2015“上半場”：政策撥弦，地產起舞

2015年上半年，多重政策利好刺激需求持續釋放，市場成交逐步回暖，其中一線城市回暖最為明顯。百城住宅均價環比止跌轉漲，一線城市領漲全國，深圳漲勢尤其顯著。但土地市場供求同比仍呈下降趨勢，整體樓面價與去年同期持平。品牌房企銷售業績在二季度快速回升，資金面有所改善，但企業拿地投資仍較為謹慎。

展望下半年，經濟階段性筑底，貨幣信貸政策繼續穩健趨松；中央定調穩消費促需求，推動長效機制建立健全并積極推進區域一體化進程；地方政策調整更趨靈活主動，穩消費基調下寬松化力度順勢加強。預計下半年市場供應降幅收窄，需求繼續回升，全年商品房銷售面積將保持2%-5%左右的增長。同時，庫存將逐步去化，供大于求壓力持續改善，房價有望企穩并小幅反彈，推動市場整體回暖。

一、市場表現與特征：寬松政策提振供需兩端，量回升、價止跌，市場終趨暖

1.政策：貨幣信貸政策持續發力，去庫存、保投資、助力經濟穩增長

2015年上半年，在中央定調穩增長、調結構、促消費的背景下，央行連續降準降息，放松信貸門檻，調整個人住房轉讓營業稅免征期，構建寬松的市場環境，同時積極推進長效機制完善。地方也紛紛出臺公積金放松、財政補貼等系列政策，刺激需求促進庫存去化，改善性需求獲積極支持。多重政策效應疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。

中央定調穩定住房消費，完善市場環境盤活存量。今年兩會李克強總理在《政府工作報告》中表示，“加快培育消費增長點，穩定住房消費。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”4月30日，中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作，提出“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制。”穩消費、去庫存成為2015年房地產政策的總基調。上半年多輪降準降息，降低二套房首付，中央層面以金融信貸政策為主的調整進一步刺激購房需求。同時以京津冀為代表的區域一體化加快推進，各項長效機制建設積極落實，住房制度改革穩步前行。

總體來看，在宏觀經濟下行壓力下，政府更加重視房地產在促進消費和拉動投資方面的重要作用。但經過2014年的市場調整與激蕩，房地產行業高庫存壓力頻顯，且整體新開工與投資信心不足，部分城市因房地產調整帶來的系統性風險加劇。在此背景下，中央與地方通過多輪刺激政策改善供求關系，其中貨幣信貸政策繼續發揮了重要作用，多輪降息降準明顯釋放了市場資金的流動性，促進了市場回暖。目前來看，宏觀經濟筑底企穩的基礎尚不牢固，房地產在維穩經濟增長的作用仍很關鍵，未來一段時期適時適度進行貨幣政策調整依然具備一定空間，這也將是貫穿2015下半年樓市政策寬松的主線。

2.成交：二季度市場回暖超預期，一線城市6月份成交同比翻倍

市場成交超預期，6月成交創年內新高 （見圖1）。據初步統計，2015年上半年，50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創2010年以來同期最高水平。具體來看，去年下半年以來，限購、限貸逐漸放松，貨幣政策也開啟寬松周期，推動成交穩步回暖。

各級城市成交量均回升，其中一線城市回升幅度最大。一線城市對于政策的影響變化最為敏感，因此在此輪政策放松后的市場回升中，力度最大。據初步統計，上半年，一線城市月均成交量75萬平方米，同比增幅超過45%，絕對量也為近年來最高水平，其中6月成交超過100萬平方米，同比去年增長近1倍。同時，上半年二線城市月均成交66萬平方米，同比增長18.5%，三線城市月均成交量31萬平方米，同比增長37.0%，增幅僅次于一線城市。

總體來看，市場實質性的回暖始于去年四季度，9·30新政及11月的降息改善市場預期，推動成交上行，12月成交創歷史單月成交新高。今年以來，盡管前兩個月呈現季節性回落，但330新政及新一輪的降息降準，推動市場需求加速入市，二季度成交達到2010年以來最高水平。預計三季度在政策的持續效應下，市場仍將延續上升趨勢，預期各類城市都將在此輪市場回暖中獲益。

3.價格：百城住宅價格止跌轉漲，一線城市領漲全國

2015年上半年百城均價由跌轉漲（見圖2），3、4月跌幅持續收窄，4月跌幅收窄至0.01%，5月均價轉為上漲，6月漲幅擴大至0.56%。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2015年上半年，在寬松政策影響下，樓市回暖跡象明顯，百城住宅均價由跌轉漲。其中1月住宅價格出現短暫上漲，2月轉為下跌，3、4月跌幅持續收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月環比由跌轉漲，上漲0.45%；6月漲幅擴大至0.56%，均價為10628元/平方米。

2015年上半年，百城整體住宅均價轉為累計上漲，漲幅為0.82%。各級城市住宅價格表現分化。具體來看，一線城市累計上漲5.17%，漲幅較去年同期擴大2.53個百分點；二線城市累計下跌0.75%，跌幅較去年同期收窄0.35個百分點；三線城市累計下跌1.25%，跌幅較去年同期擴大0.37個百分點。

進入2015年以來，一線城市住宅價格僅在2月微幅下跌0.08%，其他月份均上漲，二季度漲幅持續擴大，6月擴大至2.49%。其中，深圳上半年累計漲幅高達12.25%，因深圳市場供應不足，而購房人口數量占比較高，在利好政策推動下，需求釋放加快，自2014年9月以來住宅價格也呈持續上漲態勢。同時，深圳經濟轉型速度較快，近期互聯網熱潮及金融證券市場的快速增長催生了大量的財富人群，助推二季度房價明顯上漲，6月漲幅高達6.58%；上海住宅價格自2015年1月以來持續上漲，因樓市新政助推改善類需求上升，推動房價相對上漲，上半年累計上漲5.3%。

二三線城市住宅價格1-5月均下跌，但跌幅明顯小于2014年下半年，6月均轉為上漲，漲幅分別為0.1%和0.06%。其中，武漢、南京、保定等需求旺盛、政策利好的熱點二三線城市房價呈上漲態勢；三亞、福州、桂林等庫存壓力仍較大的二三線城市，仍以去化庫存為主基調，利好政策下需求逐步釋放，但住宅價格仍有所下跌。

總體來看，供求失衡是導致城市間住宅價格分化的主要原因，深圳供不應求矛盾凸顯，價格上漲最多，而其它多數二三線城市供過于求矛盾較深，價格持續波動。應該注意的是，房價大幅波動確實不利于當地市場的健康發展，甚至會導致重回政策嚴格調控的老路。各地政府在考慮相關地產刺激政策時，應做到因城、因地、因時施策，為當地房地產市場發展構建穩定的環境，以實現政府促消費與穩增長的目的。特別是出現房價階段性快速上漲的熱點城市，更應該通過加快供應與嚴格保護合理需求來穩定市場預期，以維持市場的穩健運行。

4.土地：供求同比顯著下降，整體樓面價與去年同期持平

各類土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出（見圖3）。推出方面，2015年上半年，全國300個城市共推出各類用地8.5億平方米，較去年同期下降30.9%。其中，住宅用地推出3.8億平方米，同比下降38.7%；商辦用地推出1.4億平方米，同比下降37.3%。成交方面，全國300個城市各類土地共成交5.8億平方米，同比下降43.3%，降幅大于推出量；其中，住宅用地成交2.5億平方米，同比大幅下降49.3%；商辦用地成交9889萬平方米，同比下降48.0%。出讓金方面，各類土地出讓金達7088億元，同比減少44.0%；其中住宅和商辦用地同比分別下降44.2%和47.7%。

各類用地樓面價與去年同期持平，但住宅用地樓面價創新高。2015年上半年，全國300個城市各類用地樓面均價為1225元/平方米，受工業及其它用地成交量占比有所提高的影響，各類用地整體樓面價與去年同期基本持平。但住宅用地樓面均價為1929元/平方米，同比上漲11.2%；商辦用地為1618元/平方米，同比上漲1.3%。

企業拿地競爭壓力不大，溢價率同比下降。2015年上半年，全國300個城市各類用地平均溢價水平維持低位，溢價率為10.3%，較去年同期下降2.0個百分點。其中，住宅用地溢價率為13.16%，與去年同期持平；商辦用地溢價率為6.0%，較去年上半年下降7.9個百分點。

總體來看，由于全國整體市場庫存量依舊處于高位且開發企業對于市場前景預期尚不明朗，地方政府供地與房企拿地的節奏仍處于較低水平，全國300個城市土地市場表現明顯弱于商品房市場。與量相反，上半年一、二線城市土地成交占比與供地質量的提高使得各類用地價格與去年同期持平。從過去經驗來看，土地市場的變化滯后于商品房銷售市場，隨著市場形勢的轉暖，6月土地供需量較之前月份有較為明顯的增長。下半年，隨著市場信心的恢復，企業拿地意愿將繼續提高，土地市場成交量將逐步回暖，部分熱點城市的地價甚至有望再創新高。

5.企業：品牌房企業績小幅增長，拿地投資仍顯謹慎

品牌房企銷售業績一季度后快速提升 （見圖4）。2015年上半年，20家代表品牌房企銷售額達6700億元，同比上升7.1%；銷售面積6384萬平方米，同比增長11.6%。分階段來看，一季度，20家品牌房企銷售業績自2012年二季度以來首次出現同比下滑；但“330新政”之后，市場需求持續釋放，二季度多數品牌房企業績均創歷史同期最高水平，重回增長態勢。

企業2015業績目標完成率超四成。截至2015年6月，20家品牌房企目標完成率均值僅為41.5%，其中恒大最高超五成。盡管年初多數房企制定全年銷售目標較為保守和理性，但今年一季度的銷售下挫仍拖累上半年的業績表現，目標完成率不達預期。

上半年品牌房企拿地態度總體謹慎，但后市土地投資積極性將有所提升。2015年上半年，20家品牌房企共計拿地2876萬平方米/1389億元，面積同比下降43.8%，金額同比下降22.7%。但在寬松政策疊加刺激下，銷售回暖利于房企資金面改善，6月房企拿地態度出現轉變，當月拿地金額同比增長17.3%，為今年以來首次出現同比回升。

拿地布局方面，一線城市土地仍受熱捧。2015年上半年品牌房企一線城市拿地金額占比超50%，尤以華潤置地表現最為突出，一線北京、上海拿地共計332億元；而品牌房企在二線城市的拿地占比明顯下降，三線城市拿地占比保持低位。

2015上半年品牌房企業績實現穩步增長，靈活創新的營銷策略功不可沒。房企積極擁抱“互聯網+”新風口，眾籌、電商營銷、微信購房節等齊上陣，打破傳統銷售模式，恒大“無理由退房”、碧桂園“不扯蛋”等另類營銷活動吸引眾多關注。無論創新也好、噓頭也罷，有效的營銷手段確實能在一定范圍內提升項目的去化水平，重塑企業品牌特征。隨著業績好轉，房企下半年投資意愿將逐步提升，但鑒于城市分化的現狀，其土地投資的城市選擇標準將更趨嚴苛，企業的市場分布格局有望持續優化。

二、下半年展望：宏觀環境整體向好，供需博弈漸趨合理，樓市平穩增長可期

1.宏觀環境：經濟階段性筑底，貨幣環境仍將保持穩健偏松

宏觀經濟方面，2015年一季度GDP趨勢性放緩，同比增長7.0%，比2014年下降0.4個百分點。二季度多項宏觀經濟指標指向不一，說明當前經濟復雜多變，不確定性較大。PMI等宏觀經濟先行指標微弱復蘇，但CPI再次下滑通縮風險仍然值得警惕。受產能過剩和外需疲軟影響，投資和進出口增長乏力，但國內消費增長較為穩健，對整體經濟起到關鍵支撐作用。同時，結構調整、國企改革、創業創新等將為市場開拓新的增長空間，整體經濟或于三季度企穩回升。

貨幣政策方面，貨幣政策保持穩健偏松，市場貨幣流動性、實際資金成本以及通縮風險將成為考量貨幣政策調整的主要因素；存貸比考核取消有利于引導實際利率下行，但考慮到整體經濟復蘇十分微弱，經濟不確定性較大，長端利率仍高位運行，通縮風險存在加大的可能，下半年央行仍可能繼續動用降準、降息的貨幣政策工具。

房地產調控方面，下半年房地產制度改革將有新進展，包括推進房地產業“營改增”進程加快、取消限外令促進房地產市場化運行、推進不動產登記工作實施等長效機制工作將逐步展開，同時以京津冀一體化為代表的區域協同發展不斷加快。經濟下行壓力和庫存仍然居高的背景下，地方政策仍將持續寬松，甚至將會較中央靈活自主先行一步：地方公積金政策已調整過半，未來調整城市范圍和調整力度仍可能增大；購房補貼、契稅減免、響應住建部“327”通知允許調整土地供應結構等未來或將有更多城市效仿；福建、江門已取消限外，未來沿海僑鄉取消外資購房禁令的可能性增大。同時對于部分房價上漲超預期的城市，政策調整或更注重分類調整，因地施策。

2.市場走勢：下半年需求繼續回暖，供應降幅收窄，投資增速企穩

根據“中國房地產中長期發展動態模型”分析，宏觀經濟在結構轉型中增速放緩，貨幣環境保持穩健偏松。在此背景下，預計2015年全國房地產市場銷售面積小幅增長，新開工降幅收窄，房地產開發投資增速企穩。

成交繼續企穩，全年保持小幅增長。受益于2014年以來的寬松貨幣政策以及中央穩定住房消費的相關政策、措施，今年1-5月，商品房銷售面積35996萬平方米，同比小幅下降0.2%，降幅較年初大幅收窄。在預期貨幣政策進一步寬松的情況下，預計下半年仍將延續銷售回暖的趨勢，商品房銷售面積同比增長約4.4%，全年同比增幅在2.0%-5.0%之間。

新開工面積同比仍下降，降幅收窄。歷史數據表明下半年是推盤高峰，供應量季節性增長，預計全國房地產新開工同比將好于上半年。但受到2014年下半年土地購置面積持續下滑影響，下半年供應量或受到限制。綜合季節因素、土地購置等多方面因素影響，預計下半年新開工面積較上半年有所增長，但同比仍下降，降幅約為1.6%，較上半年收窄；全年新開工降幅預計在7.0%-8.6%之間。

房地產開發投資額同比增速企穩。2015年上半年，商品房銷售額小幅回升，正向影響下半年房地產開發投資額增速，同時2015年全年M2同比增速預期12.0%，略低于去年全年水平（12.2%）。預計下半年房地產開發投資額保持增長，同比增速約為10.7%，較上半年顯著回升；全年房地產開發投資額同比增速約在7.6%-9.6%之間。

3.行業關注點：樓市格局繼續演變，京津冀一體化引領區域性利好

（1）市場走勢轉向：上升通道開啟，未來一年現平穩增長

從歷史周期來看，在政策出現大幅寬松后，樓市呈現回暖跡象。2008年末，在連續的降準降息、降低首付比例等多項寬松政策實施后，樓市開始回暖，持續時間為10個月，在2009年11月達到小高峰。2012年2月，樓市開啟新一輪的上升區間，持續12個月后在次年2月達到小高峰。從本次下行周期來看，市場已經呈現回暖跡象，且貨幣政策有望進一步放松，因此房地產上行通道已經完全打開，結合歷史規律預計此輪上升空間持續在一年左右。但是，由于目前主要城市人均住房建筑面積已經接近較高水平，基本住房需求已得到較好滿足，預計此輪回升力度將不如前兩輪。

（2）企業合作創新：競爭格局兩極分化，搭伴金融機構引領行業創新

企業競爭格局繼續演變，房企與保險等金融機構聯姻開啟新的戰略合作模式。伴隨整個房地產行業進入白銀時代，國內房企競爭格局出現兩極分化態勢，龍頭房企創新合作，競爭優勢愈發明顯，強強聯合下，中小房企直面生存困境，通過變賣股權等方式斷臂求生，行業集中度進一步提升。過去重資產運營模式現階段已難以為繼，房企紛紛謀求變革之路，輕資產轉型無疑是未來行業發展方向，與保險等金融機構的合作更加頻繁，如生命人壽控股佳兆業、金地集團，安邦保險入股金融街、金地，中國平安入股碧桂園，光大安石戰略入股陽光100等，房企與險資等金融機構聯姻，通過資源優勢互通有無，而這也將成為房地產行業未來發展的一個方向點。

（3）一體化創利好：區域一體化穩步推進，京津冀一體化利好環北京區域

區域一體化繼續推進，將有效推動輻射區域房地產市場發展，其中京津冀一體化作為重要組成部分，將為環北京城市房地產市場帶來新的發展機遇。首先，京津冀一體化下，軌道交通、高速公路等不斷建成通車，通勤時間成本大幅下降，環北京部分區縣交通優勢更為突出；其次，北京外遷資源帶動周邊城市產業結構優化，周邊城市就業機會增加、經濟增速將提高等有助于留住當地人口、吸引北京外溢人口及其他城市流動人口，經濟增速提高帶動收入增長進一步提高居民購買力，當地購房需求相應增加；同時，受北京高房價輻射作用影響，環北京周邊城市房價具有上漲空間。綜合來看，京津冀一體化利好下，環北京周邊城市房地產市場量價均將迎來的上升空間，值得行業關注。

本文由中國指數研究院供稿