淺談高校已售校內分散型公有住房管理盲區及對策

奚聯光，楊燕云，盛祖瓊

（云南農業大學國有資產管理處，云南昆明650201）

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淺談高校已售校內分散型公有住房管理盲區及對策

奚聯光，楊燕云，盛祖瓊

（云南農業大學國有資產管理處，云南昆明650201）

摘要：高校房改工作結束后，原高校公有住房產權由職工住戶購買，并辦理房屋產權證和土地使用權證，部分高校對多片區分散分布于校園內的已售公有住房未辦理土地使用權證。二十年后的今天，不同高校已售公有住房的居住人員結構發生較大變化，物業管理方式各異，有的高校甚至無物業管理，因此，普遍存在一系列管理盲區。本文通過對云南不同高校已售公有住房居住結構進行分析整理，客觀反映高校校園內分散型已售公有住房中存在的管理盲區，以及給學校帶來的經濟社會負擔，并提出相應對策，試圖為高校解決類似問題提供理論參考依據。

關鍵詞：校內分散型；已售公有住房；管理盲區

一、研究設計及研究方法

研究小組分別走訪了8所高校：云南大學、昆明理工大學、云南師范大學、云南農業大學、云南財經大學、西南林業大學、云南開放大學、昆明學院。調查內容共7項：學校名稱、已售公有住房套數、房屋分布類型、是否引入物管、物管收費標準、非本校人員居住情況、改變住房用途情況。根據調查走訪結果，對不同高校已售公有住房居住結構進行分析整理，客觀反映高校分散型已售公有住房存在的管理盲區，闡述管理盲區存在的問題及給學校帶來的經濟、社會負擔，并提出相應對策，試圖為高校解決類似問題提供理論決策參考依據。

二、結果分析

1、不同高校已售公有住房的數量和校園分布類型云南省不同高校已售公有住房的數量和校園分布類型各不相同。已售公有住房在校園中分布情況主要有三種類型：校外集中型、校內集中型和校內分散型。校外集中型是指已售公有住房與學校相連或與學校有一定距離，獨立于校園以外的住房類型；校內集中型是指住房雖然在校園內，但與教學區可明顯區分開的住房分布類型；校內分散型是指呈幾個住宅片區分散分布于校園內不同區域，不能與學校教學區獨立分離管理的住房分布類型。已售公有住房的不同分布類型對校園管理和學校正常工作產生的影響各不相同，結果如表1所示。

表1　不同高校已售公有住房基本情況表

表1顯示，不同高校已售公有住房在317—3000套之間。從已售公有住房在校園中分布的情況看，不同分布類型對學校影響不同。其中，校外獨立型和校內獨立型易于管理，能有效和教學區分離，使之相對獨立于校園教學功能區而成為單一管理主體存在，易于實現物業管理的社會化。因此，校外獨立型和校內獨立型對于學校正常的教學科研工作影響不明顯。

校內分散型則不一樣，因該類型住房交錯分布于校園，與校園教學區不能完全獨立，此分布類型與教學區使用共同的公共道路系統，使用共同的水、電路系統和公共弱電網絡及通訊線路系統。因此，無論從校園功能區還是公共管理功能系統都難于從校園管理中獨立出來。這就給校園管理工作帶來了較大的困難。

2、已售公有住房本身的屬性及定位

已售公有住房含房改房、空置公有住房和集資房三大類。基于絕大多數住戶通過評估價繳納購房款，取得公有住房房產證后并認為所購房屋為商品房的錯誤認識，這里將進行必要的闡述。

首先，公有住房的出售并不是一種市場行為，其出售過程不體現商品交換的基本特征——“等價交換”，因此已售公有住房實質上是我國住房福利性政策的延伸。其次，公有住房的出售對象為原房屋居住者或本單位取得購房資格的職工，而不是對社會公開出售，這和商品房是有本質區別的。真正的商品房是有政府組織完成的土地一級開發過程，然后有開發商介入，房價包含各種稅和費，出售對象為全社會。

為此，對已售公有住房而言，其屬性為我國住房福利性政策的延伸，其定位為非商品房，因福利來源主體為學校，故住戶應有自覺服從學校管理的義務。

三、校內分散型已售公有住房的管理盲點

1、外來住戶形成居住主體，“職工住宅”的概念逐漸淡化

根據研究小組調查走訪資料整理，結果如表2所示。表2顯示，在走訪的8所高校中：有7所高校不同程度存在已售公有住房對外出售情況，占被走訪高校的87.5%，這就說明高校校園內的職工住宅區存在大量社會人員居住情況；非本校職工住戶比例最高達總住戶的70%；有4所高校有物業管理，還有4所未引入物管，引入物管與不引入物管的高校各占50%。

以云南農業大學為例，云南農業大學共有已售職工住房1161套，其中，校內分散型886套。據2015年初調查統計，已有160戶住房出售，未出售房屋中，絕大多數由原教職工房主的子女及親屬居住或對外出租。非本校職工居住人員占住戶總數的65%，這些住戶與學校既無組織人事關系，又無經濟關系，因此教職工住宅區的概念逐漸淡化。

表2　不同類型已售公有住房居住結構及管理基本情況

2、引入物管困難

一方面，住戶長期形成的共享公共資源的習慣，引入物管后，勢必增加生活支出，因此住戶對引入物業管理問題始終難于形成統一意見。另一方面，因物業管理費習慣性偏低，大多數物管企業不愿涉足校內分散型已售公有住房的物業管理業務。從表2調查結果可知，在走訪的8所高校中，有4所高校引入物管，物管繳費金額均為0.6元／平米/月，僅為本地開發商所建小區物管費市場價1.2元／平米/月的一半。因此，引入物業管理難度大。

3、少數住戶的不規范行為危及到學校和多數住戶利益

私搭亂建，破壞房屋原有結構，進行危險裝修的現象時常發生，這是已售公有住房舉報最多的問題。在走訪的8所高校中，出現改變住房用途從事經營活動情況的有4所，占50%。

4、非學校職工長期享受學校共公資源，使學校產生沉重的經濟社會負擔

學校后勤共公資源主要包含：底廉的食堂餐飲服務、統一的校舍安保支出、免費車輛停放、抗震消防管理支出、環境管理支出、變電站擴容增容、公共水路電路改造維護、公共數字網絡建設與維護、公共道路改造維護保養等支出。以上支出是學校后勤年度支出的主體。理論上，學校無義務承擔非本校職工的相關福利和管理責任，但事實并非如此，高校已售公有住房中的非學校職工住戶無形中享受著上述共公設施帶來的一系列福利。未引入物管的學校更是突出，給學校帶來沉重的經濟社會負擔。

5、住戶人員結構復雜，治安消防形勢嚴峻

不同的外來住戶存在不同的生活觀、價值觀。其行為規范的差異直接影響著學校正常的教學工作和原有的生活秩序，治安消防形勢嚴峻。部分住房向校外人員出售后，居住人員情況復雜，治安隱患突出，入室盜竊案件時常發生。由于住房分布在校園內，長期形成政府職業部門不管理，學校無權管理的社會管理盲點區域。

四、改決校內分散型已售公有住房管理盲點的對策與思考

1、實行校內物業管理是解決當前不良局面的有效措施

鑒于物業管理難于引進的現實，物管工作又與后勤部門聯系密切的實際，學校可在加強和細化后勤工作的基礎上，將校內分散型已售職工住房納入后勤工作的重要內容，在成立業主委員會的基礎上，后勤部門與業主委員會共同制定管理辦法，完善住宅區統一要求的行為規范，制定有效約束機制，實行正規化物業管理。此模式基于房屋產權屬于私人，但房屋占地和公共設施屬于學校的實際考慮，作為學校后勤的重要工作內容，完成校內分散型已售公有住房物業管理符合學校實際，容易被廣大住戶接受。

2、向社會公開招標，選擇經驗豐富、實力強的物管企業

對分散在校園內的住宅區和教學區實行統一的物業管理，分別明確教學區和住宅區管理的職責范圍、管理目標，在學校相關部門和業主委員會的配合下，由一家企業統一部署、統一管理。此模式實質上是校內教學區物管工作范圍的延伸，優點是方便統一，可有效避免多家物管交叉管理、協調困難的現象，從真正意義上實現校園內住宅物業管理的社會化，可大幅度減輕學校負擔。

3、合理收取物業費用，逐步減輕學校經濟社會負擔

鑒于學校后勤長期以來巨大投入所帶來的資金壓力，住戶物管費中，根據對公共資源占用的比例，應適當考慮公共后勤投入的攤銷問題，此辦法不一定符合所有高校的實際，但對于校內分散型已售公有住房且校內分散區域較廣泛的高校而言（如云南農業大學），是完全有必要的。公共攤銷的考慮可在一定程度上緩解學校的資金壓力，同時也可為做好住宅區各項服務工作提供良好服務打下最基本的資金基礎。

4、分期分批逐步解決存在的問題

隨著高校辦學土地資源緊張局面的不斷加劇，在條件允許，有重大項目支撐、政策支撐、資金支持的特定背景下，采取分時段、分批次逐漸置換校內分散型已售公有住房的辦法，將是徹底解決目前存在的高校住宅區管理盲點的最有效手段。此辦法作為未來學校發展的重大舉措，不同高校應努力爭取和創造條件實施，以實現學校具備相對充足的發展空間和保障住戶基本利益的雙贏格局。

參考文獻

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（責任編輯：胡冬梅）