房企開年遇冷

降準、降息，春節(jié)前后央行接連宣布下調(diào)準備金率和存貸款利率，穩(wěn)增長的壓力使得政策的寬松還將延續(xù);然而，在一系列利好面前，房企并沒有迎來期望的“小陽春”。

上市房企陸續(xù)發(fā)布1月和2月的銷售數(shù)據(jù)，一線開發(fā)商的業(yè)績大都出現(xiàn)不同程度的下降。雖然從業(yè)者仍舊看好后市，但在艱難度過2014年之后，如今冰冷的數(shù)字表明2015年的開局也異常艱難。

房企開局不利

3月10日，招商地產(chǎn)（000024.SZ）率先公布了2014年年報。年報顯示，公司2014年實現(xiàn)營業(yè)收入433.85億元，同比增長33.21%;歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比僅僅增長1.75%，利潤增速降至2001年以來的新低。

數(shù)據(jù)顯示，2014年中國商品房銷售金額為76292億元，同比自2008年金融危機以后首次出現(xiàn)負增長。就在2013年，全國商品房銷售金額還創(chuàng)下了81428億元的歷史新高，由盛轉(zhuǎn)衰不過一年時間而已。

招商地產(chǎn)在年報中也指出，房地產(chǎn)市場將步入“新常態(tài)”。房地產(chǎn)銷售額增速回落、行業(yè)利潤率走低、城市發(fā)展從“粗放的外延式增量擴張為主”逐漸轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式的存量優(yōu)化和盤活”為主。

從2015年的開局來看，房企的銷售額增速不但回落，而且是大面積的負增長。招商地產(chǎn)1月份簽約銷售金額27.78億元，同比減少33.94%;2月份也沒有好轉(zhuǎn)，簽約銷售金額12.94億元，同比減少26.25%。2015年1-2月，招商地產(chǎn)的簽約銷售總金額降幅超過兩成，而上一年公司是增長兩成以上。

招商地產(chǎn)不是個案，“招保萬金”四大地產(chǎn)公司中的其他幾家日子也不好過。千億房企之一的保利地產(chǎn)（600048.SH），2月份的簽約金額為47.15億元，同比下降39.01%;1-2月累計簽約金額為120.19億元，同比下降32.09%，銷售業(yè)績同樣是兩個月連續(xù)下降。

作為僅有的兩家銷售金額過兩千億元之一的萬科A（000002.SZ）也難逃開局不利的命運。繼1月份實現(xiàn)銷售金額232.1億元、同比下降16.1%之后，2月份公司的銷售金額僅為83.9億元，同比更是下降30.95%。

“市場依舊處于弱復蘇，政策釋放將提振需求。淡季效應和推盤量較少疊加使公司銷量出現(xiàn)波動。”國泰君安表示，隨著行業(yè)去庫存的持續(xù)，伴隨著自3月開始同比基數(shù)的下行和利好政策釋放所帶來的需求提振效應，銷量有望在二季度穩(wěn)步恢復，進入量升價平的上升周期。

銀河證券等機構(gòu)也都對萬科接下來的銷售表示樂觀。

在港交所上市的恒大地產(chǎn)（03333.HK）情況似乎好一些，公司1月份銷售金額達到116億元，同比微增5.1%，但到了2月份，銷售業(yè)績驟降至52.3億元，同比降幅超過了40%，下降幅度在一線房企中名列前茅。就在此時，恒大推出了商鋪全線5.5折優(yōu)惠的限時促銷力度，公司也證實了消息的真實性。

雖然銷售數(shù)據(jù)并不理想，但房企都希望能在3月份迎來“小陽春”行情。中信建投發(fā)布的研究報告指出，3月第一周全行業(yè)新房成交量環(huán)比繼續(xù)大漲。在成交大振的情形下，全國庫存相比上周下降，春節(jié)后成交恢復性反彈繼續(xù)。

銷售不佳不僅局限于上市的開發(fā)商，全行業(yè)范圍內(nèi)的銷售情況也不盡如人意。中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年2月，該院監(jiān)測的43個主要城市累計成交面積環(huán)比上月大幅下降44.51%，超九成城市環(huán)比下降，與2014年同期相比下降15.73%。

銷售不暢，開發(fā)商拿地的熱情自然也大不如以前。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2014年全國住宅土地出讓金為1.83萬億元，同比下降了35%，而2015年前兩個月，302個城市土地出讓金整體同比下滑48%，成交建筑面積整體同比下滑42%，土地市場開局持續(xù)低迷。

瑞銀證券發(fā)布的報告指出，2014年各路開發(fā)商一致看好一線城市房地產(chǎn)市場，導致一線城市住宅出讓金同比上升26%，成交面積下滑19%，成交樓板均價大漲55%。反觀二三線城市，住宅土地出讓金及成交面積均大幅下滑。

樓市復蘇艱難

根據(jù)瑞銀證券的測算，目前開發(fā)商在手可售住宅面積約37.2億平米，約可供銷售3.5年，除一線城市外，開發(fā)商整體在手土地充足。因一線城市土地價格昂貴，考驗開發(fā)商精準拿地能力，且如房價無大幅上漲，未來可持續(xù)性差;而三線城市的地價便宜，但庫存仍過高，預計2015年全國土地市場仍難復蘇。

2014年全年，開發(fā)商拿地金額為27163億元，雖下滑35%，但絕對金額僅略低于2011年和2012年。

只從成交金額角度看，土地市場可以看做是從2013年狂熱的冷卻，遠未冰凍。但2014年，土地成交建筑面積同比下滑43%至28.5億平方米，遠低于2011-2013年的水平，顯示房地產(chǎn)企業(yè)對庫存過高和供給過剩問題的認識一致，不再大量囤積土地。

2015年前兩個月，土地市場開局依然不利，如果這種情況延續(xù)，那么“地方政府收入將受到重大影響，但如貨幣政策持續(xù)寬松，使住宅銷售復蘇，則土地市場有望滯后回暖。”瑞銀證券表示。

至于樓市，瑞銀證券則認為，降息本身對于減少購房成本的影響不大，如果開發(fā)商加大推盤和營銷力度，3月份一二線城市住宅銷售有望實現(xiàn)單月同比增長10%以上的好成績;但目前階段，降息和降準對2015年房地產(chǎn)公司銷售的影響是間歇性和短期性的，會起到促使購房者提前購買的作用，但很難使全年銷售額超預期。

銷售不利使得地產(chǎn)股在資本市場鮮有表現(xiàn)的機會，即使在降準降息的連續(xù)利好刺激下，地產(chǎn)股雖然偶有反彈，但很快便重回低迷。即便如此，也有機構(gòu)對樓市表達了樂觀的態(tài)度。

“1-2月份，傳統(tǒng)地產(chǎn)股的調(diào)整主因源自資金博弈層面，并無其他利空，”國信證券表示，從歷史上看，在存量資金博弈的行情里，地產(chǎn)股連續(xù)調(diào)整很少超過3個月，連續(xù)調(diào)整超過4個月以上，往往爆發(fā)大行情。從資金博弈的角度看，在經(jīng)歷兩個多月的調(diào)整后，形勢逐漸有利于龍頭白馬地產(chǎn)股。

同時，國信證券認為，房企二季度銷售環(huán)比、同比改善應該比較確定，若進入二季度，銷售無改善，相信在當前經(jīng)濟形勢下，政府加大措施救市將是大概率事件。因此銷售不好，龍頭白馬地產(chǎn)股的股價未必會跌，甚至在“救市大招”出臺后有爆發(fā)的可能，其結(jié)果是反彈推遲，但反彈的高度更高、行情更猛。

房企低調(diào)前行

3月11日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速比2014年全年回落0.1個百分點;1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%;土地成交價款699億元，下降30.2%。增速均已經(jīng)降至一年來的新低。

銷售方面，1-2月份，商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元，下降15.8%;銷售面積和銷售額一年來首次雙雙出現(xiàn)兩位數(shù)以上的降幅。而截至2月末，商品房待售面積63922萬平方米，比2014年年末增加1753萬平方米。

在市場的壓力下，房企對制定年度銷售目標也異常謹慎起來。綠地2015年的2800億元銷售目標，相比2014年2408億元的業(yè)績上調(diào)16%，萬達則將集團2015年的收入計劃設(shè)定在2740億元，較上一年的增速為13%。

雖然房企在制定新一年目標時都相對低調(diào)，但考慮到2014年有約六成房企沒有完成銷售目標的現(xiàn)實，2015年房企業(yè)績目標的完成恐非易事。

持續(xù)多年的“黃金時代”結(jié)束之后，房地產(chǎn)對人才的吸引也開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。以龍頭萬科為例，繼2014年年底公司高級副總裁肖莉提出辭職后，如今春節(jié)剛過，另一名高級副總裁、公司元老毛大慶也揮手告別萬科，選擇了自主創(chuàng)業(yè)。

行業(yè)咨詢公司克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年，108家重點房企出現(xiàn)129次人事變動，遠高于2013年的69次，其中辭任、辭職的高管人數(shù)為48人，涉及萬科、招商等一線房企。

對于A股上市房企來說，2014年共有80多名關(guān)鍵管理人員離職，較2013年全年增加超七成。這些高管在離職后，大部分選擇了地產(chǎn)金融以及互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)進行創(chuàng)業(yè)。

在2015年的《政府工作報告》中，李克強總理表示，要“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”、“穩(wěn)定住房消費”。這就是說，在宏觀層面上，政府已經(jīng)事實上放松了對房地產(chǎn)的行政束縛，至于房地產(chǎn)能不能回暖，就要靠市場的力量了。

在目前的局面下，在一系列利好的不斷累積下，房地產(chǎn)目前開局不利的形勢或許不會持續(xù)更長的時間，期待的“小陽春”可以到來，但房地產(chǎn)行業(yè)面臨的行業(yè)轉(zhuǎn)型已經(jīng)是箭在弦上，這或許才是從業(yè)者更應該關(guān)注的。