應用現金流折現法在房地產開發項目中的實踐探討

宋云婷

摘要：隨著社會的不斷發展，現金流折現法逐漸引起了人們的關注，因為其適合應用在房地產開發項目的評估中。因此，房地產開發者在應用傳統的假設開發法時，還應逐漸將現金流折現法應用在其中，進而使房地產開發項目評估能得到有效的發展。本文從分析現金流概念等的相關理論入手，進而詳細的闡述了現金流折現法在房地產開發項目中的應用實踐，為房地產的開發提供了有利的參考文獻，并推動了我國房地產開發的發展。

關鍵詞：現金流折現法 房地產 開發項目

前言

由于房地產開發項目本身的特點，從而致使其項目開發需要較長的時間。因而導致相關人士在對項目開發成本和費用進行評估時，要考慮到資金的時間價值。因此，應用現金流折現法在房地產開發項目實踐中對房地產的發展具有重要的意義。同時現金流折現法模式下的評估結果較傳統的評估方法相比也更為精確，以下就是結合現金流的理論概念，對如何將現金流折現法應用于房地產開發項目及其應用意義的詳細闡述。

一、相關理論

（一）現金流概念

現金流是指在特定時間下房地產開發項目的資金收入和支出的情況，現金流中現金流入量是指在特定時間內房地產項目開發的收入情況，而現金的流出則是反映某 時間資金的支出情況，同時凈現金量則是二者之間的差。因此，在對房地產開發項目進行評估之前，必須對項目的現金流進行全方位的了解，進而才能確保評估結果的準確性。因此，與傳統的評估方法相比，現金流折現法的評估方式的應用更值得推廣，因為其更符合項目開發的具體情況。

（二）現金流公式

現金流折現法在房地產開發項目應用之前，需要求相關人士提前對房地產項目的開發狀況進行相應的了解，進而準確的模擬出開發項目的未來發展方向和發展目標，確保項目評估的結果更為準確。同時在明確房地產開發項目的折現率的情況下，可以對現金流折現法公式進行使用，進而便于項目測算工作的實施。與此同時，由于現金流公式中包含待開發的房地產價值，因而其與傳統的房地產開發項目方法相比，評估出的結果更為精確。

二、應用現金流折現法在房地產開發項目中的實踐

（一）項目概況

委估房地產擁有面積為68500平方米的酒店主體等項目，因而其在項目改造過程中必須嚴格按照政府批復的文件對項目改造進行相應的規劃。其規劃內容除保留酒店主體以外其余的項目都需拆除，然后要求將項目拆除之后要再對其進行重新的建造，因此經估計委估房地產擁有的土地使用權的面積為13500平方米。

（二）項目測算

在房地產開發項目實踐中確定項目開發進程中的各個時間段的現金流是最為關鍵的項目環節。在委估房開發酒店的業務過程中，要求其在評估之前要采取相應的措施對項目的特點進行全方位的了解，然后對項目的開發進行規劃，進而歸納出相應的計劃策略，并明晰項目中需要保留的物業內容，以便確保需要保留的業務可以在房地產開發過程中正常營業。在本項目的評估中，保持8年后凈現金流穩定不變：

1.資本化率

在對本項目進行評估之前，房地產開發項目的相關人士應對類似開發項目公開的資料進行搜集，進而將類似的參照數據作為本項目開發的參考文獻，同時在測算折現率時，可以根據本項目開發的特點選擇同行業中符合本項目的折現率，進而利用公式對項目折現率進行計算，在計算公式中，對于B的系數的確定，要考慮項目開發時期資本市場的情況。同時，在對折現率進行計算時，還應確保考慮到了房地產開發項目進程中由于外界因素的影響給項目開發所帶來的風險。經過大量的數據綜合結果，本項目的資本化率為10%。

2.開發經營期

房地產項目開發期分為開發期和經營期兩個階段，而開發期又可分為前期和建造期，在項目未進行施工前，項目開發的相關人士要針對改造的情況進行分析，弄清在項目開發進程中哪些項目需要拆除，而哪些項目又需要保留，進而在項目開發過程中可以確保工作實現有序的開展。根據《國有土地使用證》所記載的內容和對記載的內容的分析，本項目應將年限35年作為房地產開發項目的經營期。

3.經營收益

根據近幾年酒店的經營狀況和結合同類行業的收益水平，本項目的收益包括俱樂部等物業內容，另外還包括由原有的建筑重新建造的餐飲和影院等物業項目。但是在對房地產開發項目的經營收益進行計算的過程中，對于酒店主體等開發項目中保留的物業的收益的計算應從經營期的第年開始測算，同時也應考慮在實際經營過程中新開發項目對原有物業項目造成的影響的因素。而在對新建項目的經營收益進行測算時，也應考慮到由于新建物業的影響力較低，因而其收益在三年內也會相對較少的現象。

4.經營成本

委估房地產在項目開發過程中需要支付保險費和物業經營管理費等，因而測算項目開發的經營成本是項目評估的 個重要的環節。委估房地產在對經營成本進行評估之前應對開發項目中相關的物業經營所涉及市場進行調查，進而了解相關費用的成本。其次，委估房地產也應根據同行業的項目開發的經營成本數據對本項目的經營成本進行評估，進而總結出各類物業站項目總成本的比例：客房25%，餐飲55%，商場18%，其他物業15%。再次，由于委估房地產自身的特點，導致其在物業經營過程中需要不斷的對物業環境進行更新，同時其在經營過程中也會在無意中產生一定的費用。從而為了確保評估結構的準確性，相關人士在對經營成本進行評估時應時刻保持謹慎的態度。

（三）項目經驗

1.最佳用途

應用現金流折現法在房地產開發項目實踐中，促使房地產在對項目進行開發時，首先應根據房地產的發展方向和發展目標選擇適當的項目開發利用方式，并確保其方式涉及的內容較為全面。同時房地產在對開發項目的內容進行確定之前，應對城市規劃許可內容進行詳細的了解，進而避免開發項目所涉及的內容出現與城市發展不相符的現象。在本實踐中主要以開發酒店式公寓為主，因此在項目開發之前應提前對城市對此項目的接受程度進行調查，同時也應全面考慮此項目的用途是否符合現代社會的發展，從而確保房地產項目開發以后可以為相關企業贏得更大的效益，并滿足人們對項目開發的要求。因此，房地產開發項目在對開發利用方式進行選擇時，還應對城市對該項目的接受能力進行分析。

2.歷史成本

在房地產項目開發的經營成本中部分開發成本，例如，土地使用權費用等都是屬于歷史成本。因而在對房地產開發項目進行評估時可以不考慮相關的歷史成本，因為其對項目的評估不會造成任何的影響。因此，項目評估過程中，只需要全面的考慮房地產項目開發后期所要投入的成本，例如，續建成本等。開發后期的投入成本決定著現金流折現，因而應提高對項目開發后期成本投入的重視，從而確保項目評估結果的準確性。

3.專業要求

在對房地產項目進行評估的過程中，要求評估師要熟悉項目開發的各個環節，因此其必須確保對各類物業的經營環節有所了解。同時，房地產項目評估要求評估師要具備較高的評估技術水平，并且其掌握的專業知識也必須全面，從而才能保證評估師評估的結果能對房地產項目的開發產生有利的條件。其次，要求評估師在對房地產項目進行評估之前，要對相關的市場進行全面的調查，進而促使評估師所估值與市場價值接近。

三、結論

綜上可知，由于房地產企業的發展解決了我國就業的問題，因此人們應提高對房地產開發項目的重視，并應在社會不斷發展的過程中，對房地產項目開發利用法進行相應的創新。而現金流折現法在房地產開發項目中的應用，大大提高了房地產項目開發評估結果的準確性，從而為我國房地產項目的開發提供了有利的條件。同時其應用也解決了傳統評估法存在的問題和不足，促使評估數據可供相關人士參考使用。總之，在房地產開發項目的評估中，應大力推廣對現金流折現法的應用，以便促使我國房地產行業能穩固存市場競爭中的地位。