“借名買房”行為法律問題的思考

徐　鵬

青島大學，山東　青島　266071

“借名買房”行為法律問題的思考

徐鵬

青島大學，山東青島266071

摘要：出于規避法律或貪圖便宜的心理，“借名買房”的情形在當今已變得相當普遍，此種情形下購買的房屋所有權究竟是屬于實際出資方還是產權登記方，若是雙方對產權歸屬發生糾紛，又應該怎樣被解決？本文將對該問題進行詳細的探討并提出相應的建議。

關鍵詞：事實物權；法律物權；風險

雙方當事人在不侵犯國家集體和他人合法權利的情形下，基于平等自愿的基本原則簽訂的符合法律、法規要求的契約我們應當認定其為合法有效。但是我們現在所探討的“借名買房”協議其效力應該如何認定，首先我們應該考慮其是否違反了國家法律的強制性規范；其次要考慮該協議是否會損害第三人的利益；再次雙方當事人簽訂該協議是否完全出于真實的意思表示。對以上情況我們逐一進行分析：

一、協議有效性

經過實踐中的經驗我們可知“借名買房”現象之所以出現且糾紛日益增多，其主要原因就是因為國家對購房者資格限制相關政策的出臺，使有能力購買房屋的人萌生了鉆這種漏洞的想法。對于該種情形我們不能一概認定為其協議是有效還是無效。

(一)出于規避法律或政策原因的借名買房

比如一些出于工作或其他原因欲長期在北京定居的非京籍人員，由于不符合納稅滿五年等條件而無法購買北京的住房；再者一些城鎮居民無論是出于什么原因的購買農村房屋。對于前一種情形的借名買房，我個人認為因沒有損害國家、集體或他人的利益且政策的效力遠遠低于法律，故應當認定為該行為有效。而對于城鎮居民借名購買農村房屋的情形，由于違反了《土地管理法》關于農村宅基地轉讓的規定，應當被認定為無效。

(二)以轉移財產為目的的借名買房

根據《合同法》第52條規定的合同無效情形其中包括有惡意串通損害國家、集體或第三人利益以及以合法形式掩蓋非法目的。雖說借名人購買房屋登記于他人名下會損害其債權人的利益，可是該債權人如何舉證證明出名人與借名人之間存在惡意串通呢，如果確實存在惡意串通的情形我們應當認定為合同無效，由債權人主張撤銷權來維護自身利益。

(三)借名購買經濟適用房的合同是否有效

《經濟適用住房管理辦法》作為我國目前調整經濟適用住房的主要依據，在其內容中也未對借名買房的行為進行規制；同時因該《辦法》不屬于強制性規定，故也不應當認定借名購買經濟適用房屬于違反法律、法規的強制性規定而認定其無效。是否損害了國家、集體或第三人的利益呢？國家設立經濟適用房就是為了解決低收入家庭住房困難，符合條件的出名人已經取得了該房屋，他又自愿將其給實際出資人占有、使用。根據法律“約定大于法定”的精神，我們也不應當認為該行為侵犯了誰的利益，故也應當認定其為有效的。

二、物權有效性

借名買房合同，是指房屋的實際出資人借用他人的名義購買房屋，房屋所有權登記于他人名下，而房屋的實際管理、使用、收益的權利仍為實際出資人所有的合同，且在一定條件下實際出資人可以要求恢復房屋真實權利狀態。也有學者認為實際出資人不僅擁有房屋的管理、使用、收益的權利，其擁有的應該是完整的物權即還應當包括對該房屋進行處分的權利。對房屋的處分權包括有買賣、抵押等權利，可是我們知道在借名買房的情形下，雖然出資人實際占有了該房屋，可是房屋的法律物權人為出名人即登記人，要將房屋進行轉讓、抵押必須經過房產管理部門，而此時如果出名人不出面實際出資人也無法將其事實上所有的房屋進行處分。所以我認為借用他人名義購買的房屋實際出資人擁有的只是受限制的物權，而非完整的物權。

以上所述都是在雙方簽訂的借名買房協議有效的情況下的物權性質，若雙方簽訂的協議本身就由于違反法律的強制性規定而不具備合同效力此時物權應該如何認定呢？比如我們上文探討過的，為逃避債務轉移財產而購買房屋且登記在他人名下的情況。通過辦案實踐中，為了逃避法院的執行，有些被執行人將財產轉移至他人名下，雖說大家明知這是被執行人逃避債務的一種手段，可是我們仍必須認可出名人擁有合法的物權，故該房屋便不能作為被執行人的財產予以查封或者拍賣。

三、權利沖突

借名買房其實是一個復雜的行為過程，即包括有協議雙方當事人的權利義務關系，亦包括雙方當事人對外的民事行為。

(一)借名行為與代理行為的區別

民事代理行為是指代理人在代理權限范圍內，以被代理人的名義獨立與第三人進行的民事活動，且由此產生的法律后果均由被代理人承擔。因為根據借名買房行為的性質可知是借名人為了實現自己的利益，代理出名人與相對人進行房屋交易，最終以出名人的名義辦理了登記手續，但此時產生的法律后果應認為是由借名人也即代理人來承擔，因為是他享有使用該房屋的權利及支付房款、償還銀行貸款等義務。故借名買房的行為不應被認定為一種代理行為。

(二)與贈與行為之沖突

借名買房的出名人與實際出資人多為親屬、朋友甚至情侶關系，有時候雙方礙于情面的原因也不會簽訂協議，如若此時出名人反悔認為該房屋為實際出資人對自己的贈與而非借名購買，此種情況下即便借名人舉證證明了自己為實際出資人也無法說明該行為究竟是贈與還是借名。

(三)事實物權與法律物權之抗衡

1.在不涉及第三人的情況下，借名人的事實物權可以對抗出名人的法律物權

畢竟登記的目的在于將物權事實對外公開，登記并非一種行政許可或行政確認行為，登記也只是對法律行為的確認而非創設新的權利。我們更應該尊重協議雙方當事人行為的本意，還原事實。

2.在涉及第三人時，應維持物權登記的效力，保護善意第三人的利益

依據王利明教授在其《物權法研究》中的論述，所謂善意保護的效力，也就是傳統民法所謂的“公信力”，它是指登記記載的權利人在法律上被推定為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其行為具有與真實的物權相同的法律效果。在登記申請人辦理了登記之后，任何人因為信賴登記，而與登記權利人就登記的財產從事了交易行為，符合善意取得的構成要件，應當受到善意取得制度的保護，取得該不動產的所有權。也就是說如果該房屋被出名人依法轉讓給第三人，借名人是無權要求購買該房屋的第三人返還的。

四、借名買房行為風險防范建議

(一)購房出資人的法律風險

1.出名人反悔要求主張房屋所有權的風險；

2.出名人擅自處分房屋的風險；

3.出名人意外去世房屋被依法繼承的風險；

4.出名人涉及訴訟該房屋被查封或者拍賣的風險。

(二)產權登記人的法律風險

出名人要承擔的義務也不單單是代替出資人辦理產權登記手續這么簡單，因為對外看來出名人就是該房屋的所有權人，在出資人不償還銀行貸款的情況下，此時影響到的便是出名人的征信記錄。

(三)風險防范建議

我們所說的房屋登記僅具有確認所有權的效力，而并不能創設權利，這只是一種權利推定效力，任何事情都會發生變故，沒有人能保證事情萬無一失的按照自己預想的結果發展。為了將損失結果盡量降低筆者會提出如下的建議：協議雙方當事人都對對方的人品、信用狀況進行詳細的了解、考察，選擇最值得信任的人；最好能選擇專業人員起草協議內容，在有關人員的見證下簽署協議；實際出資人應將所有的付款憑證保留齊全，以防日后發生糾紛難以舉證。

五、結論

“借名買房”現象之所以出現并愈演愈烈，其起因多是有些購房者為了規避法律、法規及政策的不利因素，既然你當初選擇規避了法律，又想要借用法律來保障自己目的的實現，也是需要付出一定代價的，否則法律的威嚴何在，政策的作用何在。與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。

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中圖分類號：D923.6

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)17-0202-02

作者簡介：徐鵬(1989-)，女，漢族，山東青島人，青島大學，碩士研究生，研究方向：民商法學。