濱江集團減值隱憂

楊現華

曾經高價拿地爭當地王的開發商們如今不得不接受時間的審判，頻頻出現的巨額資產減值損失正在成為懸在上市房企頭上的達摩克利斯之劍。

隨著樓市的進一步分化，二三線樓市的房價告別了過去的高增長，而在樓市高景氣度時爭搶地王的中小房企正在承受高價拿地的惡果。萬通地產（600246.SH）和中華企業（600675.SH）成為市場最為關注的兩家公司。

兩家房企計提資產減值損失是源于在杭州高價拿地，上一年已經虧損的中華企業為此即將戴上“ST”的帽子。然而，在杭州高價拿地的不止上述兩家房企，濱江集團（002244.SZ）雖然還未公告可能的損失，但地王地塊如今難見銷售的事實就在眼前。

房間里不止一只蟑螂

剛進入2016年，中華企業就發布了業績預虧公告，公司預計2015年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損24億元至25億元，比三季度時預虧的20億元左右進一步擴大。

“公司布局的二三線城市房地產市場持續低迷，加上部分項目產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，公司采取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備。”中華企業在公告中解釋了大幅計提減值損失的原因。

除了部分項目在2015年度不具備收入結轉條件導致預收賬款無法轉化為收入外，計提減值準備是2015年中華企業巨虧的主要原因。2015年全年，公司共計提減值準備約21.36億元，而前三季度不過9.1億元。

這意味著，2015年四季度中華企業又計提了12.26億元的減值損失。公告顯示，上海美蘭湖鉑玨公館2015年四季度計提存貨跌價準備0.7億元左右，上海松江譽品谷水灣項目計提減值準備2.7億元左右，而且這個項目之前已經計提了2.58億元的損失。

公開資料顯示，2010年，上海房地產經營（集團）有限公司和中華企業以26.24億元的價格拿下了上海松江區龍興路地塊，折合樓板價1.11萬元，溢價率172%。

在上海這樣寸土寸金的一線城市尚且虧損，公司布局的二三線城市虧損則進一步擴大，尤其是杭州地塊成了中華企業虧損的泥潭。

中華企業杭州項目是公司計提減值準備的最大虧損源頭。根據公告，公司2015年第四季度擬對杭州御品灣項目再計提減值準備7.8億元左右，而中華企業2013年和2014年已經對此計提了5.1億元的減值準備。

時間要回溯到2009年年底，彼時中華企業公告，公司以28.1億元競得杭州市江干區章家壩地塊項目。公司當年的年報披露，章家壩地塊計劃投資40億元，規劃總建筑面積20萬平方米。

2011年，章家壩地塊以中企御品灣的名字出現在中華企業的年報中，雖然投資額未變，但總建筑面積小幅擴大至22.3萬平方米，投資總金額也由2011年的46億元提高到2013年年報中的55億元。

按照2015年半年報中公布的數據，總投資55億元的杭州御品灣已經投資47.88億元，按照22.3萬平方米的建筑面積計算，在還未完成投資的情況下，杭州御品灣的每平方米投入成本已經達到2.15萬元。

如果最終完成計劃投資，杭州御品灣的每平方米成本將達到2.47萬元，在杭州御品灣項目周圍，距離較近的項目是“德信大家”和“綠城·留香園”項目，前者目前報價2萬元/平方米，后者目前均價3.6萬元/平方米，同樣距離較近的萬科一項目的售價與綠城類似。

這意味著，即使銷售達到后兩家企業的高價，杭州御品灣仍然難以給中華企業帶來實實在在的利潤，這也就不奇怪為何中華企業對這一樓盤連續計提減值損失了。

與中華企業多年對杭州地塊減值相比，萬通地產對杭州地塊的減值計提則稍顯突然。在公司大規模計提損失之前，萬通地產并沒有對杭州項目做出任何損失的預警。

正在籌劃定增的萬通地產2016年1月13日公告，公司預計2015年將虧損5.8億元至6.2億元，這也是萬通地產上市15年以來首次出現年度虧損。

至于虧損的原因，萬通地產表示，公司擬對正在開發的杭州萬通中心項目及杭州上園項目計提減值準備。

根據公司隨后披露的上交所回復函，誤判杭州樓市使得公司不得不計提減值損失。兩個項目中，杭州萬通中心總投資19.6億元，總建筑面積14.1萬平方米，截至2015年12月底，累計投資18.5億元;項目于2011年開工建設，2014年項目整體竣工并交付使用;其中，寫字樓的成本約2萬元/平方米，酒店式公寓由于交付標準是精裝修，成本約2.2萬元/平方米。

萬通地產介紹，毗鄰杭州萬通中心項目的某精裝酒店式公寓報價下調至1.7萬元至1.8萬元，下調了約4000元/平方米。

杭州上園項目預計總投資14.9億元，建筑面積11.5萬平方米，截至2015年12月底，累計投資11.5億元。項目于2013年開工建設，2015年6月結構封頂，截至2016年1月，未取得預售證，尚未開盤銷售，住宅的成本約1.8萬-1.9萬元/平方米。

“2015年10月，某位置相近且與杭州上園項目同期拿地的住宅項目，開盤價1.3萬元/平方米，對杭州上園項目的定價產生直接影響。”萬通地產表示。

萬通地產在公告中表示，2016年1月公司批準杭州區域銷售策略，酒店式公寓銷售價格下調10%-20%，杭州上園住宅銷售價格下調20%-30%，經測算，杭州萬通中心酒店式公寓減值金額在1.2億元至1.4億元，杭州上園項目住宅減值的金額在4.7億元至4.8億元。

2013年5月，經過幾十輪的競價，萬通地產以7.63億元拿下杭州上園項目地塊，折合樓面價9145元/平方米。2015年半年報顯示，杭州上園總投資15.79億元，總建筑面積11.45萬平方米，這意味著項目的成本達到1.38萬元/平方米。

而杭州上園項目周邊目前在售的樓盤均價基本在1.4萬元/平方米至1.6萬元/平方米，因此上園項目若想盈利幾乎沒有可能。

根據中國指數研究院的數據，在百城價格指數中，杭州樓市2015年的價格指數在1.6萬元/平方米左右，四季度并沒有明顯變化，萬通地產在2015年前三季度并沒有任何計提減值的情況下，卻在當年最后一個季度集中計提巨額損失，其中背后的隱情市場不得而知。

無論是中華企業還是萬通地產，都因為在杭州樓市高價拿地如今嘗到了惡果，那么對于曾經高價爭得杭州“地王”稱號的其他房企來說，日子是否好過點呢？

濱江集團的地王之困

從2010年拿地到現在基本建設完畢，濱江集團當初耗資逾18億元拿下的地王地塊-杭州楊家牌樓地塊即將入市，但公司披露的信息顯示，樓盤銷售似乎沒有那么暢快。

五年多前的2010年11月底，經過十余輪的競爭，濱江集團以總價18.06億元奪得楊家牌樓地塊，折合樓面單價25735元/平方米，創下了當時杭州地價的新紀錄。濱江集團的2015年半年報顯示，楊家牌樓地塊命名而來的西溪明珠項目計劃投資的23.2億元已經投入22.14億元。

公開信息顯示，西溪明珠項目選擇了樓市黃金檔——2014年的金九銀十時節開盤，可公司當年年報顯示，銷售遠不如人意。濱江集團的2014年年報披露，西溪明珠開盤至年底的預售金額累計不過1.81億元，與當初拿地時“地王”的風光相比，如今的銷售只能用慘淡來形容了。

如果開局不利，通過后期營銷及銷售政策的調整，也可以扭轉局面，但一年來這樣的事情并沒有發生。濱江集團的2015年半年報顯示，西溪明珠項目的預售金額從年初的1.81億元緩慢增加至3.27億元，預售比例只有15.6%，是濱江集團主要預售房產項目中預售比例最低的一個。

西溪明珠的拿地樓面價接近2.6萬元/平方米，如果加上建筑成本、稅費成本和時間財務費用，西溪明珠目前3.5萬元/平方米左右的售價顯然難以支撐公司的盈利要求。曾經的地王如今成了濱江集團盈利的累贅。

雖然如此，在2014年11月時，濱江集團曾在互動平臺表示，公司西溪明珠項目計劃于2016年6月底前開始交付，項目不存在減值跡象，因此沒有計提資產減值準備。如今一年多之后，在上市房企紛紛對杭州項目做出大額減值之時，濱江集團是否為之所動呢？

中華企業杭州御品灣每平方米投資成本達到2.47萬元，3.5萬元/平方米的售價公司仍計提減值損失，濱江集團樓面價已經超過2.5萬元/平方米，目前公開數據顯示西溪明珠的售價也不過3.5萬元/平方米上下，計提減值損失恐怕在劫難逃。