開發(fā)商更換，要求購房者補繳房款該怎么辦？

開發(fā)商更換，要求購房者補繳房款該怎么辦？

【案情】三年前，王淑芬女士在哈爾濱市一個在建小區(qū)購買了一套高層住房，不但簽訂了認購合同，還付了30%的首付款。由于特殊原因，該小區(qū)直到今年年初才竣工，而此間，該小區(qū)更換了開發(fā)商。在入戶通知單上，新開發(fā)商要求業(yè)主王淑芬按現在的房價補繳房款，否則就不派發(fā)房屋鑰匙。面對這種情況，王淑芬該如何維權？如果王淑芬退房，是否會得到賠償？

【支招】針對這一案例，黑龍江建文律師事務所辛志強律師認為：對購房戶而言，購房實際上是《商品房買賣合同》中的原出賣方（原開發(fā)商）將其合同的權利、義務轉讓給他人的行為。原開發(fā)商和新開發(fā)商一般會在合同中約定，轉讓方（原開發(fā)商）已簽訂的商品房買賣合同由受讓方（新開發(fā)商）履行，也就是說，合同的權利和義務一并轉讓給受讓方。

但是，這個約定不能約束購房人?！逗贤ā芬?guī)定，合同一方當事人將其合同權利轉讓給第三方時，必須通知合同另一方當事人；合同一方當事人將其合同義務轉讓給第三方時，必須征得合同另一方當事人同意。因此，當開發(fā)商更換后，雙方就合同義務的轉讓做出的約定未經購房人同意時，購房戶有權要求原開發(fā)商停止轉讓，繼續(xù)履行合同，或者要求解除合同并要求開發(fā)商承擔違約責任，賠償因此給購房戶造成的損失。如果購房戶同意這種轉讓，則新開發(fā)商必須履行合同的全部義務。也就是說，如果王女士同意轉讓的話，就不需要補繳購房款。

如果王女士退房，會有兩種情況。一種情況是，如果不同意原開發(fā)商的轉讓行為，那么可以依據合同約定，要求開發(fā)商解除合同并承擔違約責任。另一種情況是，如果同意原開發(fā)商的轉讓行為，那就需要根據商品房買賣合同中關于合同解除條款及違約責任的約定來處理。

根據合同意思自治的原則，買受人可以與出賣人在合同中約定解除合同的條件。根據《合同法》第93條規(guī)定，解除合同的條件成立時，買受人可以解除合同。出賣人應當按照合同的約定數額進行賠償。最后的解除合同條件就是法定的解除條件，根據《合同法》第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能實現合同目的；二、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；三、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；四、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；五、法律規(guī)定的其他情形。

依據上述規(guī)定，如果符合法定解除條件，王女士可以要求解除合同、返還購房款及利息，并要求開發(fā)商承擔賠償責任。

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