談保障性住房對房地產市場的影響

丁玉

摘 ?要：保障性住房對于民生工程具有關鍵重要意義，使得人人有所居目標的實現更進一步。另外，保障性住房對于全省經濟發展具有重大影響，對穩定房地產市場，預防過度泡沫化具有十分重要意義。

關鍵詞：保障性住房;房地產;影響

一、保障性住房對房地產市場的影響

（一）保障性住房對房地產業的積極影響。（1）有利于推進住房保障體系建設。雖然我國的住房供應量較大，但是我國人口比較多，且房價始終維持在一個較高的水平，占比例較大的中低產階層根本就沒有能力購買住房。保障性住房在政府的主導下，能夠為普通民眾提供質優價廉的住房，形成保障性住房與商品房協調發展的境況。現有情況下，降低商品房的供應，提高保障性住房的建設，將有利于推進住房保障體系建設。（2）有利于穩定房地產投資增長。隨著近來年金融危機的影響，許多行業都面臨著經營的困境，大量的資金紛紛的抽調出來進入到房地產開發領域。這使本來就過于“熱”的房地產領域雪上加霜，其房地產泡沫進一步加大。保障性住房建設資金的投入能夠一定程度上抑制對商品房的投入，使房地產投資旱穩定的增長狀態。（3）保障房大量興建，可以規避貨幣政策周期轉換引發的金融風險。目前央行己將銀行存款準備金率提高至20%的歷史最高水平，存款利率也是歷史新高，由于全年的612增速目標定為17%，可以說繼續加息、加存款金率的空間不大。但是中國前兩年印鈔鋪開的攤子太大，仍會有很多爛尾樓出現。保障房的適時興建，提前規避了因為貨幣政策周期轉換引發的金融風險，將民眾從房奴中解脫出來，起到刺激內需、促進經濟結構調整、利于開征房產稅的作用。房產稅的開征，將為地方政府擺脫土地財政提供了稅源的支撐，進一步促進土地價格下降，促進資金流轉發展高科技、大消費等服務行業。

（二）保障性住房對房地產業的消極影響。（1）影響房地產市場的供求關系。保障性住房政策的出臺一方面將質優價廉的住房推向了市場，加大了市場中住房的供應，這將不可避免的影響到商品房市場的需求;另一方面保障性住房政策使許多購房者產生了這樣一種心理，即隨著保障性住房投入市場，商品房價格一定會有所下降，這也影響了潛在的客戶對商品房的需求。總體上，保障性住房將會整體上縮小市場上住房特別是商品性住房的供應。（2）保障性住房大量入市，會拉低房地產價格。如前所述，保障性住房的建設影響了房地產市場的供求關系，雖然保障性住房與商品房在客戶群方面還是存在一定的差別，但是從前文可知，其對房地產價格的影響是不可避免的。從國家統計局的權威數據看，國家統計局的數據也能證明以上淪斷。截至2008年11月末，全國商品房空置面積1. 36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1-10月提高2. 2個百分點。從以上的分析我們可以看到，保障性住房對房地產業的影響有積極作用也有消極作用，我們如何降低保障性住房對房地產業的消極影響，充分的發揮其建設性作用是我們要關注的重點。筆者認為這一方面取決于黨和政府的決策，另一方面取決于房地產業自身的良性發展。

二、房地產業良性發展的應對之策

（1）啟動房地產方面的托賓稅。托賓稅是泡沫經濟的克星。由于我國房地產市場有金融市場的特征，伯需托改善的需要條件和失靈的四種原因均在中國房地產市場出現。且市場失靈現象明顯，啟動托賓稅就不失為一種優選目標。（2）強化對房地產市場的區分。對于住房的消費能力取決于家庭收入，近年來我國的階層分化越來越明顯，這一趨勢雖然會在以后慢慢的撲以消除，但是在短期內仍然是國情之一。按國家統計局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢。住房的需求可劃分為五個層次：一是遮蔽需求，不管住房的大小及環境質量，要求有最基本的遮風擋雨的生活空間。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。三是環境需求，要求較好的內部環境和外部環境。四是服務需求，要求小區有完善的配套服務。五是品位需求，要求通過住房來反映個人的生活和文化品位。這五個住房需求層次與上述的收入層次有很大的關聯度。現階段政府只是為有基本需求的民眾提供保障性住房，在保障性住房之外，市場需求要求滿足其它需求的商品住房。所以說劃分市場需求，強化對房地產市場的區分，重點的投資商品性住房形成合理的分層將以利于整個房地產業的發展。（3）深化企業改革，塑造企業文化及名片。房地產行業涉及的環節比較多，一個成功的房地產企業必須要重視侮一個環節，每一個部門。要在企業發展過程中不斷地深化對企業的改革，使企業向著高效、穩定的方向發展。要注重員工的利益，利用侮次難得的機會承擔社會責任，創造屬于自身的企業文化，形成屬于企業自身的名片。

結束語：南京市保障性住房建設規模來看，只有較高的保障房推出比才會影響房地產市場。然而現階段我國保障性住房建設規模仍然處于較低水平，完全建好尚需時日，但群眾對住宅市場的需求依然較強，仍處于需大于供的狀態，本人認為在近3-5年內，我國經濟適用房很難對商品房的需求與價格構成實質沖擊，并根據準入和退出機制，中長期內對商品住宅價格及需求的影響也比較有限。

參考文獻：

[1] 裴媛淺談保障性住房制度對房地產業發展的影響經濟論叢.

[2]馬國強田文杰保障性住房的發展狀況及對房地產市場的影響分析新東方2012年第1期 總第188期.