商業地產項目運營管理模式的創新與應用

盛琦筱

摘 要：因為市場經濟的到來，中國房地產得到了巨大的發展。商業地產成為房地產的主要部分，在北京上海等地受到了大力的支持，并且還帶動了一些小城市的商業地產發展，商業地產逐步波及全國，成為新的地產方向。本文對商業地產的基本特點進行了描述，說明了房地產的運營管理的具體結構和實現機制，并對商業地產的創新給出了正確的解答。

關鍵詞：商業地產；項目運營；創新

一、商業房地產的主要特征

1.運營組織方式不同

商業房地產的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產的順利進行，房地產運營管理和制造業不一樣，可以對生產進度，生產質量等做出有效地控制，房地產經營過程中很可能因為投資商，經營者發生變化而發生變動，如此商業房地產就必須要有隨機應變的本能，只有如此才可以適應商業地產的隨機性應變，才可以更好的保障房地產的經營管理模式。

商業房地產的運營管理不同于其他行業的運營管理模式，它更加的特殊，在經營管理中擁有著更加隨機變化的性質，不具有穩定性，所以只有對房地產運營管理進行特別的關注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產的運營管理，否則只會為商業房地產運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產運營管理遭受到巨大的創傷。

2.運營系統的設計方式存在著差異

在傳統的制造業中產品和運營系統通常是分開設計的，只有運用這種方法才可以保障傳統制造業的有效發展，而在商業房地產中運營管理的服務和提供系統是一起進行設計的，因為房地產運營管理服務是提供系統的有效組成部分，所以必須注重提供服務和服務體系的共同性，只有如此才可以適應商業性房地產的運營管理特征，才可以使房地產運營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產運營管理服務和提供系統的整體性，房地產運營管理可以進行統一的服務和工作，通過這樣的統一性，房地產變得更加的步調一致，這有利于工作上的和諧，使房地產運營管理更加的協調，如此的一致性，可以完成房地產一體式的運作過程，使經營管理和銷售成為一站式的服務理念，這對于房地產的發展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統的制造業中，對于產品出廠后，客戶如果發現問題，才可以同廠房發生聯系，而在房地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，客戶占據著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產的經營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產產生積極的作用，所以客戶的心態直接影響著房地產的興衰成敗。所以只有將客戶服務的周到得體就會使房地產的運營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產的運營管理中員工占據著重要的角色，因為房地產的管理對象主要是人，所以員工在房地產的運營管理中占據著主要的地位，他們的工作狀態直接影響著房地產的興衰，因為員工服務的客戶是房地產所看重的，員工在輕頌愉快的狀態下工作就會使服務的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續增加，所以這對于房地產企業來說是一種積極樂觀的狀態，只有讓員工擁有良好的工作環境，讓他們提供優質的服務，才可以保障房地產的快速發展。

二、商業地產運營管理模式的創新

1.因地制宜，與當地的人文地理環境相適宜

人文歷史，自然環境對運營創新意義非凡，每個地區都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發展狀況也是不一樣的。而商業地產和一個地區的經濟發展水平存在著相互關聯的關系，所以在商業地產進行運營管理模式的設計時，一定要以當地的經濟基礎作為發展前提，還要考慮到當地的文化歷史，將地區特色和經營管理設計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業地產更加具有吸引力，才能夠是適應當地人的消費水準，才會引起當地居民的瘋狂搶購。

同時還需要政府部門對商業地產進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經濟能力以內，以多元化的地產風格來進行籌建，而不是一味的重復建設。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發展，但是這對商業融資地產沒有發揮多大的影響，地產業還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C構沒有對其發揮巨大的作用。在不少的中小城市開發對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設對銀行的依賴也達到了70%。所以商業地產因為融資渠道的問題難以取得重大的發展。發達國家的成功經驗告知我們發展信托，基金可以為商業地產帶來巨大的融資價值，所以利用地產開發商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業房地產是一個很好的結果。

世界上存在著兩種主流開發模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業和地產分開讓它們各自發展，一個是進行投資開發的另一個就會進行后續的經營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業和地產進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產將零售行業融入到房地產，這條路很有發展前景。

3.與現代化計算機媒體的連接

如今的時代伴隨著計算機的出現而變得更加高端，一切事物在計算機的干預下變得簡單輕松，然而對于房地產也應該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產的宣傳和銷售。如今的房地產銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網絡上對房地產的銷售信息發布到網絡上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產的宣傳，使之變得更加適應于房地產商，網民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產的網站，那么關于房地產的一切信息便一一展現在需要者面前。

同時房地產的設計和圖紙都可以通過互聯網進行，如此加快了房地產的辦事效率，使房地產的工作更加容易輕松。所以房地產的發展和滲入離不開網絡的渲染，只有通過網絡才可以使房地產真正的適應社會，才可以促進房地產的廣泛傳播，制造房地產消費浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產的設計應該具有現代化不斷地開創設計新風潮

商業房地產的設計應該具有現代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設計的符合時代的需要，才可以使房地產更加順應時代發展的趨勢，商業房地產以商業街和大型的商場為主，這些地方的設計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創性質，那么這些房地產才會擁有更好的銷售，商業房地產是面向大眾的，所以它的設計一定要符合現代化的氣息，擁有前衛時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。

商業房地產的開展必須挑選具有創作才華的設計師，只有這樣才是對商業房地產的最有力的支撐，才是對房地產最有力的創新，商業房地產的創新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質化，不能設計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結合起來才可以保障商業房地產的良好建造。

商業房地產的設計和商業房地產的運營管理有著密切的關系，只有讓商業房地產擁有實際有價值的產品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業房地產的設計和建造是房地產運營管理的有效前提。

三、商業房地產運營管理模式的應用

1.統一管理的運營管理模式

市場，策略，戰略等幾個方面是統一運營管理模式的主要內容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規律是千變萬化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調研的結果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業必須要注重調研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據自身的特點和實力進行產品的設計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應該做到清楚地回答。一個房地產只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導，只有這樣才可以給企業更多的價值，才可以讓客戶滿意。統一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經營者，品牌效應可以再這里得到很好的體現，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統一經營管理模式通過打造強勢的開發商，投資者甚至使經營者，制造出優秀的商業項目，從而使商業項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應于大型的商業機構，只有如此才可以保障大型商業機構的更加壯大。

2.需要和零售相結合

零售在商業地產運營管理中的出現是中國的首創，通過零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產的銷售。各自經營是指各自購買商鋪以后進行各自的經營，開發商沒有了插手的權利，如此的運營模式主要使用于商業街和一些不大的商業地產，如此的模式對開發商資金的周轉是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內將資金收回，可是這種經營模式可能會出現混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業街降低了身價，使商業街的檔次降低，不利于商業街的長遠發展。

四、商業地產項目運營管理模式的實際意義

商業地產項目運營管理模式是房地產進行實際操作的有效過程，它是實現商業地產良好的發展的必要經過，只有確保商業地產項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業地產的華麗轉身，才能夠使房地產進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業地產的運營管理，那么商業地產項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業地產項目不可能得到發展和繼續。

商業地產項目運營管理模式是地產企業發展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產企業更加健康茁壯的成長，地產企業的發展離不開運營管理，地產企業通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產企業的運營管理之下，地產企業會更加的輝煌，會帶給企業更大的成效，使企業穩步的行走在嚴酷的經濟制度下。

我們的生活離不開地產公司，因為我們需要住房，我們需要在商業地產的作用下進行更多性質的住房需要，所以只有使地產企業擁有健康發展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質量才會獲得大大的提升，地產企業是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現美好愿望的助力。所以地產公司應該得到穩健的發展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結束語

商業地產項目的運營管理是商業地產發展的有力保障，只有對其進行改革和創新，使商業地產項目的運營管理得到實際的應用才可以保障商業地產的更加進步，對商業地產運營管理可以保障商業地產的井然有序的經營面貌，如此可以促進商業地產的有序發展，使商業地產擁有更加寬闊的發展空間。

參考文獻：

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