如何確定合理的房地產(chǎn)拍賣保留價

章偉貞

摘要：近年來，隨著社會的不斷進步以及經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般拔地而起。房地產(chǎn)拍賣作為是拍賣企業(yè)的關(guān)鍵構(gòu)成部門，其重要性不容忽視，同時，拍賣為房地產(chǎn)的特殊轉(zhuǎn)讓模式，社會各界給予此更多關(guān)注，其中涉及的房地產(chǎn)估價問題不容忽視。在此，本文將針對房地產(chǎn)拍賣保留低價的合理確定進行簡要探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；拍賣；保留價；合理

1.前言

在改革開放春風(fēng)的沐浴下，房地產(chǎn)行業(yè)獲得深化發(fā)展，對應(yīng)的估價工作需求逐步增加，在日常實踐進程當(dāng)中，房地產(chǎn)估計機構(gòu)及其相關(guān)人員所面臨的估價類型趨向于復(fù)雜多元化，應(yīng)基于規(guī)范化價格標(biāo)準(zhǔn)，采用更為先進科學(xué)的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的合理評估確定，推動該行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定運營。

2.簡述拍賣的相關(guān)內(nèi)容

《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。縱觀實際經(jīng)濟生活可知，拍賣通常擁有兩種不同的性質(zhì)。具體來說，第一種性質(zhì)為嚴格遵循自愿原則，主要指的是拍賣委托人把自身所擁有的權(quán)利或者是財務(wù)委托給拍賣工作者實施拍賣行為，譬如說針對字畫以及古董、郵票等進行拍賣，與此同時，針對土地使用權(quán)進行拍賣同樣隸屬于此種拍賣性質(zhì)；第二種性質(zhì)為未能基于自愿原則，該性質(zhì)常見于涉訟案件以及破產(chǎn)清算等狀況行程中，隸屬于一種強制性拍賣行為。跟房地產(chǎn)價格相關(guān)的拍賣工作通常為第二種性質(zhì)拍賣，即為不基于資源原則，是強制性拍賣。

3.合理確定房地產(chǎn)拍賣保留價

通常而言，底價主要是指最低商業(yè)價值，基于此可實現(xiàn)拍賣起拍價以及拍賣保護價額合理確定。其中，保留價常見于《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價。”底價同樣可被看作為房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)針對標(biāo)的物基于拍賣市場這樣的強制快速變現(xiàn)因素直接影響之下確定而得最可能性成交價格，就拍賣委托人員而言，此價格頗具客觀性，同時拍賣委托者可基于底價實現(xiàn)保留價的合理確定，該價格主觀意味濃重。

在遵循自愿原則之下的拍賣情況，拍賣標(biāo)的所有者能夠自主確定標(biāo)的最低商業(yè)價值以及底價、拍賣保留價，在這個時候，底價等同于拍賣保留價，若沒能成功實現(xiàn)拍賣則委托者可將保留價以及底價降低，原因在于最低商業(yè)價值是由委托定自身確定所得，因此可進行自主變更。就第二種性質(zhì)拍賣行為而言，即進行強制拍賣操作的時候，此時最低商業(yè)價值底價跟拍賣保留價則不擁有同一性，原因在于，底價及保留價的確定主體不相同，保留價是拍賣委托人（清算組以及司法機關(guān)、債權(quán)人委員會）通過委托拍賣合同進行確定的；在評估報告有效期之內(nèi)，若不存在有較為特殊的狀況，則不得更改底價；在多次拍賣行為中可向下調(diào)整保留價，目的在于促成成交，在此需要注意的是，此種保留價必須不可低于底價；必須通過法定評估結(jié)構(gòu)參考變化條件針對所需變更的底價實施新的評估工作，需確保保留價高于底價，同時結(jié)合市場及拍賣事情實現(xiàn)保留價的靈活合理確定。總而言之，通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)依照相關(guān)法律所確定的拍賣底價可謂是拍賣的最終保留價，其必須作為是不可突破的價格底線。

確定合理的房地產(chǎn)拍賣保留價應(yīng)注重三方面主要內(nèi)容，第一，明確掌握了解房地產(chǎn)市場特征，估價人員應(yīng)全面宏觀了解掌握市場行情；第二，確定崗位正確的房地產(chǎn)市場價值內(nèi)涵，認真修正相關(guān)價格，參考市場成交習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場價值所受市場特征的直接影響積極化解；第三，綜合考慮房地長拍賣市場特征，將房地產(chǎn)拍賣保留價的有效合理確定下來，通過買方可接受合理購房支出總價的優(yōu)化確定將拍賣保留價合理確定。

4.推動房地產(chǎn)估價行業(yè)優(yōu)化發(fā)展的相關(guān)對策

4.1實現(xiàn)行業(yè)管理體制的優(yōu)化完善

縱觀可知，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)正常趨向于和諧健康方向發(fā)展，在此進程當(dāng)中，必須努力實現(xiàn)政企分離，完善相應(yīng)的行業(yè)管理。具體來說，通過對外國以及香港地區(qū)未能在行業(yè)管理中直接參與模式的有效借鑒，結(jié)合間接管理相關(guān)經(jīng)驗，建議我國政府需更為宏觀地完成房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)控，基于估價師學(xué)會完成行業(yè)工作細化管理。我國歷經(jīng)一系列立法措施將估價結(jié)構(gòu)中介地位積極確定下來，結(jié)合相關(guān)法律完善制定估價結(jié)構(gòu)以及行業(yè)人員相關(guān)規(guī)范，與此同時，授權(quán)估價師學(xué)會進行行規(guī)的詳細制定，并就行業(yè)實施有效管理，盡可能規(guī)范結(jié)構(gòu)及其人員行為操守。在改革房地產(chǎn)估價行業(yè)的具體過程中，需針對事業(yè)評估范圍實施限制，準(zhǔn)確理清跟估價行業(yè)相關(guān)的政府部門以及企業(yè)、事業(yè)單位三方關(guān)系，推動專業(yè)化水準(zhǔn)更高的房地產(chǎn)估價行業(yè)學(xué)會的快速成立建設(shè)，將該學(xué)會作為主體，實現(xiàn)和諧健康房地產(chǎn)估價體系的完善構(gòu)建，將人員管理作為是主要的行業(yè)管理模式。就目前的情況來看，我國當(dāng)前執(zhí)行基于管理機構(gòu)實施任官管理的工作模式，實踐表明此種方式所得工作效率相互較低。

4.2構(gòu)建全面的房地產(chǎn)估價行業(yè)政策規(guī)范

基于市場發(fā)展角度出發(fā)來看，縱觀我國房地產(chǎn)估價行業(yè)，無論是法律還是制度，均存在有嚴重的管理欠缺完善的情況。為實現(xiàn)估價市場的優(yōu)化完善則應(yīng)努力構(gòu)建完善的法律制度，將房地產(chǎn)評估管理機構(gòu)充分明確。制定詳細規(guī)范正確界定行業(yè)經(jīng)營范圍，旨在確保在激烈的市場競爭洪流當(dāng)中實現(xiàn)各個房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)的良性公平競爭。維持該行業(yè)市場擁有穩(wěn)定秩序，與此同時，針對行業(yè)估價人員進行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的合理制定，強化提升估價質(zhì)量，提高工作成效，進而大大強化行業(yè)估價水準(zhǔn)。除此之外，要求估價師學(xué)會、估價結(jié)構(gòu)及其相關(guān)工作人員應(yīng)嚴格遵守相關(guān)法規(guī)政策，力求將本行業(yè)的各個方面均納入法治建設(shè)軌道，參考統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求全部房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)及其工作者正確開展實施相應(yīng)的評估作業(yè)，保障房地產(chǎn)估價行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.3強化規(guī)定房地產(chǎn)估價市場行為

在日常的房地產(chǎn)估價機構(gòu)運營進程當(dāng)中，必須嚴格規(guī)范估價市場行為，努力完善構(gòu)建開放統(tǒng)一的競爭市場，規(guī)避不正當(dāng)競爭行為的長生，同時需保證估價擁有較強獨立特性，任何政府組織以及行業(yè)結(jié)構(gòu)不得過分干預(yù)估價行為。針對估價作業(yè)內(nèi)容進行充分明確，堅決杜絕回扣等不良情況的產(chǎn)生。嚴厲懲處經(jīng)營過程中存在有不正當(dāng)競爭行為的相關(guān)結(jié)構(gòu)，強化加大檢查力度，有效規(guī)范行業(yè)市場質(zhì)詢，在實際的估價工作實施過程中若是估價機構(gòu)存在有估價不實問題則必須結(jié)合法律規(guī)定制裁其違法行為，依法查處出具不合格報告以及違規(guī)承接任務(wù)的行為，制定完整的機構(gòu)信用檔案，針對嚴重的機構(gòu)失職行為采取取消房地產(chǎn)估價機構(gòu)以及估價師資格的相關(guān)措施。

5.結(jié)語

綜上可以知道，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)雖然起步晚，但是其已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵構(gòu)成部門，重要地位甚為突顯。相關(guān)估價機構(gòu)以及估價人員需嚴格遵循相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)合理確定房地產(chǎn)拍賣保留價，維持行業(yè)穩(wěn)定運行。

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