中國人未來住什么

開彥

住宅是人類建筑文明當中根系最為龐大的一支，人類對高品質居住理想的追求，從未中斷過。

論點一：中國普遍居住水平遠遠低于先進國家

改革開放30余年，中國房地產有過黃金發展，成果斐然。但整體建設與開發水平仍處于“粗放階段”，住宅品質與第二大經濟體經濟發展水平嚴重不匹配。主要表現在以下幾個方面。

第一，配套水平普遍不高。

第二，居住品質達不到舒適、健康、方便和安全，設備設施普遍不足或質量較差，尤其是空氣質量和對噪音的控制。

第三，住區缺乏鄰里交往空間，缺乏城市人文環境情結的表現，人性化舒適居住體驗不足。

第四，施工質量始終是在低水平徘徊，產業化始終未能形成。

經濟新常態倒逼行業必須創新轉型。整個行業清晰認識到，“品質”是房地產賴以生存的基礎，其主要特征包括：

第一，精細化。生產方式的變革和各環節的精耕細作，是每一個細節問題的態度，是品質極重要的體現。

第二，人性化。是指一切行為方式的指導思想，必須時時想到“人”，造房子做環境一切都是“以人為核心”，這就會使開發模式，處理每個“細節”產生質的變化。我深信“人性化”的理念將是品味住宅，高端住宅的主要追求。

第三，“互聯網+”。未來的品質住宅是以居住者的需求為核心的。信息服務的收集和優化組合，將是高端住宅營造的主體需求。

論點二：中國的高端住宅不是多了，而是少了

高端住宅產品需求不容忽視！據胡潤研究院《2014中國高凈值人群心靈投資白皮書》：億萬資產以上的高凈值人群數量達到6.7萬人；全國個人資產600萬元以上的高凈值人群數量達到290萬人。中國億萬富豪共190名，新增33人，總人數位列全球第二。

與此相對應，由于受相關政策的推擠，高端住宅正在被推向市場的邊緣。有人說：中國人多、地少、人窮，不可能允許高端住宅。

1.現在可以說，土地不構成約束

社科院研究員黨國英認為：我國城市2/3的家庭可以有望住上經濟型獨棟房屋，關鍵是合理的規劃和解決發展理念的問題。住房品質、居住水準一提高，中產階層就來了，高端產業就來了。

2.住房政策不可一刀切

高端住宅占有更多的稀缺資源和土地資源，政策不能簡單實行“一刀切”；努力提高高端住宅市場的開放程度。哪里有市場，哪里就應當有足夠的高端產品供應。

在30年快速的經濟發展過程中，我國的富豪階層對于頂級奢侈生活的深刻內涵，還缺乏底蘊和積淀。而我們的設計師更是對這種追求極致的生活方式，缺乏深入的理解和想象力，高端住宅市場還有很長的路要走。

論點三：高端住宅市場亟待制定行業標準

高端住宅是住宅中的航母，寄托著人類居住的終極夢想。它不僅能反映一個國家人民的經濟實力，而且可充分體現一個國家的人居環境建設水平。

面對發展良莠不齊、虛高價位、魚目混珠的高端住宅市場，亟需一套能夠順應時代潮流的標準體系，促使中國高端住宅規范化地邁向世界頂級高端住宅之林。

由于標準的缺位，經濟適用房和高端住宅雖然在售價上相差幾十倍，但在設計標準上所使用的是同一套國家建筑設計規范標準。項目同質化現象因此十分突出，實際上限制了高端住宅的發展。

論點四：中國人未來住什么

1.高價值場地

首先，場地資源對于未來居住而言，具有不可取代性，整合利用將提升居住價值。

其次， 未來居住應當是具備生態環境和人文優勢，是美麗村、美麗鎮，注重風水經義的協調。

再次，要擁有立體的交通體系，所謂“疏而又近、遠而有親”。

最后，做到私有空間和公共空間的動靜最優結合。

2.高品質環境

首先，未來住宅應當強調環境的綜合品質。

其次，擁有綠山清水景觀資源和城市配套成為必須，它可以是生態自然的，也可以是生態恢復的。

最后，環境塑造毫無疑問應當滿足住戶高尚品質人文生活氛圍的需求。

3.高品位建筑

首先，包括居住套型、功能配置、裝修裝飾、立面造型等多樣化、個性化打造。

其次，未來住宅能體現“以人為核心”的生活理念，要能表現出高尚、和諧、健康的生活方式。

最后，未來住宅著力于簡約現代裝修風格，注重健康、舒適、方便、安全的實用功能需求。

4.高水平服務

首先，物業服務托起未來高端居住水準，全壽命的物業運營和綠色環保理念將貫穿房屋壽命的始終。

其次，物業將以無微不至的人性化、貼心化、品質化、極致化的服務贏得居住者的歡心、放心和舒心。

5.和諧幸福社區

首先，未來居住應當是和諧幸福綠色社區。在那里有很好的市民交往空間，有老人小孩活動休閑的場所，有適宜室外步行的街道和商業街，特別適合的購物環境。

其次，社區的構成是開放式的，街坊式鄰里的居住單元將是主要的居住模式。

再次，社區能和城市融為一體，成為城市的一部分，共享共用，為市民生活創造便利，為城市創造價值。

最后，市民社區是個幸福社區，全體市民擁有一個高尚的社會風氣，綠色生活的行為方式。

作者系中國房地產研究會人居環境委員會專家組組長