醫(yī)療地產(chǎn)的5種開發(fā)模式

“互聯(lián)網(wǎng)+”自被提到國家戰(zhàn)略高度后，目前已熱得發(fā)燙。最近，方興、華遠(yuǎn)、正榮等紛紛與小米、騰訊、360合作，打造智慧社區(qū)。但在新一輪的“地產(chǎn)+X”浪潮中，“互聯(lián)網(wǎng)+”并不是唯一的，對房地產(chǎn)來說，醫(yī)療同樣是一個巨大的風(fēng)口。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，到2020年，中國的健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上，而2012年我國醫(yī)療衛(wèi)生總費用達(dá)到2.8萬億，這意味著到2020年平均復(fù)合增長率為17%。目前，已經(jīng)有13家上市房企介入醫(yī)療行業(yè)，包括恒大和萬科。如何才能成功站上這個颶風(fēng)口？筆者梳理了當(dāng)前醫(yī)療地產(chǎn)的5種模式，僅供參考。

一、通過股權(quán)收購介入

直接收購社會上一些成熟醫(yī)療機構(gòu)的股權(quán)，藉此進(jìn)入醫(yī)療地產(chǎn)行業(yè)，有代表性的開發(fā)商是恒大集團、宜華地產(chǎn)和世榮兆業(yè)。

1.恒大集團：打造醫(yī)療旗艦

財大氣粗的恒大集團在“醫(yī)療+地產(chǎn)”的道路上頻出大招。其目標(biāo)是在新型國際醫(yī)院、醫(yī)學(xué)美容及抗衰老、健康管理、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域積極探索，創(chuàng)造新的利潤增長點。

推進(jìn)方式：收購了香港一家上市公司，改名為恒大健康，推進(jìn)在醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的布局。

項目進(jìn)度：今年3月，恒大健康已與海南省、韓國原辰（韓國最大的醫(yī)療整形機構(gòu)）達(dá)成三方合作，將在博鰲樂城先行區(qū)建立國際級醫(yī)學(xué)美容及抗衰老中心；繼而，選址在天津的首家恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院即將開業(yè)；隨后，恒大集團與哈佛附屬布萊根醫(yī)院組成的聯(lián)合團隊，正在三亞海棠灣實地考察，為在中國共建新型國際醫(yī)院選址。

盈利模式：自建醫(yī)院、醫(yī)學(xué)美容中心等，通過醫(yī)療健康服務(wù)帶來收入，并帶動養(yǎng)老地產(chǎn)等的發(fā)展。

獨特優(yōu)勢：恒大健康考慮引入先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)及設(shè)備，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合龐大的業(yè)主群體，為社區(qū)居民提供全方位的醫(yī)療健康服務(wù)。而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，恒大健康則有意向在全國多個中心城市設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，滿足老年群體對健康生活的各項需求。恒大集團預(yù)計，今年至少在6個一二線城市設(shè)立分支機構(gòu)，年營業(yè)收入超過160億元，服務(wù)人群超過5000萬人。

2.宜華地產(chǎn)：收購+參股

宜華地產(chǎn)以7.2億元收購廣東眾安康后勤集團股份有限公司全部股權(quán)，并以1.2億元收購深圳友德醫(yī)科技有限公司20%股權(quán)，進(jìn)軍網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院行業(yè)。

廣東眾安康后勤集團股份有限公司是中國醫(yī)院后勤社會化服務(wù)的領(lǐng)先企業(yè)，主要從事醫(yī)院后勤服務(wù)全方位一體化管理，涉及醫(yī)院機電管理，消防管理，保安、保潔服務(wù)，導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診、病人陪護服務(wù)，病人餐飲服務(wù)，醫(yī)療設(shè)備物資管理，醫(yī)院手術(shù)室、重癥監(jiān)護室等醫(yī)療設(shè)施的潔凈工程建設(shè)，以及醫(yī)院信息化建設(shè)等業(yè)務(wù)功能。

通過兩次收購的宜華地產(chǎn)成功介入醫(yī)療行業(yè)，并且醫(yī)療板塊業(yè)務(wù)超過了地產(chǎn)板塊，正式更名為宜華健康，得到資本市場的高度認(rèn)可，估值在一年內(nèi)暴漲近10倍。

3.世榮兆業(yè)：曲線跨界進(jìn)入

與宜華地產(chǎn)單刀直入不同，世榮兆業(yè)選擇的是“曲線跨界”方式。其通過旗下全資子公司世榮投資出資1000萬，以增資方式取得珠海至和置業(yè)投資有限公司（簡稱“至和置業(yè)”）81%股權(quán)，從而獲得“橫琴國際生命科學(xué)中心”項目的投資、開發(fā)及經(jīng)營權(quán)利。

橫琴國際生命科學(xué)中心項目位于國家級新區(qū)橫琴新區(qū)，規(guī)劃用地面積約20萬平方米，計容建筑面積約40萬平方米。項目內(nèi)容主要包括：投資一所三級甲等綜合醫(yī)院，配套病床數(shù)不少于1000張；建設(shè)先進(jìn)的智能健康療養(yǎng)康復(fù)中心；引進(jìn)國內(nèi)外最先進(jìn)的基因研究機構(gòu)，設(shè)立臨床基因研發(fā)和檢測中心；開發(fā)醫(yī)學(xué)研究中心、國際交流與會議中心等商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。

小結(jié)：通過股權(quán)收購直接獲取成熟的醫(yī)療專業(yè)和管理團隊，可以有效降低風(fēng)險，特別對于想要介入醫(yī)療的中小房企來說，是最為明智的選擇；但缺點是品牌影響力較小。

二、打造醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)城

在較大規(guī)模地塊內(nèi)進(jìn)行建筑集群規(guī)劃，實現(xiàn)醫(yī)療機構(gòu)的區(qū)域集中，也是開發(fā)商延伸到醫(yī)療行業(yè)的一種流行模式，代表企業(yè)有燕達(dá)集團、珠江地產(chǎn)。

已經(jīng)全面運營的“燕達(dá)國際健康城”，占地面積50萬平方米（不含附屬用地），總建筑面積110萬平方米，總投資約100億元人民幣，包括燕達(dá)國際醫(yī)院、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護中心、燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院、燕達(dá)醫(yī)護培訓(xùn)學(xué)院、燕達(dá)國際會議中心等5個項目。

通過遠(yuǎn)程可視系統(tǒng)，世界各地的人們都可以通過電腦清晰了解燕達(dá)國際健康城的全景和各功能及每座豪華的建筑。遠(yuǎn)程會診通過寬大的屏幕，實現(xiàn)醫(yī)生與患者零距離溝通。燕達(dá)金色年華養(yǎng)護中心入住者的家人想探望親人，也可以通過養(yǎng)護中心探親室的屏幕，在家里利用電腦或電視屏幕，就可與親人面對面親切的交談。

珠江地產(chǎn)與從化政府共同打造的“珠江生命健康城及科技CBD項目”（簡稱“從化珠江新城”），規(guī)劃總面積約2萬畝，總投資超過500億元。這一項目將集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部經(jīng)濟于一體。以高端醫(yī)療和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，依托“重粒子腫瘤治療設(shè)備”等尖端醫(yī)療設(shè)備和技術(shù)，面向全球市場提供頂級的醫(yī)療健康、安養(yǎng)休閑、教育科研和后臺服務(wù)等綜合服務(wù)。

小結(jié)：與中小企業(yè)收購股權(quán)介入相比，打造醫(yī)藥健康城的投入資金要龐大的多，適合土豪地產(chǎn)公司玩。雖然前期對資金的要求會很大，但是能夠極好地樹立品牌影響力。

三、財務(wù)性投資醫(yī)療機構(gòu)

大型房企的手筆更大，選擇一些在醫(yī)療行業(yè)有地位的機構(gòu)進(jìn)行合作，是與其身份匹配的進(jìn)入方式。

例如，2013年萬科國際兒童醫(yī)院項目簽訂了四方框架協(xié)議。萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心建設(shè)發(fā)展有限公司、復(fù)旦醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資公司等簽署共同建設(shè)上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心復(fù)旦萬科國際兒童醫(yī)院的框架協(xié)議。按照協(xié)議，項目總投資2.5億元，由萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋、復(fù)旦醫(yī)療三方出資，萬科控股。出資方按照投資占股比例分享收益。同時可以通過為業(yè)主提供優(yōu)惠就醫(yī)、健康管理等增值服務(wù)，帶動地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

小結(jié)：該方式的優(yōu)勢是獲取的醫(yī)療團隊優(yōu)秀，大品牌公信力強；劣勢是門檻過高，耗資巨大，中小房企玩不起，只適合萬科等大型實力房企玩。

四、直接投資建醫(yī)院

通過“+醫(yī)療”，從而為業(yè)主提供理想的醫(yī)療服務(wù)，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，實現(xiàn)后者的增值，最終實現(xiàn)雙贏，這是綠城的玩法。

綠城開設(shè)杭州綠城醫(yī)院整體投資約3億元人民幣，擁有心血管病、整形美容和體檢保健三大重點科室，以及內(nèi)科、外科、口腔科、骨科、婦科、兒科、中醫(yī)科、放射科等26個臨床與醫(yī)技科室。心血管病專科是其主要特色。

經(jīng)過特殊的處理，杭州綠城醫(yī)院去掉了傳統(tǒng)醫(yī)院普遍存在的濃重藥水味，可以減緩病人的緊張、煩躁的情緒；通過將醫(yī)生幾十年慣用的方形辦公桌，改成圓型，有效地拉近了醫(yī)患之間的關(guān)系；病區(qū)內(nèi)還設(shè)有休閑咖啡吧、屋頂花園等，讓病人感覺不是在看病，而是在休閑。

小結(jié)：直接投資建設(shè)醫(yī)院，可以保證高效的執(zhí)行力。醫(yī)療可以有效地增加房地產(chǎn)的附加值，最終實現(xiàn)雙贏。缺點是風(fēng)險很高，而且催化醫(yī)療成熟的時間較長，前期投入巨大，非土豪房地產(chǎn)公司不能玩。目前，以這種方式進(jìn)入醫(yī)療行業(yè)的開發(fā)商較少。

五、各方分工，合作運營

各方分工合作，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事是萬通地產(chǎn)正在考慮介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的模式。

目前，公立醫(yī)院依然占據(jù)主導(dǎo)地位，一家醫(yī)院要擴張，往往需要黨委、院長跟政府申請經(jīng)費，而后進(jìn)行擴建。醫(yī)院自身變成了投資商，還要變成開發(fā)商建醫(yī)院，最后還要運營這家醫(yī)院，三件事由同一主體承擔(dān)，其效能是比較低的。

萬通與醫(yī)療地產(chǎn)的合作模式是，壽險及其他社會資本參與投資，房地產(chǎn)公司是開發(fā)商，民營醫(yī)院是運營商，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，三者各司其職。作為開發(fā)商，萬通圍繞醫(yī)療健康，提供專業(yè)的不動產(chǎn)服務(wù)。專業(yè)的分工，能夠有效提高效能，最終這種模式顛覆的不僅是民營醫(yī)療的發(fā)展模式，也將最終顛覆公立醫(yī)院的發(fā)展模式。

六、總結(jié)

開發(fā)商介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)并非中國房企的創(chuàng)新，事實上在國外早已有無數(shù)成功的先例。新加坡百匯控股的前身是一家小型房地產(chǎn)開發(fā)商，通過介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，百匯控股迅速成長為亞洲頂尖、市值最大的私人醫(yī)療結(jié)構(gòu)。

在百匯控股的玩法中，百匯控股負(fù)責(zé)營造奢華的醫(yī)療環(huán)境，醫(yī)生在百匯旗下的醫(yī)院中租用面積不等的房間開辦自己的診所，所有的專業(yè)門診、手術(shù)收入歸醫(yī)生所有；同時，這些醫(yī)生可以共享醫(yī)院提供的先進(jìn)檢測及化驗設(shè)備、護理以及病房服務(wù)等，這些收入歸醫(yī)院所有。

根據(jù)美國Cain Brothers投資銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，醫(yī)生首次簽訂租賃協(xié)議時長通常為8年，而且續(xù)租率高達(dá)90%。相比之下，傳統(tǒng)寫字樓市場的租戶一般簽3-5年，續(xù)租率為60%左右。醫(yī)療地產(chǎn)的租用模式可預(yù)測性高。對于采取自己經(jīng)營或財務(wù)投資模式介入醫(yī)療地產(chǎn)的開發(fā)商來說，中國的人口老齡化帶來的醫(yī)藥需求增長空間也是可以預(yù)見的。這對轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，都是一個巨大的風(fēng)口。

作者就職于明源地產(chǎn)研究院