談保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

丁玉

摘 ?要：保障性住房對(duì)于民生工程具有關(guān)鍵重要意義，使得人人有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更進(jìn)一步。另外，保障性住房對(duì)于全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大影響，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)防過(guò)度泡沫化具有十分重要意義。

關(guān)鍵詞：保障性住房;房地產(chǎn);影響

一、保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）保障性住房對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的積極影響。（1）有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)。雖然我國(guó)的住房供應(yīng)量較大，但是我國(guó)人口比較多，且房?jī)r(jià)始終維持在一個(gè)較高的水平，占比例較大的中低產(chǎn)階層根本就沒(méi)有能力購(gòu)買住房。保障性住房在政府的主導(dǎo)下，能夠?yàn)槠胀癖娞峁┵|(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房，形成保障性住房與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的境況。現(xiàn)有情況下，降低商品房的供應(yīng)，提高保障性住房的建設(shè)，將有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)。（2）有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。隨著近來(lái)年金融危機(jī)的影響，許多行業(yè)都面臨著經(jīng)營(yíng)的困境，大量的資金紛紛的抽調(diào)出來(lái)進(jìn)入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。這使本來(lái)就過(guò)于“熱”的房地產(chǎn)領(lǐng)域雪上加霜，其房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步加大。保障性住房建設(shè)資金的投入能夠一定程度上抑制對(duì)商品房的投入，使房地產(chǎn)投資旱穩(wěn)定的增長(zhǎng)狀態(tài)。（3）保障房大量興建，可以規(guī)避貨幣政策周期轉(zhuǎn)換引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前央行己將銀行存款準(zhǔn)備金率提高至20%的歷史最高水平，存款利率也是歷史新高，由于全年的612增速目標(biāo)定為17%，可以說(shuō)繼續(xù)加息、加存款金率的空間不大。但是中國(guó)前兩年印鈔鋪開(kāi)的攤子太大，仍會(huì)有很多爛尾樓出現(xiàn)。保障房的適時(shí)興建，提前規(guī)避了因?yàn)樨泿耪咧芷谵D(zhuǎn)換引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，將民眾從房奴中解脫出來(lái)，起到刺激內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、利于開(kāi)征房產(chǎn)稅的作用。房產(chǎn)稅的開(kāi)征，將為地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政提供了稅源的支撐，進(jìn)一步促進(jìn)土地價(jià)格下降，促進(jìn)資金流轉(zhuǎn)發(fā)展高科技、大消費(fèi)等服務(wù)行業(yè)。

（二）保障性住房對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的消極影響。（1）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。保障性住房政策的出臺(tái)一方面將質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房推向了市場(chǎng)，加大了市場(chǎng)中住房的供應(yīng)，這將不可避免的影響到商品房市場(chǎng)的需求;另一方面保障性住房政策使許多購(gòu)房者產(chǎn)生了這樣一種心理，即隨著保障性住房投入市場(chǎng)，商品房?jī)r(jià)格一定會(huì)有所下降，這也影響了潛在的客戶對(duì)商品房的需求。總體上，保障性住房將會(huì)整體上縮小市場(chǎng)上住房特別是商品性住房的供應(yīng)。（2）保障性住房大量入市，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。如前所述，保障性住房的建設(shè)影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，雖然保障性住房與商品房在客戶群方面還是存在一定的差別，但是從前文可知，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不可避免的。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也能證明以上淪斷。截至2008年11月末，全國(guó)商品房空置面積1. 36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅比1-10月提高2. 2個(gè)百分點(diǎn)。從以上的分析我們可以看到，保障性住房對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響有積極作用也有消極作用，我們?nèi)绾谓档捅Ｕ闲宰》繉?duì)房地產(chǎn)業(yè)的消極影響，充分的發(fā)揮其建設(shè)性作用是我們要關(guān)注的重點(diǎn)。筆者認(rèn)為這一方面取決于黨和政府的決策，另一方面取決于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的應(yīng)對(duì)之策

（1）啟動(dòng)房地產(chǎn)方面的托賓稅。托賓稅是泡沫經(jīng)濟(jì)的克星。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有金融市場(chǎng)的特征，伯需托改善的需要條件和失靈的四種原因均在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)。且市場(chǎng)失靈現(xiàn)象明顯，啟動(dòng)托賓稅就不失為一種優(yōu)選目標(biāo)。（2）強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)分。對(duì)于住房的消費(fèi)能力取決于家庭收入，近年來(lái)我國(guó)的階層分化越來(lái)越明顯，這一趨勢(shì)雖然會(huì)在以后慢慢的撲以消除，但是在短期內(nèi)仍然是國(guó)情之一。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢(shì)。住房的需求可劃分為五個(gè)層次：一是遮蔽需求，不管住房的大小及環(huán)境質(zhì)量，要求有最基本的遮風(fēng)擋雨的生活空間。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。三是環(huán)境需求，要求較好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。四是服務(wù)需求，要求小區(qū)有完善的配套服務(wù)。五是品位需求，要求通過(guò)住房來(lái)反映個(gè)人的生活和文化品位。這五個(gè)住房需求層次與上述的收入層次有很大的關(guān)聯(lián)度。現(xiàn)階段政府只是為有基本需求的民眾提供保障性住房，在保障性住房之外，市場(chǎng)需求要求滿足其它需求的商品住房。所以說(shuō)劃分市場(chǎng)需求，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)分，重點(diǎn)的投資商品性住房形成合理的分層將以利于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）深化企業(yè)改革，塑造企業(yè)文化及名片。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的環(huán)節(jié)比較多，一個(gè)成功的房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視侮一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)部門。要在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中不斷地深化對(duì)企業(yè)的改革，使企業(yè)向著高效、穩(wěn)定的方向發(fā)展。要注重員工的利益，利用侮次難得的機(jī)會(huì)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，創(chuàng)造屬于自身的企業(yè)文化，形成屬于企業(yè)自身的名片。

結(jié)束語(yǔ)：南京市保障性住房建設(shè)規(guī)模來(lái)看，只有較高的保障房推出比才會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而現(xiàn)階段我國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模仍然處于較低水平，完全建好尚需時(shí)日，但群眾對(duì)住宅市場(chǎng)的需求依然較強(qiáng)，仍處于需大于供的狀態(tài)，本人認(rèn)為在近3-5年內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房很難對(duì)商品房的需求與價(jià)格構(gòu)成實(shí)質(zhì)沖擊，并根據(jù)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，中長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)商品住宅價(jià)格及需求的影響也比較有限。

參考文獻(xiàn)：

[1] 裴媛淺談保障性住房制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響經(jīng)濟(jì)論叢.

[2]馬國(guó)強(qiáng)田文杰保障性住房的發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析新東方2012年第1期 總第188期.