深圳房價狂飆：喜哉？憂哉？

胡志剛

最近兩月，伴隨著穩定住房消費政策的逐步到位，一線城市和部分二線熱點城市的樓市企穩回升，其中尤以深圳樓市“異軍突起”、“一支獨秀”。5月深圳商品住宅市場成交面積67萬平方米，環比上漲46%，同比更是大漲158%。前5月累積成交面積接近去年同期兩倍，較2013年樓市高峰期亦大幅增長20%。據相關媒體調查，以自貿區概念為炒作題材的前海、后海、寶中片區，以及環繞深圳北站的城市副中心輻射區，從去年“9·30”政策放松以來，房價漲幅高達40%-70%，而以學區房著稱的香蜜湖、景田、農林片區漲幅30%-40%，羅湖、鹽田、部分福田老城區房價漲幅也在20%左右。更為顯眼的是深圳中洲·中央公寓曝出37萬元/平方米的“天價樓王”。

深圳樓市何以量價齊升？究其根源，是樓市政策環境改善、供應井噴、自貿區短期炒作效應、政府放松房價備案管控、開發商炒作營銷、部分股市及外來資金的流入等因素直接推動了深圳樓市成交火爆、均價瘋漲。深圳飆車式的房價尤為奪人眼球，牽動著人們的心弦，是喜哉？是憂哉？筆者認為，深圳房價飆升是幾家歡喜幾家愁。歡喜的是開發商、中介商、炒房人，他們假借穩定住房消費的口號和市場通道，通過惡意炒作、捂盤惜售、假扮市場饑餓、故意制造“日光盤”等投機行為推高樓價，在度過低迷的樓市后再次喜獲暴利。憂愁的是廣大的中低收入者以及政府：房價飆升加大了中低收入者的住房消費成本，他們再次被拋出房地產市場，對入市只能遙遙相望，其剛需和改善型需求都美夢難圓；同時也加大了政府實現穩定住房消費和實施住房保障的難度。

深圳樓市短暫的“又一春”會讓開發商再次與創新轉型擦肩而過，房地產將無法擺脫“過山車式”的運行，并再一次綁架政府、綁架經濟，尤其是深圳市政府壓力山大，如同“熱鍋上的螞蟻”。雖然目前深圳樓市狂飆只是“獨角戲”，其他城市目前尚不具備跟風的條件，但是如果深圳樓市調控把握不好，時間長了，不僅會使深圳樓市如脫了韁的野馬，危害深圳本地，更有可能形成“鯰魚效應”，波及其他城市，對沖中央的樓市調控政策，使房地產市場從整體上誤入歧途，造成不良影響。深圳房價的飆升背離了房地產市場走向常態化的大格局，必要時，可以考慮將深圳納入房地產流轉稅和房地產稅的地方立法與改革的試點城市，并適當收縮金融政策，給深圳的房地產市場適度降溫。

本次調控中央提出的方針是穩定住房消費，而不是拉動住房投資，更不是拉動住房投機，因此其他一線城市和部分二線熱點城市政府必須堅持區間調控的政策，即放寬政策刺激樓市必須把握火候與尺度：既不能因為力度不夠，導致房地產市場遲遲不能回暖，進而拖宏觀經濟的后腿；又不能因為用力過猛，催生投機入市，推動樓市急劇反彈，使其再一次步入“過山車”。最近有關房地產應是國民經濟支柱產業的呼聲又起。因為房地產業關聯度大，對拉動經濟增長效果明顯。但實踐證明：這條老路不能再走。當前經濟出現的困難，根本原因之一是上一輪城鎮化忽視經濟轉型、升級帶來劇烈陣痛。如果重新回到以前用鋼筋混凝土堆積GDP的老路，我們的經濟發展戰略將嚴重受挫。因此，房價上漲不具備國家政策支持的基礎。

前車之鑒后車之師，房地產已經有過多次波折的教訓，故此中央提出房地產要建立長效機制，要步入常態化。人無遠慮必有近憂，深圳樓市獨家狂飆警示我們，一定要加強市場監管，推進行業自律，尤其要加強對市場違規乃至投機行為的管控，并運用市場手段，加大土地和住宅的供應，調整金融、稅收政策，使其更具有靶向性，引領和倒逼房地產企業轉型升級，總之要有風險意識，要通過一系列政策引導房地產市場逐步回暖，穩定住房消費，并與常態化對接，通過法治化與市場化管窺，推動我國房地產業進入平穩健康發展的運行軌道。

作者系中國房地產研究會副會長