試述當前房地產項目招投標中存在的問題及建議

李昆鵬

摘要：本文通過引入當前房地產項目招投標的現狀，分析了房地產項目招投標中的問題，并提出了相關對策措施。

關鍵詞：房地產；招投標；標底；圍標

1.房地產項目招投標的現狀

房地產開發項目招標是房地產項目開發單位將擬建待建的房地產工程設計、施工及相關物資采購任務，經專業造價或有相關資質的招標代理機構完成項目造價估算后，在指定的媒介上發布工程招標信息，邀請若干家符合資質要求和施工能力的建筑施工安裝企業投標，房地產項目業主方從中擇優選擇施工企業，以完成工程建設任務的過程。投標是與招標相對應的概念，是指投標人應招標人特定或不特定的邀請，根據招標文件要求，編制投標文件，并以中標為目的的商業行為。招投標模式是當前房地產項目開發中招標方選擇施工單位并進行物資采購的主要手段。隨著建筑業及房地產業的不斷發展，房地產業的競爭愈發激烈，為充分保障市場份額，獲得更多的施工任務，多數房地產項目施工方均能通過提高企業自身施工人員業務素質、優化施工組織設計、提升管理水平等方式滿足項目業主的要求，房地產項目招標方也能通過編制科學細致的招標文件，以從投標單位中擇優選擇質量、進度、造價和安全管理都符合要求的施工企業，從而有效地進行項目建設全過程的質量控制和造價控制[1]。施工企業和物資供應企業不斷發掘自身潛力，提升管理水平和施工質量，促進企業內部經濟責任制的落實，調動了企業內部的積極性，促進整個建筑業及房地產業的積極向上發展。但與此同時，我們也應當清醒地看到，當前仍有部分項目招標方對所招標項目具體價值及可能面臨的施工風險認識不清，編制或委托編制的招標文件內容與工程施工存在差異，造成項目結算上的困難，不利于項目投資及成本控制；部分投標企業圍標、串標、買標的現象依然存在，甚至為謀求中標向招標方輸送不正當利益，嚴重擾亂了房地產項目招投標市場的環境，破壞了房地產項目建設的正常秩序。

2.房地產項目招投標存在的問題分析

2.1 業主方對項目招標目標及項目價值定位不清

房地產項目招標的最終目的是以最優質的性價比完成項目開發任務。因此，在房地產項目招標過程中，業主單位應熟知招標的范圍、招標的內容、招標預期的結果以及工程施工中可能遇到的風險，并在招標過程中予以明確。然而，當前房地產項目招標文件內容和標底的編制往往顯得片面且呆板。簡單來說，就是業主方往往只通過編制標底來評判投標企業的施工能力，而忽視了新技術應用能力、企業成本水平和管理水平等對企業投標報價的影響。對于低于標底的投標報價，往往認為其低于成本價投標而直接作廢，回避了對投標企業施工能力和管理水平的進一步考量，放棄了節約投資、降低施工風險、提高工程施工可靠度的機會[2]。

2.2投標企業圍標現象依然存在

投標企業通過圍標的方式謀求中標的歷史在我國由來已久，尤其是在利潤豐厚的房地產業。各施工投標企業為謀求中標，獲得更大的經濟效益，幾個投標人之間往往相互約定，形成利益共同體，一致抬高或降低投標報價，以使其中的利益相關者中標，并共同分享利潤。一些投標企業或個體老板通過資質掛靠的方式獲取建設任務在客觀上加劇了圍標現象的發生。圍標容易導致項目招標方不得不擴大投資，造成了資金的浪費和不必要的開支。通過圍標獲得施工任務的投標企業或個人為收回圍標時的“投資”，往往偷工減料，拖延工期，不利于建設任務的順利實現。同時，圍標現象的存在也損害了投標企業間的公平競爭。

3.應對措施分析

3.1 招標文件及標底編制應科學合理

招標文件是整個招投標行為的綱領性文件，在整個招投標過程中起到指導性作用。因此，項目招標方或有資質的招標代理機構在編制招標文件及標底過程中，應充分考慮當前建筑施工環境、新技術及新機械應用情況，結合預招標工程的施工特點及采購要求[3]，科學、合理、全面地編制招標文件，不應有缺項、漏項。同時，在選擇評標方式及中標價時，應充分結合投標企業的施工能力和企業管理能力等，明確鼓勵投標企業深入了解投標項目，積極運用新機械、新工藝、新技術，避免盲目投標，對施工企業的選擇不僅僅局限于投標報價，而應組織對投標文件的全部內容進行分析，選擇合理低價。

3.2 規范招投標行為的管理

房地產業作為與百姓生活息息相關的關鍵行業和支柱行業，其建設施工質量切實關系到百姓的生活質量。因此，花大力氣加大房地產業招投標行為的監管力度和審查力度，嚴厲打擊圍標、資質掛靠等不正當競爭行為就顯得尤為必要。加大規范和監管力度，主要有以下幾個方面需要注意：首先是各投標人的投標文件和報價是否呈不正常規律分布，如各投標人都報高價，只有一家報低價；各投標人投標文件中都未按招標文件要求提供相關技術資料，只有一家提供等。其次，應嚴格規范和監管投標文件中提交的人員、機械到崗情況，在施工過程中，對于中標企業項目管理人員、機械未按照招標文件要求到崗或擅自脫崗等，業主方應果斷采取處罰措施，記錄企業不良行為。宜建立投標企業的相關施工能力、信用度記錄制度，優獎劣罰，不斷規范招投標行為向更規范、更好的方向發展。

4.結語

可以預見，在今后一段相當長的時期內，房地產企業仍將充分運用招投標模式優選施工和物資供應企業。我們應充分重視招投標對招投雙方的重要意義，它不僅為工程招投雙方提供了一個公平競爭的機會，同時也最大限度地避免了工程交易中的違規行為。我們應充分做好房地產項目開發中的招投標工作，不斷提高招投雙方的業務素質，共同維護好、發展好房地產項目招投標市場。

參考文獻：

[1].張亞楠.房地產項目招投標管理問題對策研究[J].中國高新技術企業，2012（19）.

[2].王芹.關于房地產項目招投標管理的探討[J].城市建設理論研究（電子版），2013（29）.

[3].薛金泉.房地產項目招投標中的問題及解決方案[J].現代經濟信息，2010（8）.