弈模型，我們假設：

A1和A2分別表示政府在房屋拆遷過程中使用斗爭策略和妥協策略；

B1和B2分別表示拆遷戶對房屋拆遷使用斗爭策略和妥協策略；

V1和V2表示在政府采用斗爭策略時，拆遷戶分別采用斗爭策略和妥協策略時，政府給予拆遷戶的拆遷費用；

D1和D2表示在政府采用妥協策略時，拆遷戶分別采用斗爭策略和妥協策略時，政府給予拆遷戶的拆遷費用；

C1和C2表示在拆遷戶采用斗爭策略時，政府分別采用斗爭策略和妥協策略時，拆遷戶所支付的成本；

C3和C4表示在政府采用妥協策略時，拆遷戶分別采用妥協策略和斗爭策略時，拆遷戶所支付的成本。

根據上述假設，我們構造非對稱二元“鷹鴿博弈”收益矩陣模型，如表1所示。變量之間存在如下關系:

表1 二元鷹鴿博弈收益矩陣

假設政府和拆遷戶分別以q和p的可能性采取斗爭策略，那么，政府和拆遷戶妥協的概率分別為1－q和1－p。則政府斗爭時的邊際期望收益為:

政府妥協時的邊際期望收益：

政府的期望收益為：

負號表示政府的收益以支付形式表示。拆遷戶斗爭時的邊際期望收益為:

拆遷戶妥協時的邊際期望收益為:

拆遷戶的期望收益為：

理論研究表明，當一個策略的適應性高于所有策略的平均適應性時，此策略就會發展。故拆遷戶采用斗爭策略的增長率為:

政府采用強勢政策的增長率為：

2、博弈模型分析

簡便起見，將（8）和（9）微分自治系統改寫為:

由微分方程定性理論得，滿足

的點稱為式(10)的平衡點。由于p、q的取值范圍均為[0，l]，可知E1(0，0)、E2(0，1)、E3(1，0)和E4(1，1)就是方程(10)的平衡點。若上述兩式還滿足

那么還存在第五個平衡點E5

（1）對于平衡點E1點，式（10）可以N化 =成 D ?。本文主要討論同時存在上述5個平衡點的情況：

性質相同。方程組(15)在平衡點E1處的性質由其特征值決定。其特征值為

（2）對于平衡點E2，令y=1－q代入(10)，有

轉化為(17)在平衡點E2處的討論。求得特征值:

（3）對于平衡點E3，令x=1－p代入(10)，有

轉化為(19)在平衡點E3處的討論，求得特征值:

（4）對于平衡點E4，令x=1－p，y=1－q代入(10)，有

轉化為(21)在平衡點E4處的討論，求得特征值:

（5） 對 于 平 衡 點 E5， 令，代入(10)，有

轉化為(23)在平衡點E5處的討論，求得特征值:

若Np=D2? (D1? C4)＜0

即D2＜ (D1? C4)，也就是說拆遷戶妥協比斗爭得到的絕對收益低。那么由(13)，可得:

根據上述分析，首先，在政府與拆遷戶有關房屋拆遷的博弈過程中，在當拆遷戶妥協比斗爭獲得的絕對收益低的條件下，當兩者同時采用相同策略時博弈過程不會趨于平衡，即其中的一方會改變策略；而當兩者同時采用不同策略時博弈過程才會趨于平衡，即其中的任何一方都沒有

在拆遷戶妥協比斗爭獲得的絕對收益低的條件下，在點E4政府和拆遷戶都采用斗爭策略時，如果引發大規模群體聚集事件的概率很高，政府就會妥協；反之，如果引發大規模群體聚集事件的概率很低，拆遷戶就會妥協。這一現象通常與社會政治經濟環境的發展有關。在完成相關政策目標的根本要求下，為了避免被上級政府追責，地方政府也會向拆遷戶妥協，答應拆遷戶提出的些超額要求，從而表現為博弈趨于平衡。

若Np=D2? (D1? C4)＞0

即D2＞ (D1? C4)，也就是說拆遷戶妥協比斗爭獲得的絕對收益低。那么由(13)，可得：

由于鞍點不是穩定的平衡點，因此，除了E5之外其余的四個點都不是政府與拆遷戶博弈過程的穩定平衡點，即當拆遷戶采取妥協策略比采取斗爭策略獲得的絕對收益更高時，政府和拆遷戶的博弈過程中，會根據對方的博弈策略來逐步調整自身的期望值，最終博弈過程會穩定在均衡點E5處。同時，E5有兩個共軛純虛根，這意味著有一小部分拆遷戶會與政府進行非合作斗爭，但斗爭的幅度不大，表現為在E5點附近。

三、引入共生策略的博弈分析

1、演化博弈模型

根據對拆遷地居民有關拆遷補償款的期望數額進行的調研結果，拆遷戶對拆遷補償款的期望數額通常與拆遷地未來房地產市場價格相一致，要求補償不低于原面積的等額貨幣補償或現房補償?；谡{研結果，我們發現實踐中普遍使用的拆遷模式具有顯著的特點。通常是政府通過提高住宅區容積率等方式，鼓勵拆遷居民整體集中搬回原拆遷地附近的安置房區。同時，將空出的土地進行整體開發，投入房地產市場，從而為補償居民拆遷等行為籌措資金。由于拆遷居民搬回時，遵循集中安置原則，同時為新居民解決住房問題。我們將這一策略稱之為“城市區域內整體擴容拆遷回搬共生”策略。將這一策略引入我們上面的模型，構造非對稱多元“鷹鴿博弈”模型。

表2 政府和拆遷戶的非對稱多元鷹鴿博弈收益矩陣

其中，A1、A2、A3分別表示政府的斗爭策略、共生策略和妥協策略；

B1、B2分別表示拆遷戶的斗爭策略和妥協策略；

V1、V2表示在政府采取斗爭策略的條件下，拆遷戶分別采取斗爭策略和妥協策略時，政府支付的拆遷費用；

M1、M2表示在政府采用共生策略的條件下，拆遷戶分別分別采用斗爭策略和妥協策略時，政府支付給拆遷戶的拆遷費用；

D1、D2表示在政府采用妥協策略的條件下，拆遷戶分別采取斗爭策略和妥協策略時，政府支付的拆遷費用；

C3、C4、C6表示在拆遷戶采取斗爭策略時，政府采用三種不同策略時拆遷戶分別所需支付的成本；

C1、C2、C5表示在拆遷戶采取斗爭策略時，政府分別采用三種不同策略時需要應對的支出。

顯然，變量之間存在如下關系:

假設政府和拆遷戶分別以q1和p的可能性采取斗爭策略，政府采取共生策略的概率為q2，那么，政府和拆遷戶采取妥協策略的概率分別為1－q1－q2和1－p。則政府和拆遷戶邊際期望收益及總期望收益分別為:

拆遷戶斗爭的增長率為:

可以簡化為：

政府采用強勢政策的增長率為:

可以簡化為：

政府采用中間政策的增長率為:

可以簡化為：

2、博弈模型分析

為簡便起見，將（33）和（34）微分自治系統改寫為:

由微分方程定性理論得，滿足

可得下面9個滿足條件[0，1]的實根

根據式（38）的結果代入式（36）可知，存在三種情況：

根據式（39），此時，由于q1=0，意味著政府將不再采 取 斗 爭 策 略。 此 時 政 府 按 照和的概率，在妥協策略和共生策略之間進行選擇。

第二種情況下，結果為

根據式（40），此時，由于q2=0，意味著政府將不再實施共生策略。此時政府按照和的概率，在妥協策略和斗爭策略之間進行選擇。

第三種情況下，結果為

根據式（41），此時q1+q2=1，故政府實施斗爭策略和共生策略的概率為1。也就是說，1-q1-q2=0，即意味著政府將不再實施妥協策略，該策略的執行概率退化至零（ 此 時 有V2=M2）。 因 此， 政 府 的 決 策 按 照

總之，當政府實施“城市區域內整體擴容拆遷回搬共生”策略時，最終的博弈結果取決于政府與拆遷戶各自成本與收益的對比。

四、結論

本文采用非對稱二元“鷹鴿博弈”模型和引入共生策略的非對稱多元“鷹鴿博弈”模型，分析了政府與拆遷戶在《物權法》框架下進行有關房屋拆遷的博弈過程。結果表明：第一，在拆遷戶妥協比斗爭獲得的絕對收益低的條件下，當兩者同時采用相同策略時博弈過程不會趨于平衡，即其中的一方會改變策略；而當兩者同時采用不同策略時博弈過程才會趨于平衡，即其中的任何一方都沒有改變策略的動機。第二，在拆遷戶妥協比斗爭獲得的絕對收益高的條件下，政府和拆遷戶的博弈過程中，會根據對方的博弈策略來逐步調整自身的期望值，最終博弈過程會穩定在雙方都做出讓步的均衡點處。第三，當政府實施“城市區域內整體擴容拆遷回搬共生”策略時，最終的博弈結果取決于政府與拆遷戶各自成本與收益的對比。

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（責任編輯：劉 康）

河南省哲學社科規劃課題，城市“二元化”問題的特征、成因及治理對策研究，項目編號：2015BJJ054；鄭州地方高校第六批特聘高層次人才項目，項目編號：鄭教高〔2014〕103號。