試論“互聯網+”下的房企轉型

黃斯琪

【摘要】 自20世紀90年代以來，互聯網浪潮的興起，給世界帶來了沖擊和改變，致使各國都置身其中。過去十年是我國房價飛漲的黃金時代，資本規模是衡量房企的唯一標準，從“百億俱樂部”到“千億俱樂部”的數量不斷攀升。但隨著現行房價滑向白銀時代，樓市步入調整期，房企“坐著”賺錢的時代一去不復返，往日的粗放式增長模式也變得難以為繼，房地產業謀發展促轉型成了勢不可擋的趨勢。本文從房企的角度出發，研究在“互聯網+”的深刻影響下，我國房企的轉型的迫切性。

【關鍵詞】 互聯網+ 房企 轉型

一、引言

房地產業在過去十年的快速發展為中國經濟增長創造了奇跡，在增加國家財政收入、提高就業等方面作出極大的貢獻。房地產經濟的實體綜合性，具有較高的產業關聯度和極強的帶動效應，帶動了建材、冶煉、機械等上游生產部門以及金融、商業、服務、旅游等下游產業的發展，對于調整中國經濟結構、完善國家產業結構、加快推進城市化進程等都有著十分積極而重要的作用。但隨著近來中國經濟的疲軟，經濟增速放緩，房地產行業下行趨勢加劇，國家降息、改革動作頻繁，意圖都是很明顯的——旨在挽救國民經濟的支柱產業。在當前行業不景氣的環境下，房企利潤率越來越低的趨勢已經是箭在弦上。市場正從賣方轉向買方，如果房企繼續實行規模化增長，依靠高額投資拿地、坐等資產增值的經營模式，不僅會導致更多庫存率的產生，造成更大的去庫存壓力，更會給企業帶來巨大的經營壓力和資金窘境。這種傳統經營模式根本已經不再適應社會的發展，繼續墨守成規很可能會使企業走向滅亡，所以降低成本、提升利潤成為了各大房企的核心任務。隨著互聯網時代的到來，互聯網對生活的影響是方方面面的，再加上政策層面上的支持，“互聯網+房地產”也成了許多房企的突圍新路，告別傳統粗放增長，轉型升級是房企的必然選擇。

“互聯網+”是一種新的社會形態，是利用互聯網信息技術平臺與傳統的實體行業結合，將互聯網技術應用到經濟生活的領域，充分實現資源的優化配置，提升人民的生活質量和社會生產能力，為改革發展提供網絡平臺，創造新的改革機遇，實現經濟新常態化。李克強總理在2015年政府工作報告中提出的“互聯網+”具有國家層面的戰略高度，它實際上是創新2.0下互聯網發展新形態、新業態，是知識社會創新2.0推動下的互聯網形態演進。“互聯網+”不單單是互聯網移動在某個傳統行業的應用，而是加入了云計算、大數據、高科技，造就了前所未有的創新，推動了知識社會以用戶創新、開放創新、大眾創新、協同創新為特點的創新2.0，改變了我們的生產、工作、生活方式，也引領了創新驅動發展的“新常態”，對中國經濟的發展影響巨大。

互聯網金融在中國發展僅短短數年，就奪下了整個中國市場，互聯網正成為越來越多房企追捧的對象。房企之間的競爭不再僅僅局限于通常意義上的合縱連橫，而是通過合作、自身減負、多元化的經營戰略模式實現房企的轉型。“房地產+互聯網+金融”的運行模式，正成為這場持久戰中成功者的標配之一。故本文在“互聯網+”大背景下研究互聯網對房企的影響，并分析在互聯網數據時代的房企轉型的可觀前景，來表明房企轉型的必要性，并為房企發展提供相關政策建議。

二、“互聯網+”對房企的影響

1、人物定位

利用互聯網直接找到需求人群，并利用大數據分析年齡、價格、職業、交通等方面信息，減少中間商環節，而且網絡大批采購原材料，使之具有價格優勢，這樣建造出來的房子，就會有市場需求，價格也會相對壓低。隨著房地產行業“互聯網+”模式的出現，將來任何人都能夠非常方便地建立一個與實物完全一樣的三維房屋模型，在三維房屋模型內模擬家居設計的各種方案，選擇最滿意的方案，再進行實施。在房地產行業“互聯網+”模式下，人們選購房屋、進行家裝將變得能夠更加體現個人意愿，更加體現個性化和多樣化，進一步提高人們生活的滿意度。

2、眾籌融資

眾籌融資模式具有融資門檻低、融資成本低、期限和回報形式靈活等特點，是初創型企業除天使投資之外的重要融資渠道。在現行發展情勢下，房地產眾籌模式不盡相同，但相同之處在于消費者預先支付定金后，獲得購買房源的優惠。互聯網平臺的發展，扮演著虛擬售樓處的角色，將線下展示廳搬到線上來，對房企來說節約了營銷成本，事實上房企不但可以通過眾籌提升業績、增加銷售額，還可以緩解現金流，用別人的錢做自己的事情，而且也不用支付貸款利息。對房企而言，實行眾籌的意圖并非是要低價賣房，而是通過讓利的方式來提高銷售現場的人氣，精準鎖定潛在購房者；對用戶而言，參與眾籌能夠拿到購買折扣房源的入場券，這是雙贏的結果。

3、銷售O2O

房屋銷售O2O是指將線下的房屋交易機會與互聯網結合，讓互聯網成為線下交易的前臺，也即線上消費，線下體驗。銷售O2O基于大數據的利用，利用“客戶自身的數據庫+平臺用戶數據庫”打通的CRM管理體系，完成O2O大數據的轉化，簡單地說，用戶數據打通、產品打通、價格打通，服務打通，使之更加符合互聯網的思維，客戶獲得更好的體驗。互聯網運營思路以及未來目標的設定認知差異，成為房企觸網屢戰屢敗的關鍵因素，開發商雖然出于為營銷考慮，但忽略了線上服務對潛在客戶的影響，O2O模式可以很好地改善房企的業績。

4、智能家居

互聯網對房產的沖擊主要體現在家居布局和房產買賣手段上。智能已經成為房產標配，而家居智能的關鍵和標志就是互聯網。以樂視、小米在互聯網電視領域的競爭現象為例，我們發現傳統家電企業已經很難企及互聯網電視這個市場領域，而互聯網公司競爭的背后，則是互聯網入口之爭。互聯網界認為，入口搶占對于用戶市場的商業價值挖掘，是成為BAT的最后機遇，而智能硬件、智能家居必然成為未來與家庭結合的完美組合，也就意味著與房企的深度結合，這也體現了房地產的互聯網化的迫切需求。

三、“互聯網+”下的房企轉型前景分析

號稱最難被互聯網改造的傳統行業，房地產企業卻表現出擁抱互聯網的高度熱情。“互聯網+”的這股春風吹到房地產行業，尤其是在2015年“兩會”李克強總理的政府工作報告中首次引入了“互聯網+”概念后，房地產領域“互聯網+”概念成為了地產界的新寵。騰訊、百度、阿里巴巴，互聯網巨頭們一下子成了競相追捧的對象，無論是大型房企還是中等規模房企，都將與互聯網企業聯手視為企業未來發展的重要戰略。萬科是最先提出要將房地產融入互聯網，并先后拜訪了阿里、騰訊、小米等互聯網企業，其間探討的“房價能否減半”和“互聯網思維”轟動了整個行業。隨后的萬達與萬科聯手，由萬達投資項目中商業部分，萬科開發項目中住宅部分，充分發揮各自優勢，實現互利共贏，這是行業的典范。通過對股市中地產股的研究，2015年來漲幅靠前的地產股主要包括以下幾種類型：金融、重組、互聯網、國資改革，這些股市中的概念板塊同樣也適用于地產股。

房企之所以扎堆與互聯網公司合作，有“醉溫之意不在酒”的意圖，房企其實是為了獲得更多的資本，而與互聯網“聯姻”能夠為房企獲得一次很好的融資機會，因為從過去資本市場的觀點看，房地產市場風險其實是比較大的。但是隨著房企改革力度的加大，對于此類領域的開拓可能會獲得資本界的青睞。未來房企的生存空間在于，誰能為客戶提供更多優質生活服務，誰就占據的勝利的制高點，而房企也將從只提供住房拓展延伸到提供各種生活需求，這就是未來的房企轉型思路。

隨著互聯網技術的注入，這將有利于提高房產精細化和科技化程度，提高房企客戶的信任度與業主黏性。互聯網在營銷等方面雖有廣闊空間，但也并非靈丹妙藥，尚需遵循自身發展規律，選擇性地應用互聯網手段對傳統業務加以改造，否則有可能成為尾大不掉的累贅。對互聯網網絡文化、互聯網生態、媒體化表現的基本認知，將會是房地產企業對于互聯網利用的基本法則，從基本的網絡營銷開始，未來的房地產應用，應該嘗試在建立互聯網線上服務、房地產自身產品精細化改造、物業服務等領域進行改造和創新，一切以改變人類生活方式為目標，互聯網的二十年發展，誕生和死亡了眾多模式，當下房地產的互聯網模式尚未形成，這既是機遇也是挑戰，房企應該避免被原有的模式所禁錮，絕對不要再走傳統的發展思路，在實踐中探索出適合房企在“互聯網+”背景下的轉型出路。哪個房地產企業在“互聯網+”模式上占據上風和主動，哪個企業就占據了優勢，互聯網戰爭中勝利的房企將會獲得巨大利潤回饋。加大“互聯網+”的應用將是房地產企業構建自身核心競爭力的競爭重點。

四、政策建議

互聯網的普及和應用已經深刻影響了我國經濟社會以及各行各業的發展，而且這種影響還將會持續擴大和深化。因此，對房企有如下建議。

第一，通過互聯網平臺鎖定客戶需求，實現產品個性化服務的精準定位，增強客戶對企業的信賴感，建立屬于企業自身的移動APP，贏得更多的客戶來源，使企業獲得更多的流動資金。

第二，房地產與互聯網的結合，房企將自身優勢通過網絡向風投公司拋出橄欖枝，贏得風投支持，最終實現IPO，擴大業務規模，贏得持續增長機會。

第三，通過自建和合作構建線上平臺，加大企業線上的網絡營銷力度，依托線下平臺，實現O2O完美契合，實現服務效率的提升與增值服務的延伸。

第四，針對單一領域的產品開發已難以滿足房企業績與規模的雙擴容，實現企業的多元化是大勢，類似于社區o2o、生態醫療、健康、眾籌等概念可以滲透到房地產業，實現新的利潤增長點。

（基金項目：湖南省大學生創新實驗項目“房價高企的因素分析”（SCX1402）。）

【參考文獻】

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[3] 王倫強：當前房地產業的現狀及其發展對策研究[J].西華大學學報（哲學社會科學版），2005（6）.

（責任編輯：柯秋萍）