旅游地產與新型城鎮化的融合促進機制研究

曹飛

摘 要？演旅游地產看似地產，其本質卻是旅游業引導下旅游業與房地產業的較為深度的產業間融合，與傳統的房地產開發有著本質不同；新型城鎮化的核心特征是以人為本，這意味著新型城鎮化放棄了以地以房為本和以建為本的傳統城鎮化。鑒于旅游地產產業融合的特性，其在新型城鎮化戰略推進過程中有著特殊的作用，文章分析了地產引導的旅游地產投資特點和旅游引導的旅游地產投資特點，并就旅游地產和城鎮化耦合協同推進發展提出了相關的政策建議。

關鍵詞？演城鎮化；旅游地產；融合

[中圖分類號]F299.2 [文獻標識碼] A [文章編號]1673-0461（2015）10-0061-04

一、傳統城鎮化與新型城鎮化的本質及特點

實施新型城鎮化戰略是我國現代化建設的大戰略，中央城鎮化工作會議提出了推進農業轉移人口市民化、提高城鎮建設用地利用效率等6個任務。城鎮化的推進可以說有兩種主要的方式，傳統的城鎮化模式就是城市用地規模的擴大，地方政府不斷通過征地等方式擴大城市投資建設，城市化的直接表征形式就是城市規模的不斷擴大和用地規模的不斷擴大?？偺卣魃蟻碇v，傳統城市化的特征主要表現為：第一，以物為本，對土地資本價值的追逐和土地利用效率的低下并存。一方面，地方政府之間利用國有土地進行招商引資競爭，壓低工業用地價格，吸引企業落地生根[1]，這種背景下全國開發區土地利用面積擴展迅猛，雖然經過幾輪宏觀調控，但總體來說工業地價偏離其價值，利用效率很低。這也表現在地方政府在基建項目和樓堂館所建設上對土地資源的浪費。另一方面，地方政府壟斷著土地使用權出讓市場，相對工業用地來說，住宅和商業地租大幅攀升，從而使得商品房價高居不下，不論對于轉移進城的農民工還是城市低收入居民，稱為真正的市民的成本都太高。地方政府則利用巨大的土地財政收入進行大拆大建的物質的城鎮化。第二，以物為本的城鎮化，必然意味著忽略了以人文本。一方面，現有城市化率統計中相當一部分比例的城鎮人口并沒有實現真正的城鎮化，只有極少數的農民工能順利在經濟上融入城市，在社會文化上融入城市則需要更長時間。更多的非戶籍城市人口不能或僅能部分的享受城市公共服務，這部分人口是典型的“偽城鎮化”。另一方面，政治集權縱向府際關系下的政績考核制度使得政府將過多的公共財政資金投入到基礎設施當中，但與城鄉居民福利高度相關的醫療資源、教育資源、養老資源的投入由于在短期內難以出現明顯的改進，地方政府往往將其作為政績的累贅，這就表現在政府重視土地上的物質建設，而輕視對人的精神關懷和物質關懷。第三，傳統城鎮化與工業化和農村現代化脫節很大，“三化”呈現嚴重的非協同發展。一方面產業聚集度不高，城市戶籍人口和享受城市福利的人口比重不能覆蓋城鎮人口，造成了城鎮化落后與工業化，也造成了產業效率低下，產業競爭力不高。另一方面重視城市建設尤其是重視大城市建設造成中小城鎮的產業吸納人口能力不足，土地利用效率低下，由于農村建設、農村勞動力轉移和農業現代化均不能獨立于城鎮化，因此“三農”問題依然嚴峻。第四，要素的單向流動性。表現在地方政府對農村土地強制征收單向性，農村勞動力能向城鎮流動但城鎮人口不能向農村流動，資金、信息等要素也基本呈現出單向流動性，漸進式的改革需要時間，但這本身不是市場經濟的應有之義?？偟膩碚f，傳統的城鎮化呈現出典型的政府主導型城市化特征，忽略了市場機制和社會治理在城鎮化過程中的基礎作用和重要作用，這種城鎮化的結果是城市建設物質化、農村建設落后化，產業集聚度低，大中城市公共服務質量高但吸納人口能力弱，中小城鎮人口城鎮化成本低但卻沒有產業聚集效應無法吸納過多農村勞動力，也就是城市病和農村病并存、二三產業競爭力和農業產業競爭力均低，農村勞動力融入城市成本高，城鎮居民飽受城市病之苦。

新型城鎮化的核心特征是以人為本，這是區別以物為本的傳統城鎮化的關鍵所在，以人為本不能機械地理解為農村勞動力實現真正城鎮化的過程，也表征城鎮居民在不同城鎮間流動的過程，當然也意味著城市勞動力向城鄉一體化后的農村流動的“逆城鎮化”過程，雖然這是個長期的階段，但理解城鎮化，顯然要從更寬的角度來分析?？傮w特征上，新型城鎮化應體現出以下特征：第一，新型城鎮化重視城鎮化，其也蘊含了城鄉一體化而非城鄉一樣化，城鄉部分一體化而非城鄉全部一體化。一方面農業生產方式和農耕文明與城市文明有著較大的區別，因此農村勞動力城鎮化的過程中農村建設絕不能遵循城鎮建設的模式，如果農村建設城鎮化、消滅農民農業，那將是對農業現代化和城鎮化、工業化的極大破壞，農村建設必須要遵循低碳、環保、有機、循環的模式。另一方面，城鄉一體化并非意味全部一體化，而是部分一體化，比如教育二元、醫療養老二元應該逐步消除，而基層治理等則予以保護起來。對于中小城鎮的建設，同樣不能遵循大城市的模式，不同城市之間，也不能遵循千篇一律的城鎮化模式。它們都要進行公共服務的均等化，這樣才能引導農村勞動力和城鎮居民在城鎮之間、城鄉之間合理流動與分布，同時消除城市病與農村病。第二，新型城鎮化意味著市場機制要在城鎮化、工業化、農業現代化過程中發揮基礎作用[2]，也意味著社會治理將發揮重要作用。單一的政府有形之手直接導致資源配置效率低下，長遠的看導致了“三化”的非協同發展，政府的有形之手應該在市場失靈和社會失靈的地方介入，而不是對城鄉人口流動限制，對資本在城市間的流動的干預、對自治主體、行業協會的過多干預。也就是說政府應該從要素資源配置的角色轉移到糾正市場失靈和社會失靈的角色上來。第三，要素配置的非協同到要素配置的協同。傳統城鎮化低效率的一個關鍵因素就是要素配置之間的非協同，即土地要素的控制權經過中央政府的計劃分配，由地方政府壟斷支配，政府通過土地、稅收、行政級別等相關政策間接干預資本流動，資本流動和土地資本形成低效率的產業聚集，勞動力在二元戶籍的人口管理制度下自由流動，這就表現在土地資源配置的行政化、勞動力流動市場化和非社會化，資本流動的半市場化。由此可見，行政權力不當干預和土地制度、人口制度、政績考核制度的改革將是新型城鎮化推進的重中之重。第四，政策導向是農村勞動力融入城市，這種融入，不僅體現在經濟上能從二三產業中獲取收益，而且體現在社會文化生活上逐漸融入城市生活，因此要求產業集聚與城鎮化協同推進，保障農村勞動力的收入來源。同時地方政府要從重視物質的城鎮化中解脫出來，將更多的財力逐步轉移到民生建設而非利用效率低下的城鎮物質建設上來。endprint

二、不同開發模式的旅游地產促進城鎮化的特點

新型城鎮化的核心在于人的城鎮化，雖然強調了人的城鎮化為核心，但城鎮化建設中不可避免的仍然要進行大規模的投資，除了工商業投資和基礎設施投資、農業投資，最直觀的表現要滿足城鎮居民和農村轉移人口需求的房地產開發投資，旅游地產則是諸多的地產產品中的一類。旅游產品集合了吃、住、行、游、購、娛等諸多活動，旅游產品分布在城市、城郊、農村的諸多區域，結合豐富的特殊的旅游資源（自然的或人文的或其他的）而投資建設的地產項目，從區域上來講，其分布在城市、城郊和農村有旅游休閑觀光價值的地方，因此旅游地產的良性開發投資可以促進新型城鎮化戰略的順利推進。相對于傳統的住宅地產、商業地產和工業地產及其他產業地產，旅游地產有其特殊性：一般來說其融合了觀光休閑、旅游度假、購物居住等一體的養老類、旅游休閑觀光類、居住類、文化類或商業類地產[3]，而非傳統單一功能的產業地產，更本質的意義在于其應該是旅游產業和房地產業的無縫結合的產物，而不僅僅是以旅游為主或以地產為主，兩者應該盡可能的相互交融相互促進，這也正是新型城鎮化要求的應有之義，而不是破壞旅游資源的房地產投資或配套不全的旅游景觀設施。

（一）旅游引導的旅游地產開發促進城鎮化發展的特點

新型城鎮化強調城鄉統籌和以人為本，這其中又包含了環境友好、生態優美、產城互動、資源利用高效集約等內涵要素，合理運用旅游業推進新型城鎮化戰略，有著重要的特殊的優勢和意義：第一，新型城鎮化要求城市按照產業規模進行人口聚集，按產業結構進行人口聚集，而不是各城市產業結構雷同重復，打破傳統的人口向大中城市集中；同時，傳統城鎮化模式中各城市之間開發建設千篇一律毫無個性，新型城鎮化要求根據城市自身特點和資源稟賦建立低碳型城市、生態型城市，抑或是工業城市或旅游城市、農區集聚城市、商貿城市、交通樞紐城市等不同特色的城市，因此旅游資源稟賦不突出的城市絕不能刻意打造旅游城市，而旅游資源稟賦優越的城市也不能盲目模仿其他城市打造毫無個性的城市，這類城市完全可以通過旅游資源的開發引導旅游地產開發，充分挖掘旅游資源，彰顯城市個性，提升城市魅力。第二，新型城鎮化要求城市功能完善，以旅游資源引導的地產開發，對完善城市功能有著重要的作用。具有完善城市功能的城市可以提供較為完善的城市服務，旅游地產開發后，客觀上要求政府或者企業對相關的旅游地產進行基礎設施配套和相關生產生活設施的配套，否則旅游地產就不可能成為旅游地產，因此旅游地產的發展對提升城市全面服務功能和服務水平，優化城市環境和提升城市品質有重要作用。同時，旅游產業所具有的資源節約、低碳排放、綠色友好的特征也可以引領政府和城市居民的環保生態意識，促進生態、宜游、低碳、宜居、健康、宜業、綠色可持續的城市建設，旅游資源的適度開發也使得傳統的鄉土和老城文化得以保護，與現代的城市文明高度耦合發展。第三，旅游地產的開發建設引導的相關產業的跟進投資，增加城市的聚集能力，提升城市經濟活力，新型城鎮化也要求產城互動，轉變產業發展方式，追求產業的集約高效低碳發展，因此旅游產業引導的旅游地產業必將和其他相關產業如交通運輸業、零售業、文化產業等加深融合趨勢，旅游業和旅游地產將使得各種生產要素通過各種產業相互滲透，引導產業融合發展，從而最終提升城市的聚集水平，這正體現了旅游業和旅游地產長產業鏈條、拉動經濟增長能力強的特征，也順應了城鄉居民消費升級的總體趨勢[4]。第四，新型城鎮化強調城鄉統籌和以人為本，在具有旅游資源的中小城鎮開發旅游地產和旅游資源，有助于提供便利多樣的城市居民旅游休閑平臺，滿足城市居民的高質量高品質周末休閑需求，但前提同樣是結合小城鎮的旅游資源稟賦進行地產資源開發和旅游資源開發，而不是不結合實際的遍地開花的旅游地產開發[5]，也不是因旅游資源的開發而使得地域特色和民族特色消減甚至消失的開發[6]。因地制宜的適度的旅游地產和旅游資源的開發也有助于相關農業從業人員收入的提高，有助于縮小城鄉差距，同時也適當的提高農村土地效率，實現農業資源與旅游資源的融合，促進農村人員的就地城鎮化。

（二）地產引導旅游地產開發促進城鎮化發展的特點

而以地產引導的旅游地產開發對新型城鎮化戰略的推進有著明顯的弊端：第一，以地產開發引導的旅游地產開發是以傳統的房地產業開發模式為出發點，因此其核心是房地產而不是旅游，房地產業的核心資源是土地，因此這種開發建設模式下，旅游地產的開發往往淪為地產開發而不是旅游地產開發，旅游不再作為核心資源引導地產開發，因此極易造成房地產企業打著開發旅游資源的旗號盲目圈地占地進行傳統的地產開發，不僅破壞了旅游資源，對房地產業本身也是一種沖擊，更不符合新型城鎮化的要求。第二，旅游地產與旅游業與本身以及與相關產業融合的問題。旅游地產本身要具有使用價值，然后才具有投資價值，因此以地產引導開發的旅游地產建設往往不具備相適應的配套設施，比如單一的海濱別墅的開發，由于缺乏良好的生活生產設施，這些旅游地產使用率極低，在大部分時間成為鬼樓，毫無疑問，這與新型城鎮化的初衷直接相悖。此外，即使是具備旅游資源稟賦的地區，旅游地產和旅游資源的開發也要順應相關產業的發展，產業集聚是城市化發展的結果，而同時城市化本身也要依靠產業聚集，因此泛旅游產業群和其他產業群的共同發展后才更適合發展旅游地產。第三，以地產開發引導的旅游地產建設本身不利于新型城鎮化的推進，新型城鎮化要求將農村人口有序轉移到不同規模級別的城市當中，不論是何種規模級別的城市進行城鎮化，客觀上都要求土地的集約利用和人口的順利城市化，地產開發引導的旅游地產建設以土地開發增值為第一要義而不是以綜合土地價值提升為目的，除了上文中提到的土地資源浪費外，也不利于相關產業的積聚，更關鍵的是對就地城鎮化的農業產業從業人員沒有推動作用，能推進健康的城鎮化戰略的旅游地產開發模式必將是地產開發反哺旅游業開發，同時旅游項目及相關產業的發展也成功地帶動地產開發的成功，也能將相關的農村人口就地高效城鎮化。第四，旅游業是一種集吃、住、行、游、購、娛為一體的一種復合型產業，旅游業體現的一種動態產業；而地產業是一種土地開發升值為盈利模式的一種產業，土地是一種不動產，因此地產業體現出來的是一種不動產業，所以旅游地產的開發體現出動靜產業結合的特征，以地產開發引導的旅游地產建設本身具有一定的矛盾性，旅游業和房地產業動靜結合的主要產品如分時度假產品在不動產業中的比例相對較小，而更廣義的旅游地產產品種類未來將是旅游產品的重要一種。因此，簡單意義上僅旅游地產的開發對城鎮化的推進可能沒有想象中的那么大，廣義旅游地產開發的相關整個產業鏈條的構建對推進新型城鎮化的意義更大。endprint

三、新型城鎮化推進與旅游地產發展相互融合促進的政策建議

旅游地產的開發建設和新型城鎮化的推進之間存在著協同或非協同的發展，以旅游為導向還是以地產為導向進行的旅游地產開發模式完全不同，很明顯以旅游理念為導向的旅游地產開發差異化推進新型城鎮化發展，以地產開發理念為導向的旅游地產開發將重走傳統城市化的老路徑。或者說前者重蹈覆轍的以物為本，后者是因地制宜的以人為本。

從推進新型城鎮化和合理開發旅游地產協同發展的角度來看，應堅持以下原則和方法，第一，有效挖掘城鎮內部及周邊鄉村地區人文或地理旅游資源，以旅游業引導旅游地產開發。地方政府要從盲目的以廉價土地資源為代價的工業招商引資活動惡性競爭中脫離出來，更加因地制宜地促進本地二三產業的發展以帶動城鎮化的發展，這其中尤要結合本地特色建立以旅游業引導旅游地產推進城鎮化的模式。第二，新型城鎮化背景下的旅游地產開發中的四種開發形式：土地一級開發、公共設施建設，旅游休閑項目建設和旅游房地產開發，其中一級開發為基礎，公共配套是關鍵，要大力投入適合旅游產業發展的基礎設施建設和房地產開發投資，尤其是那些獨具特色的旅游資源，前期以地產反哺基礎設施投資和旅游開發，后期則以旅游項目反哺旅游地產的開發，最終實現旅游和地產的雙贏[7-8]。加快旅游資源和旅游地產的物業管理系統、融資管理、市場營銷系統的建設。第三，以旅游地產為導向的城鎮化建設倡導低碳排放的工業化模式，因此要大力推進與旅游地產開發配套的現代旅游業和現代服務業、文化創意產業的發展，這樣的經濟結構更有利于實現居民福利的增加。政府要積極創新機制體制，在具有旅游資源的地區適度的開發利用資源，促使旅游地產開發和相關的配套產業成為當地的支柱產業，引導當地農業人口就地高質量的城鎮化。第四，按區位和資源稟賦的不同合理地配置土地資源以促進旅游城鎮化，旅游地產開發中休閑項目建設是根本，而旅游地產的開發是推進城鎮化的核心，這種核心產品可以以城市和農村為據點展開，比如城市中的休閑商業地產開發、城鄉結合部和農村的第二休閑居住地產開發[9]、第三度假休閑居住地產開發、養老地產開發、酒店地產開發、莊園地產開發和新農村旅游地產綜合開發等。

[參考文獻]

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A Study on the Promoting and Merging Mechanism

for the Tourism Real Estate and the New Urbanization

Cao Fei

（Project Management and Real Estate Institute， Henan University of Economics and Law， Zhengzhou 450046， China）

Abstract： The essence of tourism real estate could be defined as an inter-industrial product between tourism industry and real estate industry. The prosperity of the tourism real estate is guided by the development of the tourism industry and presenting a merging phenomenon of the two industries. From this perspective， it's fundamentally different from the traditional real estate industry. One the other hand， the human-oriented feature of the new urbanization indicates that the traditional house-oriented and construction-oriented urbanization has been abandoned. Considering the industry-merging feature of the tourism real estate and its peculiar role in the strategic promoting process of the new urbanization， the article respectively analyzed the features and characteristics of tourism real estate investment guided by real estate industry and tourism industry. It also proposed some relevant policy recommendations to promote tourism real estate and urbanization achieve integrating coordination.

Key words： urbanization；real estate tourism；merging

（責任編輯：張積慧）endprint