保障性住房項目建設淺析

劉艷芬

摘 ?要：住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。黨中央、國務院歷來高度重視解決城鎮居民住房問題，大力加強保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。本文以昆山市為例進行探討，僅供參考。

關鍵詞：保障性住房;必要性;昆山市;項目管理

一、問題的提出

根據美國心理學家亞伯拉罕·馬斯洛1943年在《人類激勵理論》論文中提出的馬斯洛需求層次理論，人的住房需求屬于第二層次：安全上的需求。這種需求屬于低層次的需求，通過外部條件就可以滿足。但近年來我國現實情況是，隨著我國當前經濟的快速發展，房地產業也如雨后春筍般蓬勃發展，商品房房價也水漲船高，越長越快，越長越高，這使得大多數中低收入的人群買不起房、住不起房。國內樓市價格的居高不下，已不再是單個家庭的困難，而是一個社會普遍遭遇的難題。

住房問題是重大的民生問題，黨中央、國務院在高度重視住房問題的基礎上，先后采取了很多措施來控制房價的過快上漲，針對購房的弱勢群體，政府推出了保障性住房概念，并加大對保障性住房投入力度，取得了一定成效。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。與商品房相比，我國的保障性住房制度還很不完善。為此，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展，成為解決中低收入階層住房問題的重中之重。同時，要想使老百姓住上實惠的住房，不管是政府還是開發商，對建筑工程進行有效的項目管理是唯一的解決方法，對于保障性住房更是如此。

二、昆山市保障性住房現狀

2008年11月25日江蘇省人民政府第20次常務會議審議通過《省經濟適用住房管理辦法》（省政府令第51號），該令貫徹了國家"住有所居"的要求，明確表示建立健全住房保障體系，努力使低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起經濟適用住房，新就業人員租得起住房，緊跟省委政策步伐，昆山市委、市政府十分重視我市住房保障工作。早在1995年房改工作結束后，昆山市政府就解決城市低收入家庭的住房困難問題，提出了建造經濟適用住房的決策，并于當年規劃設計建設15萬平方米的經濟適用住房小區，正式啟動了我市住房保障工作。

起步雖早，但近年來省建設廳及市房管局領導在檢查考核我市住房保障工作時，多次指出本市的住房保障工作尤其是經濟適用住房建設工作與本市的經濟形勢不相符，提出要有亮點、有抓手、有新舉措，努力加強保障性住房的建設，提高保障性住房的建設質量，提高保障性住房的管理水平。

昆山市的外來人口眾多，根據2010年普查資料，昆山市總人口164.7萬外來人口約90萬，2010年至今更有上漲趨勢，而外來務工人員為住房困難群體的主要成員，所以歷年來我市的經濟適用住房情況是偏緊的。2008年政府新出臺的經濟適用住房申購管理暫行辦法，放寬了經濟適用住房申購的門檻，提高了住房保障面積標準，但與周邊縣市相比較還是有一定的距離。目前我市經濟適用住房工作在本地區五縣市中（含2012年撤市為區的吳江區）居中游水平，與經濟發展水平同樣處于全國先進行列的張家港市相比，同時起步，張家港市已開發經濟適用住房面積為我市的三倍左右，且我市對申購經濟適用住房主體有戶籍年限、家庭年收入方面有更加嚴格的要求。

三、保障性住房建設政策的結構分析

基于以上現狀，充分調研本市具體情況，由政府主導，制定切實可行的保障性住房制度，大力推進保障性住房建設尤為必要。把"完善住房保障體系"作為深入實施"住有所居"民生工程的重要內容，出臺加強住房保障體系建設實施意見，根據經濟社會發展水平適度擴大住房保障范圍，逐步提高住房保障標準。制訂公共租賃住房建設管理辦法、企業員工宿舍規范建設意見等，多渠道、分層次解決群眾住房困難，從體制機制層面解決住房保障問題。

（一）從住房保障體系的收入結構分析。（1）占城市家庭2%左右的低保收入家庭采用以“實物配租為主、租賃補貼和租金減免為輔”的低保廉租住房保障措施。（2）覆蓋城市家庭20%左右的低收入家庭實施以“租賃補貼為主、租金減免為輔”的低收入住房困難家庭住房保障辦法。（3）占城市家庭40%左右的中等偏低收入家庭以供應經濟適用住房的辦法實施住房保障。以上分析可以得出結論，在整個住房保障體系中，經濟適用住房保障起到了主導作用。

（二）從住房保障體系的人員結構分析。（1）改革開放以來，一批六十歲以下至四十歲左右的雙職工家庭或下崗家庭，收入低、住房面積小，有的甚至無房，小孩已長大成人，市場上的商品房肯定是望塵莫及，只能指望政府的經濟適用住房，這次申購經濟適用住房284戶中有158戶住房家庭屬于該類型的住房困難家庭。（2）新就業人員除了白領階層，普通打工族的收入都比較低，暫時沒有能力購買市場上的商品房，成家后大都與父母同住，或租房住。這次申購經濟適用住房285戶中有127戶的中青年家庭屬與父母同住，該類型的住房困難家庭是新生代的住房困難戶，往往是購買經濟適用住房的主力軍。

四、保障性住房建設的項目管理

保障性住房的項目管理無論對于政府、承建企業還是居民來說都是十分關鍵的，意義也是非常重大的。對于政府來說可以緩解資金緊張，體現政府職能，提升政府形象，增強政府信譽，并且可以讓廣大中低收入人群住上價格更加低廉的房子，提高民眾的生活水平。另一方面，進度的提升必然能夠節省成本費用，政府就可以以同樣的資金建造更多的保障性住房，緩解緊張的住房問題，還可有效遏制當前商品房價格過高、上漲過快的問題;建筑質量的有效控制可使民眾住得更加放心，對于承建企業來說也可提高其自身的競爭力。建筑企業之間競爭日益激烈，企業過多，，利潤也大大降低。對于承建企業來說，在建設過程中有效地提升進度、控制成本、提高質量以及降低安全事故可以大大的提高自身的競爭力。因此，項目進度、成本、質量以及安全生產控制是建筑施工企業在經營管理過程需不斷完善的內容，研究建筑施工企業的項目時間進度、成本費用、質量及安全生產控制對完善企業內部體制、提高建筑施工企業的競爭力有著重大的實際意義。

保障性住房建設是一項工作量大、作業程序繁瑣、利潤低的事情，且受外界環境影響大，存在很多不確定因素，其項目管理的過程一次性的，隨著項目的竣工而結束的。因此，在保障性住房建設的工程中，能不能做好工程進度、質量、成本費用以及安全生產的有效統一，有沒有經濟效益，完全取決于這一次性的管理中，所以項目管理存在著相當大的風險。沒有哪種管理方法萬無一失，在實際過程中，必須因時、因地調整方法。隨著現代經濟的飛速發展，科技發展日新月異，一些傳統的管理理論與方法難以適應當前的工程管理實際。因此，如何轉變項目管理理念，引入新的理念，如何在項目工程進度、質量及費用之間找到平衡點，成為當前建筑企業項目管理亟需解決的課題。

結束語：“住有所居”是最基本的需求，把“住有所居”的民生工程上升到“住有宜居”的民生幸福工程才是目標所在。近年來我市保障性住房建設任務量大，分布范圍廣，2013年江蘇省下達給昆山的保障性住房建設目標任務為“新開工3200套，基本建成1460套”，實際2013年度我市保障性住房新開工3351套，基本建成1576套，目標任務順利完成。2014年我市新開工2500套，基本建成1900套。在確保完成建設任務的同時，提高保障性住房質量，以品質化保障性安居工程服務市民群眾、服務轉型升級。此外，不斷完善現階段保障性住房政策導向，探索保障性住房項目管理新的理論與方法也是相關部門需要研究的方向。

參考文獻：

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[2] 王振海.我國保障性住房建設模式研究[J].管理研究.2010.10：34-35