政策利好下的住宅投資回暖

張皖杉

2015年5月，116個大中城市中，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)47個，減少2個，平均跌幅-1.22%；同比96個城市下降，減少6個，平均跌幅-4.92%，相較于4月有顯著降低。

2015年5月房地產(chǎn)投資價值百城指數(shù)（Reivi100指數(shù)）為217.38，上漲了1.34，漲幅依舊高于上個月的漲幅。經(jīng)過了2個月的回暖之后，樓市的熱度依舊居高不下。如圖1所示，盡管全國指數(shù)走勢的增幅不如2月顯著，但是依舊保持著上升的趨勢。對過去5年歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸學(xué)習(xí)和預(yù)測分析后，如圖2所示，預(yù)期未來3個月指數(shù)的平均走勢依舊呈平緩升溫的狀態(tài)。

隨著酷暑高溫的來襲，進(jìn)入2015年5月的住宅年平均收益率也在加溫。自2014年12月以來，一年平均收益率繼續(xù)維持在負(fù)區(qū)間，年平均收益率終于在2015年5月突破“零點”，反負(fù)為正，達(dá)到0.02%。不同于之前的低于定存收益的城市數(shù)持續(xù)增加，2015年5月低于定存收益的城市數(shù)量終于有所下降，減少了7個，降至89個城市，占總調(diào)查城市個數(shù)（116）的77%。截至2015年5月，一年平均收益率升至0.02%，相較于4月上漲了0.87個百分點，回升速度遠(yuǎn)超前兩個月。

這與國家政策的改變不無關(guān)系，根據(jù)最新的央行公告，中國人民銀行決定，自2015年5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%。同時，結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。盡管降息的施行為樓市暖上加暖，但是否5月份的各項數(shù)值將成為一個峰值還有待后續(xù)觀察。

其中，四大一線城市2015年5月的環(huán)比指數(shù)結(jié)果均呈現(xiàn)上升趨勢（見圖3），分別為北京 2.28%、廣州 0.23%、上海 1.45、深圳6.18%。其主因可歸結(jié)為四大一線城市2015年5月指數(shù)相對于4月均有所上漲，其中深圳的漲幅最高。

從表1的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果上看，國家推行利好催化劑諸如房貸新政、銀行降息、下調(diào)存貸比和公積金額度等已過去了兩個月，房地產(chǎn)的狀況也已趨于一個平穩(wěn)上升狀態(tài)，四個一線城市中有2個城市，即深圳、廣州，進(jìn)入前十榜單，且名次較為靠前。排名后十城市的住宅投資收益由2015年4月的均值-9.25%升至-8.47%，仍舊保持上升趨勢且漲幅明顯。與此同時數(shù)據(jù)顯示排名前十城市的住宅投資收益由2015年4月的均值7.63%升至10.39%，經(jīng)過了4月份的一個驟降之后，僅一個月便開始回溫。結(jié)合其他指標(biāo)，比如環(huán)比下跌的城市數(shù)和同比下跌的城市數(shù)雙雙減少，以及住宅投資收益率前十和后十城市的5月份排名，全國的住宅房價將呈現(xiàn)一個平穩(wěn)上升的趨勢。

不同于兩個月前國家剛剛頒布利好政策的時期，在房地產(chǎn)市場重新調(diào)整好步伐的5月，配合著新的利好政策，例如下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，住宅樓市呈現(xiàn)一個全面開花的美景。盡管如此，這份“美景”能否維持下去依舊要看6月份的數(shù)據(jù)，5月的各項數(shù)據(jù)的漲勢是否只是曇花一現(xiàn)仍需進(jìn)一步觀察。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員