簡論如何有效運用房地產(chǎn)評估中的受益方法

劉軍濤 威海市房地產(chǎn)交易市場管理處

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簡論如何有效運用房地產(chǎn)評估中的受益方法

劉軍濤 威海市房地產(chǎn)交易市場管理處

摘 要：收益法是房地產(chǎn)估價中常用的方法之一，其主要運用于有收益的房地產(chǎn)的價值評估。由于收益法中三個關(guān)鍵指標(biāo)收益年限、預(yù)期收益、還原利率的確定易受主觀因素的影響，本文試從收益法的基本原理出發(fā)，分析如何選取確定這三個指標(biāo)，使評估結(jié)果更為客觀、準(zhǔn)確。

關(guān)鍵詞：收益法 房地產(chǎn) 價值評估

一、收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價值論，認(rèn)為房地產(chǎn)的價值在于該房地產(chǎn)未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產(chǎn)進行評估，即把房地產(chǎn)未來預(yù)計收益還原為基準(zhǔn)日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產(chǎn)在未來的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準(zhǔn)備的持有期間。房地產(chǎn)的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務(wù)中估價人員常假設(shè)估價對象經(jīng)營數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來縮短收益年限，以利于更準(zhǔn)確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現(xiàn)實的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產(chǎn)評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務(wù)中可用它來驗證其他年限評估出的房地產(chǎn)價值是否偏高。

三、預(yù)期收益的預(yù)測與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費用后的凈額。預(yù)測凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、國家政治經(jīng)濟形勢、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評估房地產(chǎn)實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測失真。例如，一個交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因為有特殊的關(guān)系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評估時點的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會引起預(yù)測的收益不準(zhǔn)確。

在確定房地產(chǎn)凈收益時，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負(fù)責(zé)納稅、保險費以及支付維修費用等各項費用。對于租約中規(guī)定采用固定租金的房地產(chǎn)，一般在其租賃期內(nèi)采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進行測算。對于租約中規(guī)定采用浮動租金的，整個收益期的收入測算均適用以上方法。對于商業(yè)經(jīng)營性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)應(yīng)扣除其正常的經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)凈收益中不應(yīng)包括房地產(chǎn)以外其他投資應(yīng)分配的凈收益。

四、預(yù)期收益的預(yù)測與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費用后的凈額。預(yù)測凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、國家政治經(jīng)濟形勢、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評估房地產(chǎn)實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測失真。例如，一個交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因為有特殊的關(guān)系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評估時點的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會引起預(yù)測的收益不準(zhǔn)確。所以，預(yù)測房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負(fù)責(zé)納稅、保險費以及支付維修費用等各項費用。對于租約中規(guī)定采用固定租金的房地產(chǎn)，一般在其租賃期內(nèi)采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進行測算。對于租約中規(guī)定采用浮動租金的，整個收益期的收入測算均適用以上方法。對于商業(yè)經(jīng)營性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)應(yīng)扣除其正常的經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)凈收益中不應(yīng)包括房地產(chǎn)以外其他投資應(yīng)分配的凈收益。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評估二者互相依存，共同發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)評估創(chuàng)造了發(fā)展的土壤、提供了廣闊的發(fā)展前景，另一方面，房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展則可以為房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產(chǎn)評估的作用，又要看到房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，進一步規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進而推動整個經(jīng)濟社會穩(wěn)步前進。

參考文獻：

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[3]韋群.房地產(chǎn)收益法評估計算公式運用應(yīng)注意問題[J]財會月刊.2012（14）