房地產開發企業成本控制探討

□文/王娜（西京學院會計學院　陜西·西安）

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房地產開發企業成本控制探討

□文/王娜
（西京學院會計學院陜西·西安）

［提要］隨著房地產市場的發展，該行業在國民經濟中所占比重日趨增高。目前，許多房地產開發企業的成本控制意識薄弱，管理制度不健全等，最后嚴重超出成本的支出預算，對企業的發展和盈利有著深遠的影響。

關鍵詞:成本控制；房地產開發企業；管理體系

收錄日期:2015年11月19日

一、房地產開發企業成本控制現狀

隨著房地產產業的快速發展，企業收益增大，但領導者成本控制的認識較薄弱，對項目工程的預、結算相結合的方式較局限。結果表明，我國眾多房地產開發企業對成本控制不當，存在著預算超支及工期延遲的現象。處于競爭激烈的局勢下，房地產開發企業必須在相對的時間內解決如何用合理的成本制造產品，以滿足不同消費者的需求。房地產開發企業主要進行對實施過程和施工兩個方面的發展階段的成本控制，以及建造和裝修成本的把控。從整體資源上減少開發成本，以獲取企業的利潤。

房地產開發企業成本控制具有全程性，是項目的各成本組成要素通過各部門共同協作得以獲取最大利益。房地產開發企業一般流程為:項目管理部負責審核項目的施工進度和質量，并協同材料部門審核材料的數量和質量，再由材料部門提出采購計劃及方案。然后，預算或合約部門負責審核款項是否按照合同約定的條款支付，審批后進行最后采購。而財務部門主要監督對資金計劃的謹慎進行與報備，而當前房地產項目所屬的財務部門主要是做較簡單的成本核算，對資金的收支做賬，尚未進行成本控制。

二、房地產開發企業成本控制存在的問題

1、成本控制觀念落后。在成本控制的方法及其運用手段等范疇，企業存在著認知落后的現象。成本控制只局限在企業內部甚至只為項目的建設過程中，忽視對相關競爭企業及相關領域成本行為的管理。成本控制的目標僅限于減少成本，未將其目的與“顧客滿意”相結合，但減少成本的手段仍憑借節約方式，較少運用技術、企劃、價值鏈的方法。而在當前日趨激烈的市場競爭中，后進的成本控制觀念已無法適應。

2、成本管理缺乏合理的目標。作為房地產企業管理活動中最關鍵的一項，成本控制對房地產企業的生存與發展有著較大影響，明確的管理目標有利于企業的高效運作。俗話說:“計劃趕不上變化”，房地產開發企業只重視事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系統的成本控制理念。在項目實施前以項目為核算單位進行測算審核，熟悉科學方法及累計成本數據，明確目標成本，從而項目能夠更好地成本控制。

3、成本預測及監督控制不合理。企業必須進行精細化項目成本管理。特別是成本控制，要注重對項目成本總量與易變故環節的把握，以達到事半功倍的成效。但是，多數房地產開發企業對于以上方面缺乏關注，從而導致未能及時地采取相應措施。國際化的大型房地產開發項目公司，都會擁有自己的一套較為全面的成本控制系統，能夠及時地處理企業開發的項目盈虧狀況，為企業項目規劃的更好發展打下基礎。但是，房地產開發企業運行的許多管理方式尚未成熟，我國多數企業仍未形成一定的體系，存在著監督和結算時只注重預算而忽視成本的問題。

4、人力資源成本意識淡薄。企業的成本意識普遍淡薄，存在著先入為主的意識:認為只有專業人員才能進行成本控制的工作，不了解成本控制的關鍵及控制方式的運用。企業對職工成本控制重視不足表現在成本控制職責分工不明確，難以調動職工控制成本的積極性，但企業的成本管理則是由企業的全體員工協力完成的。企業里有很多員工有著傳統成本先入為主的觀念，覺得運營管理部是成本控制的關鍵部門，從而缺乏部門成本管理的職責意識。只關注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標的實現，明面上團結協作，其實各行其是。工作落實不到位，成本管理則缺少整體性，未能更好地進行合理化的成本控制。

三、完善房地產開發企業成本控制的建議

1、加強成本控制的指導，制定科學合理的成本控制目標。作為企業的管理者，要從全局的角度管理企業的成本體系，加強對成本控制的指導力度。監督管理其開發項目實施的全過程，完成企業既定的業績目標，實現利潤的最大化。在項目確定前，要從實際的角度出發，認真分析產品的相關市場、技術支持、政府各項限制政策等綜合因素，憑借以往的經歷，明確成本控制目標，并按計劃控制開發成本的關鍵。

2、明確項目全程開發計劃，強化設計階段的成本控制。項目的開發計劃包括很多方面，不但要有明確的目標、開發的周期、工作的時間節點，還要涵蓋到項目實施的每一個環節，包括在前期辦理各項相關手續的時間、設計的周期、安全問題、進程問題、成本的把控問題、后期的銷售問題、相關財務費用問題、法律問題、合理的流程安排問題等具體細致的各項事宜。在開發的節奏上，要合理安排，杜絕急功近利，從實際的角度出發，考慮工期的安排，確定有可操作性的項目周期以及節點。另外，在實施項目時要讓企業的管理人員形成共識，理清操作思路，保證員工與管理層的步調一致。在項目運轉時，不斷抽查項目計劃的實施情況，如果計劃未按時實施，要具體分析其原因并及時改進。

3、加強工程招投標管理。招投標活動對于企業的項目施工是非常關鍵的一環。通過招標確定的施工企業，可以有效地控制成本，資質優秀的施工單位既可以在設計方案上提出好的建議，還可以在成本把控上進行更多的優化，制造出質量過硬、成本合理的產品，而這些都是房地產企業在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招標計劃，進行有計劃、有準備的招標，從具體實際出發，合理控制招標的時間，要為施工留有一定的空間。嚴格執行招標程序，重點審查投標單位的技術力量、專業水平、以前接過的項目、目前的狀態等，同時要對投標單位進行實地考察；必須實行公開招標，并且成立評標小組以保證其公正性。

4、對施工方案進行優化，加強工程施工管理。充分對比各個方案，計算各方案的相關財務指標，全面分析各方案的優缺點，最后從中選出最合適的方案。在施工過程中，積極使用各種降低損耗的科學手段，尋找施工時有較大節約空間的項目，對其進行科學的分析，明確預期目標。合理施工，降低損耗，減少不必要的開支，減少臨時設施費等以節約成本。對施工方案進行優化，加強工程施工管理，把控相關部門的操作流程，強化施工時的安全意識。

5、加強項目成本控制意識，提高員工的成本意識。企業內的運營部門如果高效運轉會在很大程度上幫助企業的管理者控制成本，所以企業的管理者要支持運營部門的工作，給予其一定的權限，使其能夠在控制成本時有更大的施展空間。要經常對員工進行成本控制方面的知識培訓，讓員工在了解企業的同時增加對企業的認同感，讓其認識到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來，實現成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都加入進來。設立合理的成本考核制度，把成本的目標進行分解，以便每一個員工的理解。不定時的抽查，使員工有危機意識，把員工節約成本的積極性調動起來。

主要參考文獻:

［1］申廣平.房地產成本管理突出問題及對策研究［D］.上海:上海交通大學，2012.

［2］張弛.房地產項目目標成本控制理論探討及其實踐［D］.天津:天津大學，2010.

中圖分類號:F27

文獻標識碼:A