基于GIS的商業(yè)區(qū)選址方法以及影響力分析

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隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)人口迅速增加，人們的生活也發(fā)生著巨大的變化。但與此同時(shí)，居民購物難，商家投資決策難成為了城市發(fā)展較為普遍的問題。并且在商業(yè)區(qū)建設(shè)到發(fā)展的整個(gè)生命周期中，選址顯得尤為重要。該文以都江堰市為例，通過對都江堰市商業(yè)中心、道路、居民點(diǎn)等城市信息進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合市場營銷與GIS相關(guān)空間分析理論，對都江堰市的人口分布、交通可達(dá)性、周圍商圈影響等因子進(jìn)行量化分級(jí)，得到最佳的商業(yè)區(qū)位置并得出其影響力。

商業(yè)區(qū)是零售商業(yè)聚集，交易頻繁的地區(qū)辦公區(qū)，一般集中于大城市的中心位置，位于交通方便、人口眾多的地段。城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)是由商業(yè)活動(dòng)載體和主體相互作用而形成的。載體即商業(yè)中心，是商業(yè)活動(dòng)的主要承擔(dān)者；主體即消費(fèi)者和商業(yè)、企業(yè)、經(jīng)營者，是城市商業(yè)活動(dòng)的主要參與者。而隨著世界各國商貿(mào)往來加強(qiáng)，各國各地物產(chǎn)資源、集散中心、交易市場的簡單描述日益增多，城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究逐漸科學(xué)化，形成統(tǒng)一的理論體系。本文將結(jié)合傳統(tǒng)市場營銷理論與GIS空間分析平臺(tái)，針對都江堰城區(qū)，初步建立商業(yè)區(qū)的選址模型，對其影響力進(jìn)行分析，并最終以選址地圖的形式清晰的加以反應(yīng)。

1 研究區(qū)域概況

都江堰市地處四川省成都市城西，距成都市48km。是一座新興的工業(yè)城市、旅游城市，以著名的都江堰水利工程而得名。城市總面積1208km2，人口總數(shù)60余萬人。其中市區(qū)面積37.7km2，市區(qū)常住人口205906人。有本科院校3所、省屬中專2所，以及若干中小學(xué)，在校學(xué)生共計(jì)8.6萬名。市內(nèi)交通便利，道路通暢。城市商業(yè)繁盛，大小商鋪林立。

2 研究設(shè)計(jì)及數(shù)據(jù)分析

城市人口數(shù)據(jù)的獲取。商場在進(jìn)行選址時(shí)，總是力求與較大的目標(biāo)市場，以便吸引更多的目標(biāo)客戶，并且商場合理選址在一定程度上是為了最大限度的滿足消費(fèi)者的社會(huì)服務(wù)需求量，在收入水平一定的條件下，人口密度直接決定著潛在市場容量的大小。為此，在選址時(shí)應(yīng)明確商場周邊人口分布情況，力求盡可能多的將商圈范圍輻射到周邊常住人口區(qū)域。本文中主要以考慮人口稠密度對商業(yè)區(qū)的影響，即采用都江堰市人口密度空間分布狀態(tài)作為人口對商業(yè)區(qū)選址的影響因子，并引入城市人口的遙感估算方法，以住宅數(shù)計(jì)算，公式如下：

公式中P為總?cè)丝跀?shù)，N為每戶平均人數(shù)，A為戶數(shù)，n為不同住宅類型。對于人口數(shù)的估算，本文根據(jù)“2011年成都年鑒”中的“區(qū)（市）縣土地面積、戶數(shù)和人口數(shù) （ 2011年）”表格中的數(shù)據(jù)，即每戶按2.56人計(jì)算。為使輸出結(jié)果更加準(zhǔn)確，實(shí)驗(yàn)更加便捷，本文根據(jù)算出的人口數(shù)量把人口數(shù)量分為3個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)代表一個(gè)人口數(shù)量段，人口由多到少等級(jí)分別為3，2，1。每個(gè)人口等級(jí)對應(yīng)的人口數(shù)量段如表1。在為城區(qū)各個(gè)區(qū)域擬定對應(yīng)的人口等級(jí)后，運(yùn)用軟件ArcMap將其分級(jí)設(shè)色。

城市交通信息。在選址時(shí)需要考慮到交通便利、人流量多、停車場地大的位置。根據(jù)都江堰市的具體情況本文分別從主干道和公交路線兩方面對市區(qū)交通進(jìn)行分析。利用ArcMap中的Buffer（緩沖區(qū)分析）功能為城市主干道做可達(dá)性的緩沖區(qū)，分別定為主干道兩側(cè)100m、200m、300m，并定級(jí)為1，2，3級(jí)。其中都江堰市區(qū)主干道分別為：幸福大道，觀景路和建設(shè)路等，其余的為二級(jí)街道。在建立的Buffer中離主干道越遠(yuǎn)越不適宜作為商業(yè)區(qū)選址，反之離地址主干道越近就越適合作為商業(yè)區(qū)。 除此之外，交通的可達(dá)性還表現(xiàn)在城市公交的可達(dá)性，此處通過對城市主干線的公交站的實(shí)地調(diào)查，繪制出了主要公交路線及站點(diǎn)。

競爭力影響分析。在進(jìn)行一定地域、交通、人口的分析后，對于商業(yè)區(qū)的選址，還應(yīng)針對于市區(qū)現(xiàn)有商場進(jìn)行現(xiàn)有商圈影響分析，因?yàn)閷τ诂F(xiàn)有商業(yè)區(qū)而言所在地理位置已經(jīng)形成了一定的顧客消費(fèi)群，如果原有的商業(yè)區(qū)不能滿足日益增長的居民購買需求，那么則可以在此區(qū)域建設(shè)新的商品需求圈。本文將根據(jù)現(xiàn)有商場的占地規(guī)模面積為其定級(jí)，由于沃爾瑪與成都百貨規(guī)模相當(dāng)，將由大到小分別劃分為3、2、1這三個(gè)等級(jí)，其中：百倫百貨等級(jí)3；梅西生活廣場等級(jí)2；由于沃爾瑪和成都百貨都江堰點(diǎn)規(guī)模相當(dāng)，將其劃分為同一等級(jí)1。等級(jí)越高所代表對周圍影響范圍及影響力越大，并且對新商場的建設(shè)選址阻礙的范圍和力度就越大。本文應(yīng)用ArcGIS 軟件對已有商業(yè)區(qū)建立緩沖區(qū)，以大致確定其影響范圍。此處，將對一級(jí)商場以半徑為600m建立圓形緩沖區(qū)域；二級(jí)商場半徑900m；三級(jí)商場半徑為1200m。

在建立已有商業(yè)區(qū)影響范圍后，我們可以得到各個(gè)影響區(qū)域的人口影響程度，即可以用人口數(shù)來恒定各個(gè)商業(yè)區(qū)的影響力：利用ArcGIS中的統(tǒng)計(jì)選擇工具，可篩選出建筑圖層中的對應(yīng)人口屬性。

··································公式3 其中P代表商業(yè)區(qū)選址適宜度指數(shù)，P值越大則表明越適合將該處發(fā)展成為商業(yè)區(qū)，P值越小則越不適宜；wi 為對應(yīng)影響因子i的權(quán)重值；Ni 為第i個(gè)因子對商業(yè)區(qū)選址的綜合影響值。此模型說明，人口密度越大、交通越便利、越靠近主干道、周圍現(xiàn)有商圈越少的區(qū)域，能吸引的顧客越多，商業(yè)區(qū)的發(fā)展越快。將各個(gè)圖層即影響因子進(jìn)行疊分析，選出商業(yè)區(qū)選址候選區(qū)域，如圖1：

對得出的預(yù)選區(qū)域進(jìn)行排號(hào)，以從左到右，從上到下的順序依次排為1、2、3、4、5、6號(hào)區(qū)域，并且將此六個(gè)區(qū)域進(jìn)行綜合適宜度評(píng)估，最終得出區(qū)域2為最適宜修建發(fā)展商業(yè)區(qū)的位置，此區(qū)域位于都江堰市灌口鎮(zhèn)人民政府附近。

本文僅以都江堰為例，從道路、交通、人口、現(xiàn)有競爭這幾個(gè)因素加以分析，對比其綜合影響力而得出相對參考區(qū)域。但從實(shí)際分析，影響商業(yè)區(qū)的因素不止這幾個(gè)，還應(yīng)包括消費(fèi)者購物選擇傾向、消費(fèi)者心理、城市建設(shè)規(guī)劃等因素的影響，所以對于選址的準(zhǔn)確性還可通過加入相關(guān)因素進(jìn)行更為準(zhǔn)確的判定。

（作者單位：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)）