云南省房地產行業存在問題的成因分析

潘夢瑤

摘 要：上世紀90年代以來我國經濟發展勢頭迅猛，房地產行業開始復蘇。云南房地產行業投資回落、商品房供應數量下降，商品房交易呈現低迷態勢，房地產行業稅收下滑幅度大、數額多受到了社會各界的普遍關注。本文從稅收政策和稅收征管兩方面分析了云南省房地產行業存在問題的成因。

關鍵詞：房地產；稅收政策；稅收征管

商品房作為一種商品，與其他商品一樣，具有價值與使用價值的雙重屬性。與此同時，由于房地產品本身的一些特殊性，決定著房地產業與其他行業相比，有著自己的獨有的特點，如果僅通過市場的調節還無法保證房地產業的健康發展，因此，需要政府在一定程度上運用宏觀經濟政策加以規范、引導。

1 云南省房地產行業稅收政策層面存在的問題分析

1.1 房產稅政策對資源配置效果有限

首先，房產稅會影響國家的資源配置。主要表現在，房產稅能夠提供部分公共財政資金來源，我國1994 年實行分稅制改革以來，房產稅劃分為地方固定收入，但是房產稅對地方財政收入的貢獻遠遠不足。

其次，房產稅對房價存在影響。雖然，房產稅是我國調控房價的主要手段，從各省會城市的房價趨勢來看，房產稅的實施可以在短時間內有效控制房價的上升趨勢，但是從長遠來看，房產價格穩中有升的趨勢并不是房產稅所能控制的。表1顯示：以昆明市2013年和2014年1月～7月商品房的成交均價，對比昆明市這兩年的商品房成交均價可以看出，每一年的各個月份，商品房成交價相對穩定，沒有大幅度的增長；但是長期來看，2014年整體成交均價比2013年成交均價約高出350元/平方米。所以從長遠來看，房產價格穩中有升的趨勢并不是房產稅所能控制。

表1 昆明市2013年、2014年1月-7月商品房的成交均價 單位：元/平方米

成交價 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月

2014年 8661 8633 8666 8693 8611 8625 8667

2013年 8412 8344 8269 8242 8241 8215 8309

1.2 現行房地產稅收政策實施中存在的問題分析

理論研究證實，我國房地產稅負的分布不合理，房地產取得、流轉過程中征收的稅種過多、稅負較重，而保有階段的稅負過輕。主要表現在：開發轉讓環節稅負過高，房地產保有階段的稅負過輕，稅費種類和稅收繳納明顯多于其他行業。存在以上問題的原因：一是稅種設計上缺乏前瞻性和及時性。現行房地產稅收政策都是在80年代末90年代初頒布的，隨著經濟社會的發展，尤其是土地和住房制度改革的進一步深化，其中的一些政策已經無法滿足甚至阻礙了房地產行業的發展，從而暴露出一些稅收問題。二是稅費改革不到位。房地產行業的稅輕費重問題與我國的稅費改革不到位是息息相關的。三是房地產行業的稅種重復、稅收優惠政策不完善。我國現行房地產行業的稅收政策不夠完善，稅種之間存在著性質交叉、重疊，產生了重復征稅現象；稅收優惠政策存在著目標不明確、導向性不強，從而造成稅收的規范、引導作用未能充分發揮。

2 云南省房地產行業稅收征管層面存在的問題分析

2.1 房地產稅收規模小，貢獻率低

房地產稅是世界多數國家地方政府的主要收入來源，占財政收入的比重比較高；然而表2顯示：自2005年以來，云南省房地產行業雖發展迅速，但房地產稅收占地方財政的比重卻較低。

2.2 房地產行業稅收征收管理中存在非制度化錯位問題

多年來，仍然存在“以收定支”的財政增長方式，在經濟增長方式轉型時期，當任務壓力不大時，基層稅務部門出于涵養稅源，維護發展的考慮，征管力度放弱，自由裁量從輕，處罰不夠嚴格，額度也較小，對偷逃稅行為不能起到足夠的威懾作用。雖然通過社會綜合治稅，地稅部門與國稅局、工商管理局、土管局、房管局等職能部門加強了聯系，但彼此的協作尚未形成統一的信息共享制度，缺乏有力的制約機制，各部門的涉稅信息不能得到及時的流轉和利用，而對數據的分析缺乏動態管理，致使不能盡快地轉化為稅源。地稅部門基層稽查人員不足，業務水平參差不齊，稽查效率不高，查處力度不大，這在一定程度上助長了納稅人違法的僥幸心理。征管配套措施不完善。我國目前的財產登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產登記制度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度；以市場價值為計稅依據是房地產稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求，以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要。

2.3 房地產行業納稅遵從層面的問題分析

當前云南省房地產行業納稅遵從度有待提高，納稅不遵從現象時有發生。主要原因：一是社會上流傳著這樣的口號“先稅收籌劃，再進行房地產開發”，客觀上增加了房地產稅收征管的難度。此外，少數企業會計核算不實，銷售收入掛賬，偷逃稅問題依然存在。二是不遵循收入與成本費用配比原則，存在虛列或任意擴大建筑施工成本問題；三是存在以房置換、抵頂工程款時不計收入現象；四是拖延竣工結算和完工時間，不及時清算土地增值稅問題；五是存在設立關聯公司轉移轉移收入或增加費用等問題。上述問題均以納稅遵從度不高直接相關，需要下大功夫研究解決。