房地產企業物資采購管理的問題與對策

陳德銘

[摘 要]物資采購管理是房地產企業提升市場競爭力最重要的環節。本文針對房地產企業物資采購管理中存在的問題，探討提升物資采購管理績效的途徑：建立健全規章制度、全面實行公開招標、借助電商平臺采購、全程負責采購任務。

[關鍵詞]房地產企業；物資采購；成本管理； 管理績效

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.15.087

房地產企業的物資采購涉及供應鏈的各個環節，在房地產開發項目總成本中所占比例最大，在房地產企業管理中處于非常重要的地位。物資采購管理不僅是房地產開發項目建造成本控制的有效手段，而且直接影響項目工程的建造質量和房地產企業的開發水平[1]。雖然房地產企業近年不斷探索物資采購管理的方式方法，但是物資采購管理中仍然存在成本較高、質量難控等問題。因此，進行房地產企業物資采購管理研究十分重要，有助于促進規范管理，有利于形成核心競爭力。

1 房地產企業物資采購管理中存在的問題

房地產企業的物資采購包括咨詢服務采購、工程采購、設備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內容。隨著住宅產業化的發展，現場施工逐步弱化，工廠生產逐漸強化，材料采購成了物資采購的主體[2]。從房地產企業物資采購的現狀來看，還存在一些不足，嚴重影響了房地產企業管理的水平。

1.1 物資采購成本較高

在房地產開發項目的工程造價中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開發項目的建造成本。目前，大部分房地產企業在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權分散，采購計劃不完整，存在采購數量不成批量的現象，導致采購價格未達到最優；二是采購人員素質不一，對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關系采購的問題，出現物資庫存積壓，增加了材料管理費用；三是采購管理結構不嚴謹，采購渠道單一，采購環節繁多，存在舍近求遠的情況，加大了項目開發的總體成本。

1.2 質量控制難度較大

房地產項目開發同施工材料密切相關，物資采購質量直接影響房地產工程質量，進而影響樓盤銷售和企業利潤，所以物資采購質量非常重要。在采購供應中，有些企業對供應商評估分析不足，導致部分采購物資不能完全達到質量標準和建筑標準，使得工程質量難以得到保障，因此，采購物資的驗收檢查環節不可缺少。對采購物資的質量控制不像對價格、交貨期要求那么簡單，操作難度很大，采購部門不可能全部把質量標準詳細表述在合同中，更多在事后進行質量把關，這無形中加大了物資采購質量控制的難度。

1.3 合作關系問題較多

房地產企業同物資供應商之間本應是一種戰略合作伙伴關系，相互共享信息，聯合生產和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現實中，房地產企業與物資供應商很難發展成“榮辱與共、不可分割”的合作關系，二者往往是臨時性短期行為，合作關系并不緊密。同時在過程中經常消耗較長時間博弈各自利益和解決日常問題，對于長期的有計劃的合作戰略決策所花費的時間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來了更多問題，也為物資采購質量控制埋下了一些隱患。

1.4 成本管理意識較少

在房地產企業中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務行為，缺乏全員參與的主動性[3]。這種粗放的管理機制直接導致房地產企業的管理水平不高，主要表現為：注重項目成本的絕對發生額度，忽略整個項目開發經營的效率；注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成本的管理；注重項目大額支出監督，缺乏項目全面成本管理的意識。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產企業員工存在出工不出力的現象，在實際操作中沒有有效執行規章制度，以致物資采購質量得不到保證。

2 提升房地產物資采購管理績效的途徑

面對激烈的市場競爭，房地產企業需要加強內部管理，明晰部門崗位職責，規范物資采購業務，優化物資采購流程，嚴控物資采購質量，有效控制項目開發成本，不斷提升企業的核心競爭力。

2.1 建立健全規章制度

建立健全規章制度是房地產企業開展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過程中，由于規章制度缺位，可能會出現部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質量問題，大大損耗房地產開發項目的利潤空間。因此，學習借鑒國內外先進的管理理念和實踐經驗，并結合企業自身實際情況，建立健全物資采購管理相關的制度、標準和程序十分必要，能扎實推進物資采購管理績效的提升。但是，規章制度畢竟是紙上之物，要使規章制度發揮作用，必須通過系統教育、日常教育樹立全員成本管理的意識，必須通過效績評價體系建設強化制度實施的效能。在意識樹立方面，應讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價體系建設方面，應以企業盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監督機制，在全體員工中充分調動工作積極性，把成本管理滲透到項目開發的各個環節，從而更好地促進房地產企業持續發展。

2.2 全面實行公開招標

在房地產項目開發中，實施物資采購公開招標，物資供應按進度分批配送十分重要。第一，公開招標選擇優秀供應商，包括供應商的信譽度、生產能力、技術水平、管理水平、服務水平等方面的考量，采取與多家供應商合作完成物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質，而且對項目正常生產起著決定作用。第二，強化管理監督供應商，供應商在利益驅動下更多考慮自身需求是正常的經濟行為，因此通過合同條款和過程約束來加強物資質量監督和供應期限管理是必要的，可更好防止房地產企業利益受損。第三，與優秀供應商建立長期合作關系，房地產企業應同物資供應商建立長期合作的伙伴關系，保持穩定的業務往來[4]，不斷更新物資供應商的物資質量、價格、服務等信息，并適時向物資供應商反饋使用情況，這既有利于房地產企業根據物資價格和施工進度選擇恰當的供應商，也有利于物資供應商及時掌握物資使用信息。因此，房地產企業與物資供應商之間保持良好的長期合作的戰略關系，對雙方的發展都有利。

2.3 借助電商平臺采購

如今，電子商務已經成行業發展的大勢所趨，房地產企業也應跟上時代的腳步，充分利用電子商務平臺進行物資采購管理。電商平臺采購的優點主要有兩點，一是規范物資采購過程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率；二是縮短空間距離，省時省錢，讓決策更加高效。在房地產企業經營成本控制方面主要有三個方面的作用，一是降低物資供應商的商務成本，通過電商平臺可使物資采購達到陽光透明的采購招標和方便快捷的供應投標，直接降低了物資供應商的商務成本，間接增加供應商對物資降價讓利的意愿；二是降低物資采購工作費用成本，通過電商平臺進行物資采購，可以便捷進行遠程發標、投標、開標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應商，提高物資采購的快速響應能力，而且能實現隨用隨提，大幅降低物資采購工作費用和管理成本；三是降低物資采購總成本，通過電商平臺進行物資采購，可以開展戰略性采購、聯合采購、集中采購等活動，以規模性物資采購獲取生產商或經銷商更多的價格和服務優惠，直接降低房地產企業物資采購的總成本。

2.4 全程負責采購任務

在房地產企業物資采購中，供應商選擇對于采購產品的質量和服務至關重要。在物資采購中，通常采用流水線式采購模式，由項目部提供技術文件，由采購部編制招標文件并完成招標活動，最后交給工程部實施。這種模式有各負其責、相互制約的優點，但分割了采購過程，不利于部門間的合力協作，容易出現“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現象，當出現問題時難以追查責任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實行招標工程師全程負責采購任務的模式，包括技術標準制定、招標文件編制、招標活動開展、供應商選擇、釆購合同簽訂、采購活動實施和采購履約評估等所有環節均由招標工程師負責，可以有效避免部門間相互推諉、不負責任的問題。當然，這種模式也有權力過度集中、容易出現貪腐的弊病，因此需要設置必要的督察機構對所有物資采購活動進行抽查驗證，約束招標工程師和供應商的行為，防止暗箱操作避免尋租現象出現，保證物資采購科學合理，保障物資采購效益最大化。

3 結 論

物資采購是房地產企業需要著重控制的重要內容，直接關系到項目工程的質量和企業經營的效益。在市場競爭激烈的網絡時代，房地產企業需要轉變成本管理理念，抓好關鍵環節，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資采購中存在的問題，大幅提供物資采購管理的績效，有力控制項目開發的成本，才能持續健康發展。

參考文獻：

[1]姜貴軍.房地產開發項目全過程成本控制方法的研究[D].天津：南開大學，2008.

[2]程宇.房地產行業供應鏈的研究[D].武漢：華中科技大學，2004.

[3]周莉.試論房地產企業成本管理[J].中國市場，2011（18）.

[4]楊歌謠，馬璐.建筑企業供應商關系管理研究[J].物流科技，2010（3）.