萬科“慢跑”

張佳竹

萬科2015年第一季度報告顯示，營收、凈利潤、銷售額均出現下跌，與此同時，于去年第三季度才入公司的十大股東安邦保險，在今年一季度開始大幅減持，并退出十大股東行列。

業內認為，盡管一季度數據受到房地產行業總體情況、結轉項目規律等影響較大，但作為房企龍頭的萬科罕見地發布了盈利預警，數據顯現頹勢似乎已經難以規避。短期看，萬科本身對于規模已經不再有要求，也無模式上的重大轉型動作，業內預計其業績增速還將放緩。

季度凈利潤下滑超五成

數據顯示，1-3月萬科實現銷售面積395.7萬平米，銷售金額463.4億元。同比分別下降4.7%和14.6%。

“房地產業務的竣工、結算具有較強的季節性規律，大多集中在下半年，一季度的占比通常較低，”萬科董事會秘書譚華杰表示，“今年一季度，公司竣工量占全年預計竣工的比例僅有5.5%，比去年同期的6.6%進一步下降，導致業績未能充分體現?！?/p>

數據顯示，今年一季度萬科的結算均價約為11200元，明顯低于去年同期的12460元。萬科方面解釋稱，去年一季度的結算中，上海、深圳等一線城市占比較高。故2015年一季度單季凈利潤率大幅上升至16.1%，遠高于2014年全年10.8%的平均水平。

“總體來看，今年一季度公司結算規模有限，凈利潤的下降也有特殊因素，對預測全年利潤變化的參考意義不大，”譚華杰表示，“根據公司當前的預計，2015年全年凈利潤仍然會保持增長”。

隨著各地實施細則的落地，4月中旬以來主要城市的住宅成交量普遍有所回升。“從公司的客戶來訪量來看，近期市場成交氛圍已經出現了較為明顯的回升，”譚華杰表示，“而逐漸寬松的流動性環境，也有助于推動市場信心的進一步恢復。

“野蠻人”安邦大幅減持

除了業績外，2015年一季報中更值得注意的，是安邦保險對萬科的減持。它于去年三季度大量增持萬科A股票，以一季報第十大股東持股5703萬股推算，安邦保險一季度減持超過1.77億股。

與此同時，安邦對地產的投入并未減少，除對金地集團按兵不動外，還積極加碼金融街。據觀點地產網報道，金融街控股高管在4月21日公司舉行的網上投資者交流會上透露，安邦有一名董事進入公司董事會，公司正在和安邦商討在資金層面和項目開發建設層面的合作機會。此外，安邦還在前些時日舉牌主業商業地產開發的大商股份，持股4.99%已接近舉牌線。

“安邦對萬科減持，主要還是基于對萬科自身而非對房地產市場的預判?！盋RIC研究中心分析師傅一辰認為，安邦乘牛市東風，已賺得盆滿缽滿。萬科A去年三季度平均交易價格為9.28元/股，今年一季度交易均價已達13.1元/股，漲幅超四成，浮盈至少6.76億元。對于險資來說，這樣的收益率可以令人滿意。

但對于安邦來說，其不滿之處在于投資萬科似乎并沒能使收益最大化。

“相比中小型房企而言，大房企股價想象空間有限。去年開始的這輪牛市使得部分題材豐富的中小房企股價暴漲，但相較之下萬科的股價漲幅并不明顯。”傅一辰表示，萬科原本就具備一定規模，小的利好無法對其股價構成重大影響，單從財務投資角度來講，牛市之下，投資萬科未必能使收益最大化。

同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，安邦減持萬科，與萬科業績增速放緩有關。

近年來，龍頭房企中，綠地、萬達、恒大等均提出了多元化的轉型目標，并有了實質性動作，但萬科轉型的速度和果斷性相對落后。萬科在堅持住宅專業化多年后，較優的產品線主要還是集中在住宅，對于其他領域的試水并不大膽，還在持續摸索中，這也讓投資者對其未來的盈利能力產生了一定的擔憂。

增速或將繼續放緩

盡管公司認為一季度業績對預測全年利潤的參考意義不大，但預計市場會對萬科2015年的業績更趨謹慎。

中信建投房地產分析師蘇雪晶表示，雖然萬科一季度銷售同比出現下滑，但4月份成交積極信號已現，隨著推盤量加大以及市場環境改善，預計萬科二季度將進入去化新階段，繼續維持公司全年銷售2500億元的判斷。

朱一鳴認為，萬科的歷史事實上也是中國房地產行業發展的真實寫照，由于進入行業較早，萬科享受了“黃金十年”帶來的利好并隨之擴大規模。但如今，簡單的住宅開發模式已經難以支撐房地產企業前幾年的業績高增速，如找不到新的盈利點，增速放緩是必然。

“目前業內對于萬科的關注焦點，主要還是在其如何轉型上?！备狄怀秸J為，長期來看，萬科轉型和改革的決心顯著，并已確定了正確的方向。

鼓勵員工創業的“小草計劃”有利于萬科壓縮規模，提高執行效率，也能避免人員結構復雜帶來的精力損耗。同時，萬科也積極在社區和服務中尋找盈利點，如正在籌建的養老、醫療、物業管理、度假4個事業部中，有3個與社區服務相關。其中，養老較為成熟，會選擇與險資合作，并計劃在全國復制。

這一方向也符合萬科一貫的優勢：社區運營及人性化服務。將“專業”和“優勢”發揮到極致，或許將是萬科轉型最好的出路。