度假地產開發要點

林峰

度假地產是以良好的自然資源條件為基礎，以多種休閑、游樂、養生、運動等項目為依托，以完善的旅游設施及服務為配套的，具有物業屬性和經營屬性的地產項目。與傳統地產項目不同，度假地產的核心是“旅游與度假”，其功能更多的是強調“度假服務”，而不是傳統的“房屋供應”。

度假地產從不同緯度來看，有很多種分類。為了明確地表現旅游與房地產之間的相互作用關系，分權寶從泛旅游的視角，以區域綜合開發為理念，將旅游地產劃分為休閑商業地產、休閑居住（第二居所）地產、度假居住（第三居所）地產、酒店地產、養老地產、文化創意地產、莊園地產、新型農村社區旅游地產八大類產品，并對每一類地產都做了較為深入的研究。本文將對度假市場上濱海度假地產、莊園度假地產的開發要點進行簡單歸納總結。

一、濱海濱湖度假地產

濱海濱湖度假地產依托海岸、湖泊獨特的自然景觀，發展較早，模式較成熟，是最受歡迎的度假區類型之一。鑒于濱海濱湖在資源、區位及環境方面無可比擬的優勢，濱海濱湖旅游地產呈現野蠻式開發，但是由于忽略了相關的生活服務和休閑度假服務配套，以及城市公共服務配套，房地產與旅游分離，旅游地產與城鎮化分離，從而導致大量“鬼樓群”出現，影響了城鎮化的進程。

濱海濱湖度假地產最核心的問題是房子怎么賣？第一個層面是土地開發，一般是開發商用極便宜的價格拿地，再把生地做到熟地，提升房產價格。這種靠土地成本取勝的模式，可以快速獲取回報，但相對來說收益率不高，土地未來的升值空間更大；第二個層面是打造環境，通過環境打造，把土地炒熱讓其價值提升，從而實現房價的提升，這種思路的核心就是通過攢人氣來提升地氣，最后形成度假地產帶來財氣。

在產城一體化發展背景下，濱海濱湖旅游地產應該走多維發展構架（見圖1），首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升濱海濱湖旅游項目的人氣價值，構建土地價值升值架構；其次是形成休閑聚集，通過休閑業態的整合形成吸引力把游客留下來消費，形成休閑商業地產銷售價值；最后創造延伸發展，形成各種泛業態支撐下的住宅型地產、泛旅游地產，來獲得土地升值效益與可持續發展，從而形成泛旅游整合下的產城一體化綜合開發結構。

二、莊園度假地產

配套設施的度假綜合體，目前莊園的類型主要包括酒莊、休閑農莊、商務會所、度假莊園等。

度假莊園開發的關鍵，概括起來主要有以下六點（見圖2）。

1.地塊：莊園的選址決定了莊園的度假配套，如平地、山地、河谷等先天條件的不同，在一定程度上將影響度假的品質。

2.形態：莊園內的布局架構、道路設計、建筑風格等要符合地形地勢，還要融入地域特色。

3.密度：度假莊園本身適合低密度、低容積率，一些公共配套如服務中心、酒店等的相對密度則要稍高一些，方便消費者的多方面活動。

4.景觀：要特別強調整體上近、中、遠的景觀視覺，以及景觀建筑的橫向、豎向、節點的美感。

5.配套：在環境、硬件設置好的前提下，內部配套、公共配套和軟性服務的充實與細節才是讓莊園充滿溫情和生活感的關鍵，也是莊園度假生活品質與品位的展示途徑。

6.文化：莊園度假除了體驗一種莊園文化，還要融入當地的文化、植入的外來文化、賦予的主題文化以及消費的野奢文化等，是多種文化的兼容并蓄，是集多種觀念于一體的共生文化。

作者系北京綠維創景規劃設計院院長