房地產經濟波動的影響因素及對策

何達之

摘 要：房地產行業的迅速發展帶動了我國的國民經濟增長速度，因此房地產行業是我國經濟發展的主要行業之一。但金融危機后房地產經濟波動較大，國家經濟也受到嚴重影響。這使得人們開始對房地產經濟的波動產生興趣，并加以研究。通過對我國房地產經濟波動的影響因素進行分析，提出房地產經濟波動的應對策略，以促進房地產行業和國民經濟的發展。

關鍵詞：房地產；經濟發展；經濟波動

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）25-0111-02

前言

近幾年由于房價增長過快、房屋數量過多等現象造成我國房地產經濟出現波動。如何能夠全面地掌握我國房地產波動的規律，從根本上解決房地產經濟波動的問題，成為當今中國經濟發展的首要問題。從1990年我國房地產業開始迅速發展，直到2010年房地產的投資使用費用達到170億元，到2014年房地產投資同比增長31.26%，中國人居GDP同期上升21.32%，由此不難看出，房地產經濟的發展在中國經濟發展中占有重要地位[1]。因此，總結現有房地產波動因素，保證房地產經濟穩定增長是中國現代社會主義經濟發展的核心內容。

一、房地產經濟波動的影響因素

1.房地產市場控制度低，供大于求。我國現階段房地產公司占全國大、中、小型企業的61%，每年城市用于房地產開發的土地占城市使用土地的1/3，而城市居民對房屋的需求只占市場的17.12%，這是由于房地產開發商對市場需求度調查不夠，造成房地產行業供大于求的局面[2]。隨著房地產行業的不斷發展，市場出現了房價不斷波動的局面，中國現今17.12%的房地產消費者中有90%處于觀望狀態，對于房價的不確定性也嚴重影響了房地產經濟的波動。正是由于房地產行業對中國市場的調查度和控制度掌握得不好，造成現有供大于求的局面，導致房地產經濟波動嚴重。

2.房地產投資與收益不成正比。現階段，我國房地產投資是影響房地產經濟波動的主要原因。也就是指當房地產投資急劇增加時，房地產經濟波動也會越來越嚴重，這樣會造成我國房地產事業衰退。現階段我國房地產投資大于房地產收益，2013年我國房地產開發項目總是占全國經濟指出的87.62%，但在2014年底，我國房地產收益同比2013年下降21.36%。房地產投資與收益不成正比。其中房地產收益是指房地產開發商在房地產開發時所收到的凈收益。如果房地長開發商對房地產收益的預期逐漸加大，就會逐漸增加房地產的投資。但就我國目前房地產事業而言，對于房地產投資的實際收益遠遠小于房地產投資商對房地產的預期收益。由于房地產的投資與收益不能成正比，造成我國房地產經濟波動幅度大。

3.房地產土地批改制度不全面。在我國房地產開發過程中，有關部門應將土地資源提供給相應的開發商，并賦予開發商土地處理權、土地使用權等土地權利，將土地當成是商品進行交易，這樣造成了一些二三級城市的政府部門一旦發現某一塊土地具有交易利益就會和開發商進行交易，創造金錢利益，造成土地使用過度，房屋指標也不滿足當地需求。由于我國土地現有法律的管理權不夠完善，造成一些政府部門和開發商進行不合理土地使用和開發。正是由于土地批改制度的不合理、不規范造成土地亂用，導致房地產經濟發展的不穩定性。

二、房地產經濟波動的應對對策

1.加強我國房地產市場控制度。想要從宏觀上對我國房地產經濟波動進行調控就要加強我國房地產對市場的控制度。首先，房地產開發商應先了解所處城市的經濟狀況和居民的人居消費水平。通過對消費水平的了解和掌握對所需建筑物的設施進行建設，建設出符合當地居民消費的建筑物。其次，房地產開發商還應對所在地城市的人口及人口流動和購房需求進行統計。通過對人口及購房需求的統計，掌握該地區房地產的需求，明確投資目標和投資數量，減少資源浪費，對于沒有需求的城市不進行投資和施工，減少房屋的數量，以減緩房地產供大于求的局面。最后，房地產投資公司與政府進行合理的市場需求調查，響應政府號召，為實現節約型社會做出貢獻，減少房地產囤積、閑置的狀態，減少土地資源的浪費。

2.完善房地產投資機制。如何完善房地產投資機制主要有以下幾種方式：（1）根據我國現有房地產投資方向進行實際考察，調查出符合我國房地產投資的方向；（2）對房地產投資的產權進行具體劃分，完善房地產投資產權，從而對房地產投資商進行約束；（3）明確房地產投資的主體，將職責和產權進行具體劃分，避免房地產收益風險；（4）對于房地產融資模式進行整合，制定現相關法律法規，完善和約束房地產投資市場；（5）構建房地產金融管理機制。通過管理機構對我國的房地產投資及收益進行宏觀調控，從而降低房地產經濟波動；（6）房地產開發商內部進行投資收益培訓，明確房地產投資是否合理，收益風險是多少，以減少房地產行業整體的經濟風險，降低房地產經濟波動。

3.加強我國房地產土地管理條例。土地管理是保障房地產經濟穩定的主要因素，只有政府加強土地管理制度，才能從根本上解決房地產經濟波動的局面，使房地產行業能夠穩定增長。可以從以下幾方面進行調控：（1）對行政土地的批審條例進行詳細規定，加強批審力度，減少土地濫用的現象；（2）建立土地使用規范條例，對國家的每一片土地的使用進行詳細規劃，不得濫用土地，例如用于綠化的土地不能用于建筑，或者用于工業建筑的土地不能用于民用建筑等；（3）國家對城市土地使用市場進行宏觀調控，減少地方政府因利益濫用土地的現象，通過宏觀控制保證土地的使用合法化；（4）國家結合現有金融情況對房地產開發公司和房地產投資進行市場壟斷，建立完善的房地產金融監管系統，以保障房地產經濟的穩定發展[1]。

總結

房地產經濟是我國國民經濟發展的支柱，只有從根本上對房地產的波動加以控制才能夠解決我國經濟波動。因此，我國應從房地產市場和房地產土地使用兩方面對房地產行業進行宏觀調控，通過控制土地使用和了解市場需求，保障房地產開發的合理性，通過對房地產投資與收益的研究，使開發商明確房地產經紀的實際收益，減少不合理投資，降低經濟風險，縮小房地產經濟波動幅度，從根本上使房地產經濟能夠穩定發展。

參考文獻：

[1] 劉濤.房地產經濟的影響因素及發展策略[J].企業改革與管理，2015，（8）.

[2] 卓娜，昌忠澤.淺析我國房地產經濟的宏觀調控[J].技術經濟與管理研究，2015，（1）：70-73.

[責任編輯 吳明宇]endprint