加強商業地產資產管理研究

俞捷

摘 要：商業地產經過十多年來的全面開發，各大城市商業地產系統性問題突出，主要是產品、業態、經營模式同質化嚴重，商業用房供應過大，許多商業經營困難，關店事件頻發，生存和競爭迫使商業地產大變革和大整合勢在必行。本文分析了國內商業發展現狀和發展態勢，對新形勢下的商業發展存在的困難和機遇進行深入探究，為當下商業項目發展定位提供參考。

關鍵詞：商業地產；資產管理

1 前言

近年來，面對國內外經濟形勢的復雜變化特別是經濟下行壓力加大的挑戰下，我國宏觀調控堅持了穩中求進的工作總基調，積極引領經濟發展新常態，著力推進改革開放。商業地產這個資本屬性特點明顯的房地產形態，其發展也面臨各種機遇和挑戰。

2 加強商業地產資產管理的重要性

2.1 給商業地產資產管理帶來租金收入

商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。

2.2 能夠促進商業地產的保值增值

商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。

2.3 促進商業地產整體效益的提升

如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。

3 商業地產發展狀況

2009-2013年，全國商業營業用房市場供應量持續增加，年平均增長率達21.4%。由于市場前期供應量較大，加之2014年房地產市場步入調整期，商業營業用房新開工面積于2014年出現回落，同比下降3.3%，2015年，商業營業用房新開工同比降幅進一步擴大至10.1%，較2014年擴大6.8%。從不同城市商業營業用房新開工規模來看，2015年，重慶、成都、西安、合肥新開工面積領先，超400萬㎡，其中重慶超過1000萬㎡，這些城市均為區域中心城市，具有較強的人口吸納能力，同時，這些城市2015年前三季度社會消費品零售總額同比增速均超15%（高于全國10.5%的同比增速）。從不同城市新開工面積同比增速來看，北京、深圳、重慶2014年末常住人口均超千萬，消費群體規模大，2015年，商業營業用房新開工面積同比增速超30%；西安作為西北五省中心城市，人口流入顯著、商業發達，近10年（2006年以來）商業營業用房新開工規模不斷擴大，商業營業用房新開工面積同比增速達42%；大連、沈陽雖然是東北地區中心城市，但經濟增速低于全國總體水平，人口面臨長期流出的困境，加之前期供應量較大，面臨較大庫存去化壓力，新開工同比下降趨勢暫難扭轉，2015年同比降幅超五成。此外，多數代表城市商業營業用房新開工面積同比下降，蘇州、廈門同比降幅超三成，寧波、昆明、長沙同比降幅超五成。實際上，國內各級城市商業發展都存在不同程度問題，表現為商業空置面積上升、開業經營狀況差、人流不足、商業銷售出現瓶頸、開發企業回收資金困難，集中反映了商業物業供應過大、產品業態同質化突出，零售業受電商影響明顯，行業內競爭加劇。

4 加強商業地產資產管理的建議

4.1 改善商業地產的運作和管理

商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。

4.2 探索創新的商業地產投融資機制

商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。

4.3 大力開發混合型的商業地產

商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。

4.4 加強商業地產項目的后續運營

商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。

5 結語

商業地產應該重視資產管理，將資產管理理念充分融入商業地產開發管理工作當中，加強對專業化的商業地產管理人才的培養，創新商業地產資產管理模式和持有經營模式。通過對商業地產開發、銷售以及運營管理過程中有效的資產管理，避免投資者的無序競爭，促進商業地產整體經營管理水平的提升，實現商業地產資產保值增值目標的實現。

參考文獻：

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