淺談工程項目的可行性研究

牛華濤 周璇

摘要：對建設項目進行可行性研究是基本建設管理中的一項重要基礎工作，是保證建設項目以最小的投資換取最佳經濟效果的科學方法，可行性研究在項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用。

關鍵詞：可行性研究 項目建設 重要性 建議

房地產項目具有投資額大、項目周期長、不確定性因素多等特征，其成功關鍵取決于決策的正確與否， 而決策的依據是根據可行性研究對項目進行科學的分析與預測，所以做好可行性研究工作是項目成敗的先決條件。

可行性研究是項目投資決策的依據，國家規定，凡是沒有經過可行性研究的房地產開發項目不能列入計劃，不能批準設計任務書，不能進行設計。同時批準的可行性研究是項目建設單位向國土開發及土地管理部門申請建設用地的依據。因為可行性研究對擬建項目如何合理利用土地的設想提出了辦法和措施，國家開發部門和土地管理部門可根據可行性研究具體審查用地計劃，辦理土地使用手續。可行性研究為確保項目達到環保標準，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環保部門對項目進行環評、具體研究治理措施，簽發項目建設許可文件的主要依據。

可行性研究是編制設計任務書的重要依據，也是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環節。可行性研究不僅對擬議中的項目進行系統分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復比較，尋求最佳建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴格項目建議書，可研報告的審批制度，確保可研報告的質量和足夠的深度。假如在設計初期不能提出高質量的、切合實際的設計任務書，不能將建設意圖用標準的技術術語表達出來，自然也就無法有效地控制設計全過程。如果使工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設計，設計項目管理與施工肯定會出問題。

早在 20 世紀 30 年代，美國開發田納西流域的時候就提出并成功地使用了可行性研究的方法，20 世紀 60 年代以后逐步成為一整套系統的科學研究方法，并在全球范圍內得到普及。聯合國工業發展組織（UNIDO ）、世界銀行等全球性組織，以及經濟合作與發展組織（OECD），阿拉伯工業發展中心、亞洲開發銀行等區域性經濟組織，分別編寫了投資項目可行性研究的手冊，用以指導有關國家開展可行性研究工作。

我國正式引入可行性研究方法是以 1981 年原國家計委正式下文將可行性研究納入基本建設程序為標志。經過幾年的實踐和經驗積累，國家計委和建設部先后于 1987 年 9 月和 1993 年 4 月兩次頒布《建設項目經濟評價方法與參數》對建設項目經濟評價工作做出了統一規定。這標志著我國建設項目可行性研究經濟評價的理論和方法體系日益完善，并且在與新會計制度接軌、與國際慣例接軌方面都進入了一個新的階段。但是我國的可行性研究還存在著一些問題。如評估結論均為可行，可行性研究流于形式；可行性研究報告不起約束作用；可行性研究過程不規范；選用的方法、指標等不夠合理和科學等。因此，在完善可行性研究體系方面還需要更多的努力。

近幾年，我國房地產業迎來了以穩定住房價格、促進房地產市場健康發展為目標的新一輪宏觀調控。房地產開發企業資產負債率偏高，風險較大。在目前的情況下，房地產開發企業要在競爭中立于不敗之地，必須培育自己的核心競爭力。企業提高自身的項目投資可行性分析能力無疑是培育核心競爭力的關鍵所在。所以，房地產開發企業在開發項目之前進行可行性研究有著愈加重要的意義。

一些房地產項目可行性研究報告可分八章。第一章為項目總說明，包括項目背景及項目評價報告編制的依據；第二章為項目概況，包括項目名稱、宗地位置、宗地現狀、項目周邊的社區配套、市政配套情況、規劃控制要點、土地價格、項目擬建規模和標準；第三章為市場分析，包括總體市場簡述、住宅市場分析、主要競爭樓盤分析、目標市場選擇與市場定位；第四章為規劃建議，包括規劃目標、項目總平面布置、規劃設計特點、項目建筑布局、結構形式；第五章為項目實施進度安排，包括工程進度計劃、銷售計劃、工程進度計劃與銷售計劃對比；第六章為項目財務評價，包括項目總投資及開發成本估算、銷售收入銷售稅金及附加估算、投資使用計劃與資金籌措方式、項目財務評價；第七章為項目風險分析，包括敏感性分析、盈虧平衡分析、風險管理；第八章為結論與建議，包括結論、建議。其中擬解決的關鍵問題是市場分析與財務評價部分。

一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的是特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研究多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個問題：

a、項目是可行的還是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算

下面筆者淺談一下遇見的可行性分析的一些誤區。筆者曾考察過十多項失敗的大型地產投資，發現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。例如：高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優勢失效； 在一個離市區好多公里的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津等等。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調子：引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

筆者淺談一下搞好房地產建設項目可行性研究的一些建議 ：

1、建立科學的指標評價體系，如果可行性研究行業也能夠建立起相應的外部評價機制，必定能夠促使各個研究機構及研究人員更加注重可行性研究報告的質量以維護其經過長期努力建立起來的行業聲譽，而那些研究水平較低、經常出錯的研究機構和人員將逐步被淘汰掉。

2、加強房地產建設項目風險分析。在經濟評價的同時，加強房地產建設項目運營中的不確定性分析，制定多套方案以規避宏觀經濟環境和區域市場變動所帶來的投資風險。

3、培育專業房地產可行性研究市場，規范房地產咨詢業發展。國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，培育可行性研究專業市場。

4、完善房地產開發房地產建設項目可行性研究審批備案制度和引進社會監督機制。

結束語：

房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了豐厚的經濟效益回報。但隨著市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤為重要。 建設項目前期的可行性研究直接關系到項目成本控制與投資效益，我們應當充分認識和利用好項目的可行性研究，為項目建設的提供有力的數據與理論支持，保持可行性報告的客觀性，提高它的預測防范能力，力爭把不利因素消除在萌芽階段。

參考文獻：

[1]加強房地產建設項目可行性研究之重要性.清華領導力培訓. 2010-01-13

[2]施建剛.房地產開發與管理.第 1 版.上海同濟大學出版社，2004