小區不再封閉的幾個待解難題

劉鵬

《中共中央、國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（下稱《意見》）近日印發，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件。其中第十六條中指出“要優化街區路網結構。加強街區的規劃和建設，分梯級明確新建街區面積，推動發展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區。新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區?！薄耙呀ǚ忾]小區大院將逐步打開?！?/p>

住宅區域建設由封閉小區向開放街區轉變，這明顯是一件好事，是城市包容開放的體現。開放街區放棄了柵欄、圍墻等之后，同時也可以實現交通共享、綠化共享多項便利。這種模式推廣起來之后，相當于一個城市就是一個大型的小區，不再各自為政，不再各顧自的，更有利于城鎮化建設，以及城市一體化的發展目標！

但同樣很明顯的是，不再建設封閉式小區，發展街區化的城市建設與管理模式，還有一系列的問題需要解決。其中最為典型的就有以下三個：

一是權責如何對等，特別是業主的相關土地使用等權利如何與繳費義務等對等的問題。眾所周知，依據《物權法》等相關法律規定，建筑區劃內綠地、道路等公共區域，屬于業主共有。而在實際操作過程中，開發商獲得的土地總面積中，公共區域的面積，是平均分攤在業主的房屋占地面積中的，業主需要為這個占用的土地繳納相關稅收和費用。不再建設封閉小區之后，意味著小區道路等成了街道，那么這個土地面積使用權等相關問題，該如何解決？

二是安全管理的問題怎么辦？此前和當下，我們多建設的是封閉式小區，建成入住以后，多有相關物業或者業主委員進行管理，沒有物業等管理方的，一般都由社區代管。開放街區建設之后，居民少了小區大門這個最基本的安全屏障，自家大門或者單元門即對著城市公共區域，相關防偷、防盜、防火等安全問題，該如何解決？

三是開放街區相關安保、衛生、停車、垃圾處理等問題，該如何管理？如果依然由物業公司管理，A街區居民將車停在B街區停車位，或者B街區居民把垃圾扔往A街區怎么辦？同樣的道理，兩棟居民樓之間留下一條行車街道，半夜車站來來往往，發動機聲甚至按喇叭聲等造成的擾民問題，該如何解決？

總之，小區變街區，不再建設柵欄和圍墻，這明顯是好事，但這個好事做好明顯并不容易，其還需要我們解決一系列問題，盡快出臺相關規定和實施辦法，甚至還需要從《物權法》等上位法上進行修改與完善。對此，各地在推進與建設的過程中，還需謹慎，至少切莫盲目而為！