商業地產企業存在的財務風險與加強財務預警研究

摘 要：財務風險是阻礙商業地產企業發展，影響商業地產企業生存的重要隱患，尤其隨著商業地產企業的規模不斷擴大，企業的財務管理范圍也不斷增大，使得商業地產企業在進行工程開發、建設等一系列過程中產生一系列的財務風險，進而導致出現一些財務問題，嚴重影響商業地產企業的發展和進步。因此，商業地產企業必須重視工程成本控制，控制企業財務風險，深入了解商業地產企業存在的財務風險，制定合理有效的風險防范措施，建立科學有效的財務預警系統，加強財務預警，降低財務風險，促進商業地產企業健康發展。

關鍵詞：房地產企業;財務風險;控制管理

中圖分類號：F293.342 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2015）24-0132-02

前言

在當前市場經濟形勢下，只要存在著籌資、融資行為，就必然存在著財務風險。商業地產企業所存在的財務風險主要指的是由于企業的融資不合理，組織結構不合理導致企業收益降低的風險，是商業地產企業生產和發展過程中需要面臨的主要問題。商業地產企業財務風險反映了其自身的經營情況，商業地產企業必須認真分析了解企業財務風險的起因，加強財務風險管理，加強財務預警才能提高企業的市場競爭力。當前，很多商業地產企業已經認識到了財務預警對于其發展的重要性，并采取了一定措施，但仍存在很多問題，導致商業地產企業的安全運作仍然存在很大的財務隱患。所以，商業地產企業要更加重視這些問題，積極加強財務預警，趨利避害，從而促進商業地產企業健康發展。

一、商業地產企業存在的財務風險分析

（一）商業地產企業財務風險特點

商業地產與其他商品相比，在其生產經營過程中，所存在的財務風險的顯著特點是投資金額巨大、籌資困難，項目前期需要投資資金多，銷售資金回籠不及時等。

1.投資金額巨大、籌資困難。商業地產企業是典型的資本密集型產業，對資金的要求比較高。但是由于投資金額巨大，商業地產企業項目資金又往往不到位，加之商業企業籌資的方式、渠道比較單一，導致商業地產企業籌資十分困難。比如2011年國家進行地產業改革調整，導致資金更加緊缺。國家對地產企業要求自由資金要大于總投資的35%，企業進行貸款時只能進行開發貸款，并且期限要求在兩年之內。這些政策更是增加了商業地產企業籌資的難處，無形之中增加了財務風險。

2.項目前期需要投資資金多。商業地產企業在進行項目建設、開發過程中，往往前期所需資金較多，前期工程成本較大，導致商業地產企業前期運作較困難，比如工程土地款、項目開工前等相關費用大約占整個項目的35%。而且商業地產企業的開發項目往往周期較長，在資金運轉時，不確定性因素較多，容易出現財務風險。

3.銷售資金回籠不及時。商業地產企業主要消費群體是單一用戶，并且由于其進行的銷售策略等原因，很容易出現到賬不及時、資金回籠慢的狀況。用戶在消費時，往往采取按揭貸款、分期付款等方式，影響企業資金回籠的速度。并且，國家對于地產企業的宏觀政策也會對地產企業資金產生很大影響。比如貸款利率升高，導致地產企業項目價值縮水，而進一步影響產品銷售，進而影響產品銷售資金的回籠。

（二）商業地產企業存在的財務風險

商業地產企業在項目開發、建設過程中存在很多財務風險，主要有融資風險、投資風險、資金回收風險以及收益分配風險。

1.企業融資風險。商業地產企業為了保持財務的杠杠利益進行融資，企業進行融資是其生產經營的重要部分，是企業根據自身情況進行投資和調整商業地產資本結構的一種方式。融資風險主要指商業地產企業再融資時增加企業還本付息負擔，甚至存在著無法還債的風險。商業地產企業如果在融資過程中出現不合理的情況，就會給其生產經營帶來風險。商業地產企業融資風險主要表現在資金利率過高導致籌資成本升高風險;債務規模、期限、結構不合理導致的債務償還日期集中而使企業償還能力下降的財務危機。

2.企業投資風險。商業地產企業投資風險主要指的是在進行投資的過程中，由于一些不確定因素的影響，導致項目不能按照預期計劃進行，影響項目收益，最終影響了企業的盈利和償債能力的風險。由于商業地產行業在我國起步較晚，各項措施并不完善，導致商業地產企業在投資過程中存在很多風險，主要表現在企業進行市場調研存在誤差而導致的產品銷售落后;企業投資的地產項目在建設過程中技術不可操作等問題導致企業投資浪費;企業負債經營時，負債率過高導致的企業債務負擔加重;企業投資的項目規劃不合理，導致項目失控，最終出現地產企業所投資的項目的收益情況與預期相差較大的局面。

3.企業資金回收風險。商業地產企業在將產品售出后，將項目成品的資金變為企業的貨幣資金的過程中存在著時間、金額的不確定性，導致企業資金回收存在風險。一般而言，國家的宏觀政策對于企業資金回收影響很大。當國家經濟財政進行緊縮時，地產市場比較疲軟，產品銷量降低，導致三角債務下資金回收困難。當國家經濟財政寬松時，產品銷量增多，資金回收較容易。同時，地產企業自身的決策水平和管理能力也影響著企業的資金回收風險。

4.企業收益分配風險。企業的收益分配風險指的是在進行利潤分配時，由于分配不當導致對地產企業日后的生產經營產生不利影響，從而影響商業地產企業進行項目再開發。收益分配主要包括分配股息和留存收益，如果商業地產企業不能處理好二者關系就十分容易出現企業收益分配風險。當地產企業擴展速度較快，需要大量資金時，在資金短缺時以貨幣資金的形式進分配，容易降低地產企業償債能力，從而影響企業的再生產，對企業的發展十分不利。

二、商業地產企業防范財務風險與加強財務預警措施

（一）提高財務預警意識，加強財務管理

商業地產企業必須重視財務風險，提高財務預警意識，加強財務管理。首先，商業地產企業領導要提高財務預警意識，重視財務預警，提高企業的利益工作。組織企業管理工作者共同進行財務風險預警，加強企業管理，建立企業專門的財務預警部門，使企業財務得到制度保證、信息保證。其次，加強對各部門工作人員的思想教育，加強其財務風險意識，加強財務管理，不斷提高自身的水平。最后，加強企業財務管理，聯系企業實際，制定合理的財務管理目標。充分了解企業各個項目生產情況，明確各環節的財務情況，加強對企業財務管理，建立完善的財務預警機制，加強財務部門的審計工作，確保企業財務信息的真實性，保證地產企業財務預警信息的準確性。

（二）建立完善的商業地產企業財務內控制度

商業地產企業進行財務管理是一項十分復雜的內容，其涉及到商業地產企業各個經營環節和職能部門，必須有效地進行權限劃分，避免出現財務責任不明確的情況，從而提高地產企業抗風險的能力。建立完善的商業地產企業財務內控制度，明確各部門責任，根據企業內部各部門的經營特點和分工情況建立相應的責任分工，明確各部門、各工作人員的責、權、利關系，并將地產企業的各項財務指標分解落實到各責任中心，加強分工協作，共同抵御企業財務風險，及時匯報企業各項財務指標的完成情況和經營過程中的一些問題。通過建立企業內部財務控制制度，從企業內部進行財務風險防范，對企業財務可能存在的問題進行預警，保證企業的各項財務工作的安全。

（三）強化企業財務風險信息監測

商業地產企業對其經營過程中各項財務數據進行分析處理是企業進行財務預警的核心內容，因此企業必須強化財務信息監測，確保各項財務信息的準確可靠。通過強化企業財務風險信息的監測，可以獲知企業在項目開展過程中各項財務信息，從而方便企業財務工作人員進行財務信息的收集，并確保各項財務信息真實可靠，并且具備較強的專業能力，可以對企業各種分散的財務信息進行整合、分類、分析，最終使之成為有利于企業發展的信息，從而降低企業財務風險，提高企業財務安全。同時，監測企業財務風險信息，有條理的反映企業的財務風險情況，分析企業可能存在的財務風險因素，及時上報給企業管理層，從而作為企業財務預警的依據。

（四）健全企業財務預警機制

商業地產企業加強財務預警還要不斷健全企業的財務預警機制。首先，必須明確商業地產企業自身實際情況，根據自身實際規模確定與企業相適應的管理方式，從而確定適合企業發展的財務預警機制。商業地產企業的財務預警機制必須含有數據采集、分析和反饋三部分，企業的財務風險預警部門在進行財務風險分析時必須根據各項收集的數據進行核實，確保各項數據的真實有效，從而進行分析企業各個環節可能存在的財務風險，進而制定相應的措施進行防范，使企業的財務風險控制在最低水平。其次，加強財務風險預測，提高風險預測水平和準確度，針對企業可能發生的財務風險制定相應的對策，以便第一時間進行處理風險，確保企業財務安全。最后，將企業的風險來源、可能造成的損失進行評估，將各項財務風險后果進行對應于各部門責任，進行相應的處罰，提高其警惕性，保證企業在發展過程中不會出現重大財務問題，保證地產企業順利健康發展。

結論

隨著市場經濟的發展，隨著當前地產行業普遍調整的大背景，商業地產企業同樣面臨著各種財務風險，企業必須重視財務風險管理，加強財務預警，保證企業財務安全。商業地產企業的財務風險主要特點是投資金額巨大、籌資困難，項目前期需要投資資金多，銷售資金回籠不及時。在其發展過程中主要面臨的財務風險有融資風險、投資風險、資金回收風險以及收益分配風險。商業地產企業必須重視項目開展過程中的財務風險，提高財務預警意識，加強財務管理，建立完善的企業財務內控制度，強化企業財務風險信息的監測，健全企業的財務預警機制，不斷提高企業財務安全意識，確保企業順利發展。

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