淺議物業服務企業參與北京市保障房使用監管

王呈冰++季如進

摘要：隨著北京市保障性住房的大規模建設和分配，保障房使用監管的重要性日益凸顯。政府住保部門作為保障房的使用監管主體，面對的監管壓力逐漸增大，讓物業服務企業參與到保障房使用監管工作中來，成為必然趨勢。從使用監管內容、物業服務企業參與的可行性與必要性、使用監管現狀三個角度入手，提出相關建議。

關鍵詞：保障房，物業服務企業，使用監管

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）05-0038-48 收稿日期：2015-03-24

自2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）發布以來，保障性住房（以下簡稱保障房）的建設規模、建設速度與日俱增。

隨著保障房工作的全面啟動與發展，北京市保障房制度政策的設計與制定大致可分為三個階段。第一階段，由于保障房工作的重點是迅速啟動、加速推進大規模的各類保障房的建設，此時制度、政策的研究設計制定著重于建設。第二階段，保障房工作的重點是分配。這一階段制度、政策的研究設計制定著重于各類保障房公平合理的分配政策和公開透明的分配程序。應該說，這兩個階段的工作均取得了明顯的成效，初步達到了預期目的。隨后，保障房政策的研究和制定已進入到第三個階段，即入住后的管理。

2010年，住房和城鄉建設部頒布了《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》（建?！?010〕59號）以及《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號）。2012年，北京市人民政府發布了《關于加強保障性住房使用監督管理的意見（試行）》（京政發〔2012〕13號）。這些政策文件均體現了政府對于保障房使用監管的重視。

隨著保障房建設速度的進一步加快，保障房的使用監管僅僅依靠政府行政部門是遠遠不夠的，盡快全面引入市場機制、鼓勵物業服務企業參與保障房的使用監管是目前必要且有效的途徑。

1 保障性住房的使用監管

保障房是區別于傳統商品住宅的一種特殊商品，除了常規的物業服務以及擴展的物業服務內容外，還涉及到使用監管問題。對保障房的建設和分配，政府監管的主要內容是保障房建設質量、申請者的準入退出資格審核、保障房資金的使用情況、供需結構的均衡及保障房的價格等。本文所指保障房的使用監管是在保障房的使用期內，政府部門或產權單位按照法律規定和合同約定，對保障對象使用保障房的行為進行監督管理，達到符合政策規定和合同約定的目標行為。

保障房分為出售型保障房和出租型保障房。出售型保障房包括經濟適用房（以下簡稱經適房）和限價商品房（以下簡稱限價房），限價房實質上屬于商品房，其物業管理和使用監管與一般商品房無異。出租型保障房原分為公共租賃住房（以下簡稱公租房）和廉租住房（以下簡稱廉租房）。2013年，住建部、財政部、國家發展改革委聯合發布《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建保〔2013〕178號），從2014年起，各地公租房和廉租房并軌運行，并軌后統稱為公租房。本文中出售型保障房指經適房，出租型保障房指公租房。

1.1 保障性住房的使用監管內容

根據北京市人民政府《關于加強保障性住房使用監督管理的意見（試行）》的規定，保障房的使用監管主體、依據及內容如表1、表2所示。

1.2 保障性住房的違規使用特征

1.2.1 違規行為種類多，涉及面廣

保障房的違規使用行為主要分為兩類：一類是保障房特有的，包括違規出租、轉租、轉借、騙購等；一類是同普通商品房一致的，包括擅自拆改結構、違規使用公共空間、私搭亂建等。違規主體涉及面很廣，主要是大量經適房業主和公租房承租家庭，也包括房屋中介經紀機構、公租房運營管理單位等。

1.2.2 違規行為分散隱蔽，發現認定難

保障房的違規使用主體分散在各個保障房小區，違規的時間和特征很難把握。轉租、轉借、轉售的認定需要核實保障家庭成員和轉手對象的信息，連續閑置以及累計計算空置時間均涉及空置期的核實。這些違規行為的主動發現和認定需要耗費大量的人力物力，還需面對被調查者不配合的困難，因此需要行之有效的技術手段支撐。

1.2.3 涉及弱勢群體，調查處理難

管理執法中普遍感到對自然人執法是一個難題，而保障家庭涉及老人、大病、重殘等特殊困難家庭，調查對象是否配合、調解處理措施是否有效，均存在不可控因素。進門難、取證難、處理難是管理過程中普遍遇到的問題，若實行強制退出社會反響較大，可能引起社會不穩定因素。

2 物業服務企業參與保障房使用監管的必要性和可行性

保障房不同于過去的福利公房，也不同于商品房。如何對保障房后期的使用監管進行規范并具體實施，是確保政府住房保障制度全面有效落實的一個關鍵。近幾年，北京市隨著保障房建設的加速，市、區兩級政府住保部門及市保障性住房建設投資中心（以下簡稱市投資中心）對此都做了一些有益的嘗試，在實踐中積累了經驗，形成了一些有效的措施和管理辦法。但從總體上講，還未形成一套統一、完整的監管體系和監管辦法。針對這一問題，本文建議全面引進物業服務企業參與政府投資建設的保障房后期使用監管工作。

2.1 物業服務企業參與的必要性

2.1.1 有利于進一步完善住房保障制度，并使之可持續發展

我國城鎮住房保障制度是事關民生的一項基本制度，是一個系統工程，是需要政府和全社會長期關注并不斷補充、修改和完善的，也就是說，住房保障制度自身也有可持續發展的問題。保障房入住后的管理包括社會管理、物業管理和使用監管。而使用監管是制約檢驗保障房制度能否落到實處，是否科學、合理、公平、有效的關鍵環節。讓物業服務企業參與到保障房的使用監管中來，充分發揮其物業服務和使用監管的雙重作用，有利于保證保障性住房的可持續發展。

2.1.2 有利于政府住保部門監管主體責任的體現和日常監管工作的落實

住建部和市政府相關文件原則上都明確了政府住保部門是保障房使用監管的主體。但是，保障房數量大、住戶多，僅僅依靠政府住保部門很難完成日常監管工作。日常監管工作可通過購買服務方式由物業服務企業承擔。日常監管工作的落實需要一整套明確的實施細則，包括政府購買服務的途徑、方式、費用，物業服務企業日常監管工作的內容、手段、責任，以及物業服務企業的考評標準、費用、責任劃分等。根據保障房不同的類型，可分別制定實施管理辦法以滿足不同種類保障房的監管需要。

2.1.3 有利于不同產權主體持有的保障房使用監管工作的統一和規范

保障房的建設主體不同，建成后的產權單位不同。根據市場經濟體制下“誰投資、誰持有、誰管理”的原則，產權單位是管理的主體。隨著今后各種社會力量逐步介入保障房的建設，必然會出現不同性質的產權主體。如果各產權單位均按照各自的意愿去管理，各行其是，必然導致保障房分配、退出、使用監管的政策不統一，造成新的社會不公。因此，政府有責任制定統一的政策和管理辦法，來引導、規范不同產權單位的使用監管工作。

2.1.4 有利于促進物業管理的進一步完善和物業服務企業自身的建設和發展

目前，已受托保障房物業管理的物業服務企業，事實上已或多或少介入到入住后的使用監管工作。但由于缺乏相應的監管政策和管理辦法、穩定的經費保障，給正常的物業管理服務帶來了一些負面影響，不少一、二級資質的物業服務企業不愿意或無興趣承接保障房的物業管理。通過本課題的研究，在完善相關政策管理辦法的同時，也會規范業主入住后的行為，引導較高資質、較好管理水平的物業服務企業在積極參與實施保障房物業管理的同時，規范使用監管、提高經濟收入，從而促進物業管理的進一步完善，加強物業服務企業的自身建設和發展。

2.2 物業服務企業參與的可行性

物業服務企業參與保障房使用監管具有以下幾點優勢。

第一，物業管理中的管理、服務和經營是三位一體的，其管理和經營寓于服務之中，通過服務來體現和完成。物業服務企業是大多數業主的選擇，工作得到了廣大業主的認可。由物業服務企業進行入住后的使用監管，易于入手，也易于得到業主的理解和支持。

第二，物業服務企業在日常工作中積累并掌握了大量的入住人員信息，對房屋的使用情況、入住人員的基本情況都有較為全面的了解，在日常工作中與業主接觸的頻率也很高，因此利于進行有效的使用監管。

第三，物業服務企業提供的一般物業管理服務與使用監管服務并無本質上的沖突，使用監管的部分內容，如合理使用物業、不得違規拆改等也是日常管理服務的內容，因此二者可以很好的結合。可以說，物業服務企業完全有條件、有能力完成使用監管工作。

第四，物業服務企業參與保障房使用監管工作，既可以為物業服務企業增加收入，也可以為政府的保障房監管降低成本。從經濟效益的角度來說，也是有利的、可行的。

3 北京市保障性住房使用監管現狀

3.1 北京市保障性住房建設基本情況

2009年至今，北京市的保障房建設取得一定成效。特別是公租房（含廉租房）的建設明顯加快。根據市住房保障辦公室的統計，截至2014年9月，北京市公租房、廉租房、經適房和限價房四類保障房項目的基本情況如表3所示。

3.2 北京市保障性住房使用管理情況

截至2014年9月，北京市保障房項目管理單位情況如表4所示。

由表4可知，絕大部分經適房和限價房都是由物業服務企業管理，而30%的公租房和44%的廉租房由物業服務企業管理。物業服務企業參與管理的項目占全部保障房項目的73%，因此物業服務企業的服務質量和管理水平對保障房小區的健康有序運營起到至關重要的作用。

根據市住保辦及北京物業管理行業協會對2013年度北京市保障房小區物業服務狀況的調查報告，截至2013年6月，共調查了全市76個保障房項目。76個保障房項目由61家物業服務企業（或單位）負責物業管理。企業資質方面，一級資質企業管理29個項目，二級資質企業管理17個項目，三級資質企業管理12個項目，無資質企業管理18個項目。目前，一級和二級資質企業所管保障房項目占76個項目總數的61%，無資質企業管理項目占總數的24%。

調查中反映出來的主要問題包括：前期房屋質量存在安全隱患導致維修率高、配套不完善和規劃設計不合理增加了管理難度、物業服務企業管理水平有待提高等。

3.3 北京市保障性住房監管存在的問題

3.3.1 法律、制度、政策體系還不夠完善

住建部針對保障房頒布的部門規章多數只做了原則性規定，很多地方城市的政府管理部門還沒有具體的實施辦法作為補充，除廈門、深圳等少數城市出臺了住房保障條例外，絕大部分城市僅出臺了政策性文件，法律效力較低，政策位階不夠，缺乏操作細則。如，保障房違規出租等行為分散，隱蔽性強，如何開展動態監管；如何收回保障房，收回程序是什么，如何強制退出；查處違規涉及多個部門，如何協調開展等。這些問題都需要進一步明確，制定政策操作細則。

3.3.2 多種主體之間調查處理的銜接機制還未建立

物業服務企業作為一個受委托進行管理的民事主體，參與保障房使用監管工作的主要職責是發現問題、及時上報、協助解決。在實際工作中，很多物業服務企業能夠做到上述職責。但保障房的使用監管是一個系統工程，違規行為上報后，還需要政府行政管理部門與司法機構等其他監管主體相互配合，協同處理。目前在這一環節上還存在監管主體響應不及時、執法不力、銜接程序不完善等問題。

3.3.3 行政管理部門缺乏有效的監管力量

保障房的使用監管是一項長期、細致、復雜的工作，重點在于日常管理而非突擊檢查。為加強日常管理，及時發現和制止各類違規行為，需要建立一支穩定的監管隊伍，但行政管理部門受機構和人員編制限制，不可能大量配備相應日常管理人員，現場監管力度明顯不足，造成違規現象發現不及時、動態監控不細致等問題。

3.3.4 監管對象不配合、查處難度大

對違規使用保障房行為的認定、取證需要入住人員的配合，但由于保障家庭經濟承受能力弱，整體素質水平不齊，在協同配合監管部門工作上存在很大困難。此外，出于人道主義和維護社會和諧的考慮，對保障家庭的違規行為處理（罰）較重可能會造成輿論反響強烈，制造社會不穩定因素。

為了解決目前保障房的監管困境，除了要加快保障房立法進程、推進使用監管法制化，更需要創新使用監管方式，政府部門可以通過購買服務方式，委托保障房小區物業服務企業加入日常的使用監管。

4 物業服務企業參與保障房使用監管的建議

本文就如何做好物業服務企業參與保障房后期使用監管工作，從政府、物業服務企業、入住人員三個方面提出建議。

4.1 政府住保部門全面履行保障房使用監管主體的職責

在現行制度下，政府住保部門是保障房使用監管的主體。具體工作的實施縱向有市、區、街道辦事處、社區四級；橫向有政府住保部門、政府其他相關部門、產權單位、物業服務企業四方面，通過縱向、橫向的交叉互動，最后服務于各類保障房的入住人員。政府的使用監管職責建議從下列四個方面履行。

4.1.1 建立多層次保障房使用監管治理體系

要建立從政府到行業，從物業服務企業到服務人員，從社區到住戶的多層次、全方位監管治理體系。由政府全面負責保障房使用監管體系的構建，從政策引導、制度安排、監督管理等角度帶動行業自律，讓市場經濟體制發揮競爭效應，引領行業整體進步，鼓勵物業服務企業提升自身等級、提高服務質量，通過對物業服務人員的培訓提升服務人員素質，從而達到保障房使用監管體系的良性循環和健康發展。保障房社區要具體落實管理工作，構建回歸服務本位的保障房小區管理體系，讓住戶體驗到歸屬感和責任感，進而使住戶自覺維護社區秩序、合規使用保障房。

4.1.2 以社區為平臺，建立各部門聯動的監管工作機制

針對保障房小區社會矛盾集中和管理難度較大的問題，建議全面推進、強化保障房使用監管的社區服務管理，落實使用監管和社區服務的具體責任，把人力、財力、物力下沉到社區，把各種管理資源集中到社區；深化和完善社區治理機制，建立和完善居民利益表達、訴求回應、矛盾調處機制，使社區成為保障房小區后期服務管理的主陣地，提升服務管理效能。整合人口、就業、社保、民政、房管、衛生、文化等部門的社會管理職能和服務資源，暢通各部門信息資源共享平臺，健全聯動服務管理機制，并集中到社區開展公共服務，形成各部門之間行政服務、管理、監督與基層群眾自治的有效銜接和良性互動。

4.1.3 不斷完善健全相關法律法規政策體系

保障房的使用監管具有政策性強的特點。政府作為公共利益的代表者，在保障房使用監管中，始終處于主體地位，主導保障房使用監管制度的建設。法律法規是保障房使用監管的依據，穩定的制度設計是確保保障房使用監管持久有效不可或缺的工具。市政府應盡快全面梳理、補充完善相關配套的各項法規和政策。其重點是對各涉及主體職責的劃分、監管工作程序和標準的制定、溝通協調處理的途徑和辦法等，做到政策執行順暢、日常工作流暢、溝通協調舒暢、問題處理通暢，避免因職責不明、相互推諉，缺乏溝通等造成保障房使用監管的混亂。

4.1.4 建立統一的工作規范和各類工作標準

保障房的使用監管同時也具有實踐性強的特點。考慮到各類保障房建設主體、建設方式的多元化，為避免政出多門，造成不必要的攀比與不公，建議公租房管理應體現使用監管、運營管理和社區服務“三位一體”的服務模式，在管理上做到“五個統一”，即行政管理機構統一、工作標準和程序統一、考核統一、信息平臺統一、樣板統一。出售型保障房的使用監管也應堅持這個原則。

4.2 規范物業服務企業參與保障房使用監管工作

物業服務企業的定位是保障房日常使用監管的主要執行者，其使用監管職責可概括為“發現問題、及時上報、協助解決”，即根據相關法律法規、政策、租賃合同等發現入住家庭的違規行為，并及時上報給區縣住房保障管理部門及管理單位，協助政府相關部門配合解決問題。物業服務企業的職能定位需要通過政府委托的形式實現，即政府通過制定標準的使用監管合同、統一的工作流程與標準來全面引導、規范物業服務企業的日常監管工作。

4.2.1 政府購買服務，與受托物業服務企業簽訂委托合同

保障房使用監管應與其物業管理服務一并委托。換句話說，即同一物業服務企業既要負責保障房小區的物業管理服務，也要承擔日常的使用監管?？刹捎脙煞N做法，一是政府與受托物業服務企業分別簽訂物業服務合同與使用監管合同；二是在物業服務合同中增加委托使用監管的內容。實踐中，一些區縣采用的是第二種做法，建議推廣至所有公租房小區。而針對經適房小區，尤其是配建型經適房小區，應推廣采用第一種做法。無論哪種做法，其物業服務費與委托使用監管費用都應分別核算和交納。

4.2.2 設立物業服務企業的準入標準

由于保障房的管理難度大、監管成本高，為提高監管效率、確保工作實效，有必要對參與使用監管的物業服務企業設立一定的準入標準。建議政府對承擔保障房使用監管服務的物業服務企業的軟硬件服務條件進行準入評估和定期考核，建立“保障房物業服務企業名冊”，執行“認證準入”和“掛牌服務”，并給予一定的激勵。

4.2.3 建立統一完善的工作流程和標準

一是，建立入住家庭檔案。對保障對象家庭入住房屋情況進行登記，填寫《入住家庭基本情況登記表》，并根據家庭變化情況及時做好動態管理。入住家庭信息包括房號、居室、產權證取得時間、產權證號、房屋面積、申請人及共同申請家庭成員信息等。

二是，相關政策宣傳。在保障家庭辦理入住手續時，物業服務企業負責向每戶家庭發放宣傳冊，宣傳住房保障政策。物業服務企業還應在小區公示欄公示住房保障相關政策，引導家庭合理使用房屋，維護小區整體秩序。

三是，日常檢查工作。物業服務企業應建立工作日志，填寫《入戶檢查情況記錄表》，并建立《日常檢查管理臺賬》。物業服務企業組織工作人員入戶檢查，每半年應不少于2次，入戶檢查時入戶工作人員應不少于2人。對曾有違規使用房屋行為的家庭，物業服務企業要重點檢查，增加入戶檢查次數，并不定期抽查。物業服務企業檢查人員在日常檢查中發現違規使用房屋行為時，應當立即勸阻，向家庭宣傳相關政策規定，填寫《入住家庭違規使用情況報告書》，記錄有違規行為的樓棟房號、原分配區縣、入住家庭姓名、聯系方式、違規行為等信息，并于當日向物業管理項目負責人匯報，負責人核實信息并簽字確認后，在規定期限內向委托單位報告。

四星，建立舉報途徑。物業服務企業應在小區內設立舉報信箱，且每周開箱查收1次。公開舉報投訴電話，保證24小時暢通，同時將違規使用房屋的舉報信息登記匯總，每季度向委托單位匯報上季度舉報信息情況。

五是，收集住戶意見。物業服務企業每年開展不少于2次入戶調查，并將調查情況匯總上報委托單位。物業服務企業應對住戶意見進行分析，并向委托單位提出社區管理意見或建議。

六是，協助調查取證工作。委托單位在組織相關部門調查處理違規家庭時，物業服務企業應協助調查取證工作，在人員、資料等方面給予全力配合，支持委托單位開展工作。

七是，協助退回房屋工作。物業服務企業對按規定應退回房屋的家庭，按退回流程相關規定，辦理相關手續。

4.2.4 建立人員與資費標準

在明確使用監管內容與責任的基礎上，應建立統一的人員與資費參考標準。資費標準可參考北京市保障房建設投資中心的相關做法，綜合考慮各區縣的實際情況，由政府住房保障部門統一設定合理的價格區間，具體數額以委托合同的形式約定。

4.2.5 加強技術防控手段

物業服務企業進行日常使用監管的手段，主要來源于兩個方面。

一方面，通過日常巡視和定期上門走訪，了解房屋的實際居住人員和使用狀況。

另一方面，通過技術手段，了解房屋的實際居住人員是否符合政策規定，比如門禁系統的記錄、監控錄像記錄、水電費使用記錄等。

這兩種手段都是必要可行的。相比常規巡視和上門走訪，技術防控手段不僅能夠真實客觀地反映住戶情況，還能夠避免管理者與住戶之間的接觸沖突，因而更具客觀性、執行性和操作性，應全面推廣使用。可借鑒杭州市先進的保障房技術防控做法，采用智能化信息解決方案，依托高集成、高智能、高信息化的綜合管理平臺，將住戶資格審核、入住辦理、租金收繳、房源報修、資格退出等功能統一納入到信息管理系統中，提高辦事效率。依托全數字可視通話設備實現小區三級管理。

對于待建的保障房項目，技術手段的落實需要從保障房的設計階段入手，全面考慮保障房管理的需求，進行人性化地考量和設計。對于已建成的項目，可以考慮管理硬件的升級，盡可能地引入科技手段來進行使用監管。

4.2.6 在考評的基礎上，實施優惠與獎懲

為調動物業服務企業對參與保障房使用監管工作的積極性，建議政府制定相應的激勵措施和扶植政策。對參與保障房監管的物業服務企業，在稅收方面給予一定的優惠政策，在條件允許時，還可以給予一些社區經營項目，以增加物業服務企業收入。此外，建議政府每年組織專家團隊對參與保障房使用監管的物業服務企業進行績效考評，對完成工作較好的企業給予一定的獎勵，對不能勝任使用監管工作的企業建議更換，對有重大事故或不良記錄的企業，應給予相應懲罰。

4.3 引導入住家庭和人員做到自律與他律相結合

保障房的入住家庭和人員既是服務對象，又是使用監管的對象，這是矛盾所在。要想做好使用監管工作，必須以提供滿意的服務為前提。因此，政府和物業服務企業首先應做好社區各項服務，贏得大家的認可和信任。在此基礎上，通過建立個人信用制度和廣大入住家庭人員的共建，即自律與他律相結合，使日常使用監管與服務相互融合、相互促進。

4.3.1 全面建立個人信用制度

入住家庭和人員的自律主要通過建立個人信用制度來實現，個人信用制度的建立可分為三步。

4.3.1.1 入住家庭簽訂承諾書

市場經濟條件下的市場是一個契約市場，即交易基于買賣雙方達成共識的契約，交易的順利完成要建立在雙方守信、履約的基礎上。無論是從市場角度還是道德角度，個人、家庭或單位的信用都是其立身社會的根基。保障房的使用監管兼具保障性和市場性兩個特點，因此引入市場機制來完善保障房的后期使用管理是一個必要手段。建議推行入住保障房家庭承諾書制度，即要求每一戶入住保障房的家庭簽訂承諾書，承諾其按照國家相關法律、法規以及市縣相關規定的要求，履行入住保障房的各項義務，包括如實上報家庭經濟狀況、維護物業各項設施設備、遵守保障房相關入住規定等。

實行家庭承諾書制度不僅為保障房使用問題的處理提供依據，還能夠提示入住家庭和人員自律，履行自身應盡的義務，創造保障房物業社區的和諧，有助于保障房制度健康、和諧、穩定地可持續發展。

4.3.1.2 設立評分指標體系

針對入住家庭入住后的表現，設立評分體系和獎懲措施，定期評分，并予以記錄和公布。對自覺遵守各項規定、按時交納費用、積極參與管理的給予加分，反之則酌情扣分。評分的具體工作可由社區服務站牽頭，入住家庭、物業服務企業、居民委員會和業主委員會（如成立）等多方共同參與。

4.3.1.3 納入保障房整體信息系統，與更大范圍信息聯網

評分記錄應納入住保部門整體信息系統，并與銀行、社保、公安、工商等信息聯網，將入住家庭和人員的評分記錄納入更大范圍的社會誠信機制。

4.3.2 探索入住家庭和人員廣泛參與共建共管的共律新形勢

保障房的使用監管工作直接影響到廣大入住人員安全、和諧、文明的生活環境和秩序，是廣大入住人員最為關心的大事之一，而和諧社區、和諧社會的建設離不開群體的共律。因此，在廣泛宣傳的基礎上，如何引導、調動、發揮大家共同參與保障房使用監管工作的積極性，在自律的基礎上達到共律，形成在統一領導下，群策群力、同抓共管的局面，是政府應著重考慮并著手設計的一項重要工作。

目前，在居住區，我國有居民委員會和業主委員會兩種制度。建議住保部門與民政部門充分發揮我國社會制度優勢，共同創新、努力探索，在保障房的管理中通過群眾有效參與共建共管而達到共律的新模式。公租房小區因租戶不是產權人，不能選舉產生業主委員會，但一些公租房小區已經進行試點成立租戶共建委員會，取得了一定成效。在出售型保障房項目中，可通過居民委員會、業主委員會共同管理來實現。可以相信，廣大入住人員為了自身的利益，會通過不斷創新和實踐，尋找到有效的實現共律的新模式。

5 結語

保障房的使用監管是一項長期的系統工程，需要不斷摸索與完善。北京市初步建立了保障房的使用管理體系，對于物業服務企業全面參與保障房使用監管這一問題，政府主管部門仍需積極探索、認真研究，進一步完善管理機制和實施辦法，推動住房保障工作和諧發展。

參考文獻：

1.郭偉明.淺析查處違規使用保障房的政策困境及對策.城鄉建設.2013.9

2.羅佳意.保障性住房使用管理模式的思考與探索.中國房地產.2012.3

3.郭偉明.保障性住房使用監管勢在必行.中國房地產.2013.11

4.陳馬良.保障性住房后續管理工作探討.中國房地產.2013.7

5.陶紅勝 梁影.公租房建設運營稅收優惠梳理歸納.海峽財經導報.2014.10

6.黃蔚 季如進.析北京市公租房“三位一體”后期管理模式.中國房地產.2014.4

7.房軒中 方張接.杭州創新保障房管理服務體系

——打響“杭州模式”實現公平善用.杭州日報.2013.12.25

8.房軒中.陽光分配陽光管理.中國建設報.2014.1.27

作者簡介：

王呈冰，清華大學建設管理系房地產研究所碩士研究生，研究方向為住房保障。

季如進，原清華大學建設管理系房地產研究所副所長，研究方向主要有房地產政策制定、住房保障與物業管理。