社區物業管理模式與體制的典型調查
——以揚州市為例

王凱云 徐 燁 孫海麗 陳艷娥

(揚州大學 江蘇 揚州 225009)

社區物業管理模式與體制的典型調查
——以揚州市為例

王凱云 徐 燁 孫海麗 陳艷娥

(揚州大學 江蘇 揚州 225009)

城鎮的發展，人民生活水平的提高，開發區住宅越來越多，為適應市場經濟和人民群眾的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。

社區；物業管理模式和體制；物業服務

“十三五”開局之際，社區物業管理模式和體制也在不斷發展和更新，但明顯存在著物業管理覆蓋面小、地區發展不平衡、法制不健全、從業人員素質低、管理水平差等各種問題。針對上述不足，此次調研活動希望通過問卷調查，社區訪問、文獻調查等方式，了解部分社區物業管理模式和體制上的優點，反饋給那些在物業管理方面有問題的社區，加強人員培訓，提高物業管理水平，創新物業管理模式和體制，以促進我國社區物業管理發展。

一、 我市城區住宅小區物業管理的現狀

我市城區開發區住宅小區物業管理的現狀

從調查來看，我市已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

(一)住宅性質多樣，每類都需要不同的管理方式。開發區住宅小區作為由房地產開發商開發售賣，需要有人購買，肯定需要配備優秀的物業管理體制以應對住房以及住戶會面臨的一些問題。

(二)規模差別較大。在調查的5個社區中，大的有月亮園，揚州天下；中等的有富麗康城；小的有名興花苑和百祥園。

(三)建設標準不一。除了月亮園和揚州天下設施較好，其他大多數小區只有住宅區、沒有公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無綠地、車位、物業用房、無公廁等。就目前而言，大多數小區普遍存在綠地偏少、停車位嚴重不足等問題，還有個別小區進出道路、消防通道不暢，存在嚴重的安全隱患。

二、存在的主要問題

(一)安全隱患

根據調查得知，安全隱患問題是整個揚州市社區物業管理問題的重中之重。首先是對安保設施。雖然每個社區基本都安置了監控攝像，但是管理人員對其的監督還是不到位，甚至會出現安保設施不運行的狀況。其次，保安巡邏這一方面存在很大的問題，小區內部的居民都基本上看不見保安巡邏，覺得小區內部并不是那么安全，缺少安全保障。另外對于外來車輛和人員的出入也沒有登記要求，這些都影響著居民的正常生活。

(二)環境問題

首先，有部分較舊的社區存在著環境衛生狀況不佳，雖然每天都有阿姨做保潔，但仍然存在很多的生活垃圾隨地堆積。另外，住宅樓存在著樓距問題，樓距過近影響著采光。最后，寵物問題也是現在社區存在較為普遍的問題。寵物隨地大小便問題以及叫喚，掉毛問題也引起了很多住戶不滿。

(三)車位問題

小區內車位少車輛多，無法滿足業主的需要，負責人表示買車的業主越來越多，很多家庭現在已經不止一輛汽車，車位供應不上，車主亂停車，導致小區的道路旁經常因為停放了車輛而造成了擁堵。

(四)收費問題

調查發現，有部分社區物業管理收費上存在較大問題，業主反映物業收費信息不公開，業主無法確定自己交的物業費用到了哪里，還有少數業主反映物業針對不同人群收費標準不同，這嚴重損害了業主的利益。

三、對策與建議

面對現在社區物業管理體制存在的諸多問題，我們團隊根據分析的產生原因，一一對應著提出了建議與對策，以便促進社區物業管理體制的進一步完善。

(一)加強管理專業化

所謂專業化主要包含三方面，第一，有專門的組織機構；第二，有專業人才，如機電設備、空調、管道、消防、電梯、房屋維修等，非有專業人才不可；第三，有專門的管理工具和設備。而隨著生產力的不斷進步，社會分工日趨細化和專業化，物業管理公司可以自己不內部創建，而是實行外包。例如，環境衛生外包給專業清潔公司，保安服務委托給保安公司，而是上面的維修則是交給專業的維修公司。當然，不是單單簽了外包合同就可以了事的，物管公司還是應該至少分配一個管一個方面，對外包公司的服務質量進行時時監督，保證居民的生活質量。這些專門組織的成立，表明社會分工進一步加深，服務領域進一步專業化，也是物業管理更加廣泛專業。

(二)學習與創新管理體制

隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，車子越來越多，寵物也越來越多，直至他們成為了問題，也不見有人解決，很多物業管理處仍然是停滯不前，保留著以前的一些做事的方法，也不進行更新。物業管理處就應該如同一個企業一般必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質服務在物業管理市場上爭取自己的生存空間，用經營業績去爭取更多的客戶。所以和企業一樣，物業管理體制也要根據所處社區的情況，要進行時時創新，更新，這樣才能更好的為業主創造一個方便、整潔、安全、清凈的工作環境。當然，也可以時時學習一下國外的一些好的管理方法，來更好的完善他們的物業管理體制。

(三) 培訓物管人員

對于聘用的物業管理人員，社區應該在開始階段對他們進行一定時期的專業物管培訓，除了基本技能培訓之外，還要加強物管人員社會化的職業技能培訓。

四、總結

關于社區物業管理制度和模式的調查。首先，安保措施要到位。物業管理處應該有專業的保安團隊，若為較年輕特警更好。每天早晨都會有集訓，站資給人有一種意氣風發的感覺。每天也有保安24小時巡邏，致力于確保每一戶租戶的安全。非住戶的車每次進入不僅要登記還需要審核，這樣是有效的保證住戶不被騷擾，更舒心的入住。其次，監控照明等設備都要十分充足的，且監控設備不僅在分區有人隨時查看，所有信息還會在總區進行匯總，并有人監察，可謂是雙重保險，只為了確保每位住客的切身利益。停車位一說，配備有地下停車場，確保每一位顧客都有地方可以停。如果是一些老社區，沒有建地下車庫的，就可以考慮學習一下國外的一下做法，利用好上面的空間，搞一些升降車位。當然，如果還有什么更好的創新方法，也是不錯的。綠化，環保都是非常重要的。當然，這些都可以外包，但也要時時做好監督檢查，物業管理方的目標就是做好服務，讓社區居民生活地更好。

指導老師：崔彬，陳恩才