蚌埠大學城商業空間布局優化研究

周燕楓

摘 要：商業服務設施作為大學城內資源共享的一部分，與其空間布局有著不可忽略的關聯。合理規劃大學城商業空間布局、組織管理商業服務設施對大學城的健康建設、有序持續的發展，乃至對整個城市的發展都有著不可忽視的重要作用。蚌埠大學城商業空間布局及其發展存在多方面的不足之處，沒能充分利用資源，阻礙大學城發展。為了進一步加快蚌埠大學城的發展，商業活動是其主要發展對象，故需要對其商業空間布局的功能進行研究。

關鍵詞：大學城;商業布局;優化

中圖分類號：F127 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2015）24-0170-05

根據《大學生藍皮書：中國大學生生活形態研究報告（2013）》報告，中國大學生人均月消費支出945.6元，人均全年消費總額達到11 ?347元，超過全國城鎮居民人均可支配收入水平的50%。

在大學生強大的消費能力驅動下，各路商家長驅直入，大學城商圈涌現。與大學生強大購買力不相稱的是，目前蚌埠大學城高校周邊的商鋪大多數還是處在分散運營、各自為陣的初始形態，對于商業的布局、人流的聚集以及規模商圈的形成帶來消極的影響。因此，需要對蚌埠大學城商業空間布局的進行研究，研討其商業類型、商業形態、發展優勢劣勢等，提出優化建議，以促進蚌埠大學城商業經濟的發展。

一、蚌埠大學城概況

（一）蚌埠大學城建設

蚌埠大學城位于蚌埠市東郊龍湖東岸即蚌埠市龍子湖區，全境位于龍子湖國家4A級風景區東岸，北依高速鐵路蚌埠南站。大學城共占地10 000畝，共投資2 000億，建筑面積670萬平方米。目前大學城一期工程已經完工，有4所大學進駐，分別為：安徽財經大學、安徽電子信息學院、蚌埠醫學院和蚌埠學院。自2002年建設至今，蚌埠大學城已初具規模，各類校舍、道路、供水等公用配套設施建設已投入資金6.1億元。

（二）大學城商業發展

隨著商家涌現，大學城逐漸形成了一個商業服務街區即現在的龍湖春天商業街。龍湖春天商業區位于蚌埠大學城核心位置——被4所高校圍繞，占地782畝，建筑面積達62萬平米。龍湖春天商業街是蚌埠大學城唯一的商業區，距離每1所城內高校的步行距離都在15分鐘左右，購物便利。其市場以個體經營為主，以零售方式出售商品，經營時間相對集中。但由于現有市場的不成熟，商業等級較低，服務設備不完善，使得龍湖春天商業街的發展受到壓抑，這也說明蚌埠大學城商業空間還沒被合理開發利用，蘊藏著相當大的發展空間。

二、蚌埠大學城商業空間現狀

（一）蚌埠大學城商業類型

本文對蚌埠龍湖春天商業街商業類型的種類和數量進行了實地調研，并把商業服務業、社會服務業以及娛樂業劃分到服務業之中，得到統計結果（見下頁圖）

本文對龍湖春天商業街的商業類型進行了分析：（1）三大行業中，餐飲業占比遙遙領先，高達54%;（2）在服務業當中，美容、美發店占比都是最高的;（3）商業空間主要用于餐飲行業，商業服務主要滿足于物質層次上，在精神服務上的投入較少，也即是精神層次上的消費較少，商業服務結構偏低，商業類型很少。

（二）蚌埠大學城商業形態

各校內部的商業布局規模普遍較小，經營內容以小型超市、報亭、理發店、打印店、書店、照相館、干洗店、水果店、快遞收發處等服務為主，經營狀況相對良好，消費群體相對穩定。校內商業布局主要利用學生宿舍、食堂、活動中心等建筑布局的架空層或內部部分地域，布置商業店鋪和服務類攤點。這種布置的優勢在于可以提高建筑布局利用率，其大部分布置在宿舍下面或內部，使得學生接受服務十分方便;其不足之處在于布局狹小，布置局促，經營環境氛圍欠佳，難以形成較強的商業氣息。

蚌埠大學城商業形態主要為面式棋盤型組織形態和帶狀式商業組織形態兩種。以龍湖春天商業街為例呈現出的這種“面”式商業空間布局不但服務于進入其區域的人員，還對區域外部一定范圍的人群有著較強的吸引力，可以滿足相同空間區位中群體的不同消費需求，或滿足不同空間區位中群體的相同消費需求。帶狀式的的校園商業空間是由多個商業單體組成，并主要沿街道方向順序展開，且服務于進入其內部的人群，也對其展開方向臨近區域的群體有著較強的吸引力。

三、蚌埠大學城商業發展SWOT分析

SWOT是Strengths，Weaknesses，Opportunities，Threats這四個英文字母組成，意為優勢、劣勢、機會和威脅。

（一）發展優勢

1.潛在消費者不斷增加。蚌埠大學城的師生數量逐年增長，遠期來看，蚌埠機電技師學院、蚌埠經濟技術職業學院等也將陸續駐進，完全建成后，大學城學生規模將超過10萬人。潛在消費者的不斷增加，消費群體的相對穩定，加之大學生的消費面廣、消費水平不斷提高等，將在長期里對蚌埠大學城商業的發展起到十分重要的推動作用。

2.周邊的商品房不斷增加。隨著蚌埠大學城歷年來的建設，其周邊土地也陸續吸引著房地產開發商。商品房的增多，無疑會帶來一定數量的常住居民，而常住居民的加入，不僅給大學城商業帶來更多的消費者，增加消費服務類型的需求也會增加。

3.旅游業的發展。大學城附近的龍子湖是國家4A級旅游景區和省級風景名勝區，其面積約為杭州西湖的3倍，據此，市政府可以參考西湖景區的建設大力發展旅游經濟，建立環湖商業圈。

（二）發展劣勢

1.目前的大學城商業空間布局不夠合理。蚌埠大學城商業發展發展緩慢，發展不成熟，尚未形成規模的商業空間。龍湖春天商業街雖然是作為蚌埠大學城唯一的商業中心的地位存在，但其規模小、經營范圍狹窄、布局相對雜亂、功能不夠健全，還存在不少阻礙其健康發展的隱患。endprint

2.自發形成的商業布局有待規范治理和改進。由于缺乏合理的功能分區、管理較疏松等，導致流動性商業攤點較多，占道經營嚴重，經營相對混亂，街道衛生狀況欠佳，特別是飲食攤的食品安全衛生狀況不容樂觀。

3.樓盤面積在擴大，給商業圈的合理布局增加了難度。房地產的開發很大程度上影響著大型商業中心的形成，包括龍湖春天商業街那僅有的土壤也被用來建造住宅樓盤，規劃的不合理使得土地在商業活動方面利用的有效性得不到提高，使商業空間的布局較為分散。

（三）發展機會

1.消費群體規模的擴大。隨著高校歷年的招生人數擴增，蚌埠大學城的消費者數量穩中有升。日后其他院校進駐和非流動居民的增加也會給大學城商業帶來更多的消費者。

2.主要消費對象的消費能力提升。《大學生藍皮書：中國大學生生活形態研究報告（2013）》顯示，較以往相比，大學生的消費能力在逐年提升。在消費能力逐漸增強的情形下，蚌埠大學城商業有著很大的發展空間。

3.大學城外的商業配套吸引力較差。蚌埠市區現有的商業網點存在著遠、貴、少的弊端，例如從大學城坐公交到商貿區大概要40分鐘。市內百貨大樓那一片局域設施相對舊、臟，不但商場內商品價格相對大部分大學生而言是昂貴的，而且其商品很多都是適合社會白領群體穿著，故不會使大量消費者流失至市區。

（四）發展威脅

1.消費圈內人流量較小，人氣聚集度不夠。蚌埠大學城位于郊區，人流量小，商業發展不夠完善，消費規模偏小和商業區的分流影響了大學城商圈內人氣的聚集。

2.消費格局不完善，消費檔次偏低。蚌埠大學城內消費結構以餐飲行業為主，而服務業和零售業則很少，且大多數規模較小。

3.經營環境相對較差，管理難度比較大。龍湖春天商業街內店鋪分布隨意性強，各種類型的經營商家交錯分布，沒有形成合理的消費格局。

四、優化蚌埠大學城商業空間布局的對策建議

（一）蚌埠大學城商業發展的定位

1.以中偏低檔商品和中偏高檔服務為主的大型城郊購物中心為發展目標;消費目標主要是大學城的師生，其次是周邊常住居民，最后是大學城外消費者;以綜合性超市、專賣店、娛樂休閑、輔導機構和等級良好的餐飲為發展方向。

2.將龍湖春天商業街內的餐飲業、服務業和零售業有序地分開，有層次地布局，同行業的商鋪設置在一起，并規范好對各所高校外部的攤販的管理，總體上改善衛生街道狀況。

3.打破原有的商業中心建筑結構，建造商業大樓，使不同的商品服務在不同的樓層進行，這樣既可以減少商業空白點，還可以規避目前城內商業面積的限制，有效地利用商業空間、提高土地利用率。

4.減少商品房地產在大學城內的投資建設，在周邊的建設最好有一定的距離，保證日后大學城建設用地的擴展。

5.重視商品服務的均衡發展，加大服務業和零售業的比重，加快大學城商業發展升級的步伐。

6.加強飲食、道路衛生和安全的監督管理。高校門口前的小食街由于沿著馬路擺設，過往車輛的煙塵尾氣毫無遮攔地粉刷著道路兩旁的飲食攤。不僅如此，每到學生下課后晚餐宵夜時間，人流增多，道路經常出現擁擠，車輛行駛不便，加之路燈的慘淡，行人的安全令人擔憂。

7.商圈布局的構想。由于蚌埠大學城商業空間尚未被充分開發和利用，故可以對蚌埠大學城商業空間布局的綜合分析：首先，將龍湖春天商業街在原有基礎上擴大商業用地面積;其次，在龍子湖公園東處側建立延湖商業帶;最后，在高鐵站一帶建立一處商業群，擴大大學城商業空間。

（二）蚌埠大學城商業類型優化

1.增設業種、提升商品服務水平。實地調查發現，蚌埠大學城商業服務種類不齊全，比如書店規模偏小，書籍種類不齊全和服飾銷售少，衣服質量偏低以及娛樂場所少，娛樂環境差等。蚌埠大學城商業應該從提供吃、穿、用為主的消費服務擴大到住宿、健身、文化、醫療等方面，保證消費者追求消費個性化，滿足對休閑娛樂、文化、健康等消費的需求。

2.改變消費格局。蚌埠大學城各高校學生的主要消費支出為飲食消費占60%以上，服飾以及日常用品的消費占總支出的 28%左右。所以蚌埠大學城未來幾年的發展規劃應以服務業和零售業為主，把發展重點放在文化、娛樂等商業服務方面，但也應該保持對餐飲業的規模，并在原有餐飲規模上適當升級，進行有機的更新換舊。

（三）蚌埠大學城商業形態優化

1.商業空間層級化。根據下頁表可知，目前蚌埠大學城的層級有區域級和校園級兩種。再根據蚌埠市與蚌埠大學城的情況，本文認為，優化蚌埠大學城商業空間層級結構，總體布局可以采取“軸線發展+組團放射”的結構，分為“城級—區域—校區”三級空間布局模式：大學城級——主要建筑群為大學校園、商業購物中心。根據層級特點，可以利用龍子湖風景區和高鐵南站的優勢，發展旅游產業和環湖商業街以及在高鐵站附近區位建立商業群落和房地產。蚌埠大學城目前還沒有這一層級商業空間。區域級——與大學城級商業區比較，區域級商業區商業設施的經營和服務則顯得內容較為單一，其主要滿足區域內幾所學校的師生日常所需。該層級的商業空間主要表現在被各所大學包圍著的龍湖春天商業街，而這也是蚌埠大學城目前所有的一種商業形態。校區級——該層級的商業空間位于各個校區的教學區或者生活區內，也幾乎是所有大學校園里都有的商業活動。這種的劃分不但便于管理，還提高了大學城商業空間的使用效率與服務覆蓋率，有利于大學城商業活動的管理和發展。

2.從純物質消費空間到物質升級為文化消費復合空間。首先，大學城是文化教育的聚集地，其商業空間更應重視文化特色的塑造。蚌埠大學城商圈在滿足大學生日常生活的基本需要外，還應考慮到更高層次的交往需求，例如增設文娛類、體育類、培訓類的商業場所。其次，大學城是一個人口相對集中的、年輕化的、高素質的人口結構區域，為了改變蚌埠大學城行業構成以餐飲業絕對占優這種商業形態，建議在未來的發展規劃中增設其他行業的服務，擴大服務業和零售業。完善大學城級商業中心功能，增設區域級商業空間設施和有組織有管理地設置臨時性商業設施。endprint

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Bengbu City Commercial Space Layout Optimization Research

ZHOU Yan-feng

（Anhui university of finance and economics，Institute of economics，Bengbu 233030，China）

Abstract：Business services has become a part of the university city resources sharing，the reasonable planning，a good organization university city commercial service facilities become healthy and orderly development of university city，also on the construction and development of university city，and even the development of the whole city has a important role which cannot be ignored.Bengbu city commercial layout and development exists many deficiencies，failed to make full use of resources，hinder the university development.In order to further speed up development of bengbu college town，need to study the function of the commercial layout.

Key words：university;commercial space layout;opimizeendprint