城市住房供大于求還是供不應(yīng)求？

梁紅

從去年初開始，房地產(chǎn)銷售開始顯著回暖，房價(jià)也從四季度開始止跌回升。當(dāng)前樓市量價(jià)齊升的局面顯然并不支持宏觀層面上房地產(chǎn)市場供給過剩之說，也未顯示出住房需求由于周期性或結(jié)構(gòu)性調(diào)整而低迷不振。更重要的問題是，住房需求的回升可以持續(xù)多久？房地產(chǎn)市場是否正在過度杠桿化催生泡沫的形成？

在分析中國乃至全球的需求前景時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場的基本判斷至關(guān)重要。但目前相關(guān)數(shù)據(jù)卻非常零散，市場觀點(diǎn)也極為分化。我們將深度剖析包括全國第六次人口普查在內(nèi)的多項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)，提示八個(gè)經(jīng)常被忽視或者誤解的有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的基本特征。 1.中國的實(shí)際城市化率處于較低水平。如果我們采用國際可比的城市化定義，中國實(shí)際城市化率可能只有40%左右，而非官方數(shù)據(jù)顯示56%，因?yàn)榧s有40%的“城鎮(zhèn)人口”常住在更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市的鎮(zhèn)區(qū)，這一比例也與目前僅37%的非農(nóng)業(yè)戶籍人口占比相吻合。

2.中國缺乏大型城市。雖然中國目前已有4個(gè)-5個(gè)人口超過2000萬的特大城市，但只有23%的人生活在總?cè)丝诔^100萬的大城市，而在美國和日本這一比例分別達(dá)到45%和65%。

3.中國的住房需求主要來自于改善性需求及城市化需求。過去十年里，中國居民的住房自有率一直居于世界前列。幾十年來農(nóng)村居民的住房自有率一直在95%以上，而從上世紀(jì)90年代末房改以來，城鎮(zhèn)居民的住房自有率超過了70%。然而，大量家庭仍住在尚未滿足基本品質(zhì)要求的住房里。……