房地產行業風險及其防范

□文/李大成

（東北農業大學 黑龍江·哈爾濱）

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房地產行業風險及其防范

□文/李大成

（東北農業大學 黑龍江·哈爾濱）

［提要］ 房地產業的崛起和發展是當代中國經濟的一個重要經濟現象，它影響到國民經濟的方方面面，在整個國民經濟體系中處于先導性、基礎性的地位。當前，房地產形勢依然嚴峻，房地產市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。房地產行業正經歷前所未有的壓力，在當前這種不利情況下，對房地產行業風險進行認真研究，正確認識風險，并提出積極應對措施具有重要意義。

關鍵詞：房地產行業；風險；防范措施

收錄日期：2016年6月21日

一、引言

房地產業的崛起和發展是當代中國經濟的一個重要的經濟現象，它影響到國民經濟的方方面面，在整個國民經濟體系中處于先導性、基礎性的地位。當前，房地產形勢依然嚴峻，房地產市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。房地產行業正經歷前所未有的壓力，在當前這種不利情況下，對房地產行業風險進行認真研究，正確認識風險，并提出積極應對措施，具有重要意義。

二、房地產企業面臨的主要風險

（一）政策風險。政策風險主要來自于我國相關政府部門，是政府在通過對房地產行業進行整體分析、研究的基礎上，利用政策的發放，來實行的一種宏觀調控行為，對房地產整個行業的走向具有至關重要的影響。同時，國家政府相關政策也是各個房地產開發商在進行新的投資計劃時，重點關注的一個問題。近年來國家關于改善農村環境，實施新型城鎮建設政策，以及為促進經濟發展所制定的寬松的貨幣政策等都為我國近年來的房地產業帶來了良好的發展契機，全國各地房地產整體處于上升的趨勢。但從長遠來看，房地產行業這一良好的發展態勢能否長期保存下去，仍未可知。與其他商品相比，房地產整體價格較高，且關乎每一個人的生活，因此房地產業的走向對我國國民經濟的整體發展具有重要的影響。也正是基于此，房地產一直都是歷屆政府關心的重要民生問題，也是政府政策調控的主要對象。例如，上漲速度過快的房地產價格容易擾亂國民經濟秩序，對社會的穩定造成不好影響；房價緩慢上漲甚至價格下滑，不利于整個社會經濟發展。再加上世界經濟形勢的多變性，使得政府隨時都有可能根據我國整體經濟形勢，來制定相關的稅收政策、行業政策，以此來影響房地產經濟的具體走向。

（二）市場風險。市場風險主要體現在市場供求關系以及行業競爭方面，是由于市場競爭狀況、消費者需求變化等因素而對整個房地產行業發展形成的影響，使得已投資完成的項目無法實現預期的銷售目標，從而造成投資資金無法及時回籠，形成資金沉淀的風險。在經濟發展的推動下，人們對居住的環境在舒適性、便捷性以及品質性等方面有著更高的要求。這也是近年來造成房地產行業競爭激烈的一個主要原因，消費者的消費觀念會對房地產業的銷售情況以及收益狀況等形成直接的影響。例如，當在同一地段出現幾所同類型的房源后，往往會出現房源滯銷的現象，最后導致需要通過降價來推動房源銷售，致使收益遠遠低于預期目標。由于許多房地產項目開發周期較長，而在這個過程中隨著經濟的發展，不僅房地產行業會發展變化，人們在房地產方面的消費主張、需求等也會發生改變，因此如若房地產開發商在項目開展初期缺乏對整個市場發展的預期性，則很有可能造成價格過低或產品滯銷，從而對房地產開發商的投資效益造成影響。

（三）融資風險、利率風險。房地產企業項目的開展需要資金作為支撐，因此在房地產企業項目開發中，如何得到資金支撐是首先需要解決的問題，而面對這一問題，融資成為了企業的必要選擇。但是當自身資產結構出現問題或者融資過高的情況下，房地產企業就不得不面臨較高的融資風險，這種風險的產生，與房地產企業項目本身周期長和規模大等特征具有緊密的關系，因此無論是房地產企業自身的融資風險管控能力還是多變的市場環境，都會導致房地產企業面臨嚴重的融資風險。

利率風險主要是因為銀行或者資金出借方調整自身還款利率而使房地產企業面臨的風險。特別是當銀行在提高利率之后，不僅會提升房地產企業的支出成本，而且會影響社會大眾對房地產商品的消費決策，從而導致房地產企業的資金管理以及產品銷售都產生較大的風險。

（四）項目建設階段的風險，主要包括規劃設計風險、施工進度風險以及施工質量風險。在項目建設階段中，規劃設計風險主要體現在房屋建筑面積設計不合理、戶型設計以及戶型比例不合理、小區容積率設計不合理、小區綠化率設計不合理等，當這種風險產生時，建筑本身所具有的美觀性、實用性乃至安全性等都會面臨很大的威脅，而產生這種風險的原因則主要是因為工程定位發生偏差、設計參數產生偏差、后者不完整以及在此基礎上所產生的設計方案優選偏差等問題。

在項目建設階段，施工進度風險是一種常見的風險之一，導致施工進入風險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業素養難以滿足施工進度要求、施工質量問題所導致的返工現象引發工期拖延以及一些不可抗力因素。隨著施工進度的拖延，施工成本投入勢必會持續加大，這不僅體現為工程自身管理成本會不斷提升，而且體現為房地產企業需要付出更多的融資成本。另外，從房地產產品銷售來看，施工進度風險的產生，也會導致房地產企業面臨更多的具備不可控特點的市場環境變化因素，而這很可能會擠壓房地產企業的獲利空間。

施工質量是房地產企業開展工程建設項目中的生命線，這是因為施工質量不僅影響著施工進入和房地產企業的獲利空間，而且會對房地產企業的企業形象、企業文化等產生不容忽視的影響，繼而直接關系到房地產企業核心競爭力的提升。施工質量風險的產生，與施工方案的科學性、施工材料的質量、施工隊伍的素質以及施工監管單位的專業水平等具有緊密的關系，一旦施工過程產生質量問題，那么房地產企業后續的所有戰略環節都難以得到有效的開展。因此，在施工過程中，無論是開發商還是施工監理方，都應當將施工質量管控放在至關重要的位置，通過做好投標方與施工方資質驗證、施工設計、施工組織、材料商優選、竣工驗收等工作，來確保施工質量能夠始終處于可控范圍之內。

三、房地產企業風險防范措施

（一）密切關注經濟調控政策，適時調整融資手段。政府行為對房地產行業的發展影響很大，因此在房地產企業對自身項目風險做出評估的過程中，應當將現行政策以及政策走向作為重要的依據。這要求房地產企業能夠對國家各項方針政策做出深入的研究，尤其是要關注與房地產市場具有緊密相關的住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等。在此基礎上，房地產企業能夠對房地產市場的發展動向特別是房地產市場中的需求動向等做出準確的判斷，而這種判斷，則能夠對房地產企業發展策略的調整提供重要的依據，從而有效提升房地產企業的抗風險能力。在此過程中，需要做出重點注意的是國家對宏觀經濟政策所做出的調整，這是因為宏觀經濟政策的調整不僅能夠對房地產企業的發展趨勢產生直接的影響，同時還對與房地產行業相關的其他市場因素產生影響，如銀行利率等，這些因素的變化，對于房地產融資成本的變化產生著不容小覷的作用。而這也決定了，為了實現自身的健康發展，房地產企業需要豐富自身的融資手段、合理優化與配置自身資本結構，從而提高自身對國家宏觀調控所具有的抗風險能力。為此，房地產企業有必要在此方面組建專門的風險預警小組，通過研究市場經濟環境的變化為企業的發展提供依據，從而使自身的決策能夠符合市場經濟環境發展方向，并把握住市場經濟環境變化為自身發展所帶來的機遇。

（二）做好全面的市場調研，準確把握市場定位。市場調研工作的開展，能夠讓房地產企業在進入市場之前找準切入點，并在對自身市場定位做出準確把握的基礎上，正確選擇項目的目標定位適應房地產市場以價格和價格為主導的市場競爭體制。要想把握房地產項目的市場方向，就必須對房地產各方面知識都有所了解，合理分析和利用有效資訊。首先，要對我國國家和地方的相關法律法規進行全面了解，對房地產行業的政策取向進行綜合分析。對企業將要開發的項目是否屬于政府政策支持產業進行調查，對于政府扶植的項目，應優先考慮，且不能逆政策而行，有效利用政府在稅費、金融、法規等方面的優惠；其次，還對房地產項目的地點、環境、功能要求等特點進行全面考察，深入了解市場的實際需求情況，明確項目的主要消費群體；最后，還要對項目附近樓盤的設計理念、售價、面積、開發商實力等情況進行了解，充分發揮自身企業優勢。要想在眾多房地產開發企業中占據優勢，脫穎而出，就必須充分結合企業的自身情況，憑借對房地產行業的深入分析和準確判斷，選擇合適的房地產項目，形成一套具有自身經營特色的房地產產品風格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質的產品，準確定位，深入發展，在激烈的房地產行業競爭中占據一席之地。

（三）降低負債籌資風險。在財務杠桿效應的影響下，適當的負債能夠幫助房地產企業撬動更多的資本，從而促使房地產企業有能力開放更多的房地產項目，并為自身帶來更多的經濟效益。顯然，適當的負債能夠讓房地產企業實現良性的超前發展，這對于房地產企業核心競爭力的提升也具有重要意義。但是，負債需要被掌握在房地產企業能夠承受的基礎上，如果在負債管理方面不考慮企業的承受能力，那么當負載比例過高并超過企業承受能力的時候，企業也將面臨更大甚至致命的債務風險。這也決定了，在房地產企業發展過程中，必須重視對自身的資本結構做出優化，并通過確保負債的合理性來實現自身籌資風險的降低。從具體的實施策略來看，房地產企業在獲得貸款或者使用其他渠道進行籌資時，應當盡量選取內部資源抵押的方式，從而將債務風險控制在自身的可承受范圍之內。另外，房地產企業也有必要對自身的融資渠道進行進一步的拓展，從而實現風險的分化，這要求房地產企業能夠實現銀行貸款、信托基金、上市股票、債券融資的集合，并在多種融資形式中構建起具有更大風險規避能力的形式組合，以便對自身所面臨的資金風險進行分散。

（四）加強工程質量管理，提高專業管理人員的業務水平、綜合素質。一直以來，房地產企業工程質量管理呈現出了流于形式的缺陷，這種缺陷的出現導致了房地產企業工程質量難以得到有效的管理。這種流于形式的問題，主要體現為以下方面：在施工方面，無論是施工方案還是各種計劃圖表都十分齊全，但是工程質量管理中所面臨的實際問題及其解決策略卻沒有做出深入的探索。顯然，將這些問題標注出來，可以有效提升工作人員的質量風險防控意識，從而發揮出警示的作用，但是由于只標注問題而沒有解決問題，這讓房地產公司的工程質量管理具有了紙上談兵的色彩。因此，在工程質量管理中，不僅需要發現問題，而且需要從制度、人事、技術等多個方面探索問題解決路徑，并構建起完善的質量管控體系，通過明確崗位責任制度來強化其他各項制度的落實與貫徹，從而提升工程質量水平。另外，工程質量管理團隊的專業水平，對于工程質量管理工作的開展發揮著決定性的作用，因此在引導工程質量管理團隊開展日常管理工作的基礎上，房地產企業有必要針對質量管理人員實際工作需求強化培訓工作，確保工程質量管理團隊專業水平、職業道德等能夠得到不斷地提升，并適應工程質量管理環境與工程質量管理要求的不斷變化，從而促使工程質量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質量風險的發生。

（五）做好房地產企業品牌建設工作。隨著我國房地產行業市場競爭程度的不斷加劇以及消費者消費水平的不斷提高，房地產企業必須適應市場要求對企業品牌高度重視。樹立一個良好的企業品牌形象并不是依靠大量的廣告或多媒體等方式，而是應該憑借企業良好的產品質量和優秀的售后服務水平在消費者中樹立一個良好的口碑，再配以合適的媒體推廣和公關活動對企業進行適度宣傳。同時，房地產開發企業提升品牌競爭力還需要注重文化建設，企業文化的構建要求企業能夠提升自身對企業文化的重視，并通過長時間的努力逐步積累，從而促使企業文化產生文化底蘊，并發揮出推動企業發展的作用。房地產企業的品牌建設是一個長時間的過程，可以首先以開發商某一個成功項目作為載體，逐步擴展，將特色產業做大做廣，最終形成一個很好的企業品牌。國內房地產市場必須要在品牌競爭的道路上走下去，企業必須依靠具有高附加值的項目產品來滿足大部分客戶的需求，同時為企業提供更多的經濟效益和資金積累，然后再將資金投入到企業品牌維護的過程中，只有在這種良性循環的情況下才能有效保證企業的生存和發展，有效規避風險。

四、結語

雖然在采用規避措施的基礎上，房地產所面臨的投資風險能夠得到有效的防控并提升投資者所能夠獲取的效益，但是這種防控只能夠降低房地產投資風險產生系數，卻不能做到絕對的杜絕。而這也決定了，在房地產市場競爭中，企業需要獲得更多的效益以及競爭力，只能通過實現自身風險管控水平的提升來強化自身的抗風險能力，從而使自身在激烈的市場競爭中呈現出自身優勢并立于不敗之地。

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A