物業公司競相上市的背后

張宏偉

一、物業公司上市，謀劃萬億市值大平臺

2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，這也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，樓市將逐步進入存量房時代。屆時，由于新增購房需求已經基本得到滿足，市場需求增速沒有那么快，甚至部分城市還將出現下滑，購房者（社區居民）的需求將轉向品質或增值服務的提升。

從目前行業競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，爭奪未來行業（經營業績或市值）老大的地位，競爭異常激烈。

而對于房企來講，未來競爭的重點一定是在存量房領域。因此，上述房企重組形成“巨無霸”聯合體之后勢必將觸角伸向存量房領域，并實現幾何級的規模增長。而物業管理服務將成為存量房領域重點布局的市場，也是這些品牌房企構建萬億大平臺不可或缺的重要砝碼。

以萬科為例，5月22日，萬科在深圳召開股東大會，面對眾多支持者，郁亮不僅首次公布了自己在萬科內部立下的軍令狀，也明確未來對包括物業在內的萬億級上市平臺控股集團的目標。由此可知，當樓市進入存量房時代，萬科旨在發力物業服務領域，鞏固自己行業老大的地位。

從資本市場對物業管理公司的認可程度來看，2014年彩生活在香港成功上市后，股價一路攀升，甚至市值超過花樣年，資本市場比較認可物業公司的未來成長前景。隨后，2015年上半年，浙江開元物業、北京東光物業、珠海丹田物業等物業服務企業陸續登陸新三板。萬科、中海、綠城等知名房企的物業公司也不示弱，也正行進在上市的路上。物業管理行業“風口”來臨，物業管理行業的公司尤其是品牌房企的物業管理公司正式開啟上市的大幕，試圖打造萬億市值平臺。

以萬科為例，截至去年底，萬科物業服務合同管理面積已達1億平方米，雖然該數字在全國250億平方米的存量面前，占比并不高，但是彩生活上市之前管理面積也僅是1億多平方米，這意味著對于萬科來講，未來存量資產領域的物業管理及增值服務大有可為。

可以預見，如果萬科、中海、綠城等知名房企的物業公司完成上市，后期這些大牌企業勢必會利用資本市場的力量整合更多適合自己的物業公司來擴大自己的規模，打造其萬億市值大平臺，依靠增值服務來滿足客戶需求，并獲得一定的盈利。

二、“輕資產”模式規避風險，提升利潤率

“輕資產”模式指的是從賺取資產升值收益（重資產模式）走向賺取增值服務收益，包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。

從物業管理的角度來看，由于樓市將逐步進入存量房時代，購房者（社區居民）的需求將轉向品質或增值服務的提升，這意味著在存量房市場領域物業公司可以大有所為，并且也有利于企業提升企業利潤率、規避市場風險。

以彩生活為例，近幾年彩生活交出了一張漂亮的成績單，2011年其收入是1.47億元，2014年是3.89億元，2011年的毛利是0.69億元，2014年是3.1億元，2011年和2014年的每股盈利分別為0.92元和16.66元。從利潤率的角度來看，2013年，全國物業管理企業的凈利潤率約為5.6%，很多物業企業面臨虧損或者倒閉。而彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%，凈利潤率也在2014年上半年同比飆升206.9%至6200萬元。

從上述分析可知，對于萬科、中海、綠城等品牌房企來講，要實現“輕資產”轉型，提升利潤率，規避以銷售為主的規模化市場風險，把握資本市場“風口”來臨的階段，布局物業管理行業及提供增值服務必不可少。

三、以物業服務為接口，賺取增值服務收益

從物業管理行業現狀來講，單純依靠物業管理是很難實現盈利的。對于開發商來講，當前大規模布局物業管理項目打造萬億大平臺，其實是資本市場“風口”來臨的階段，是為了獲得更多的客戶服務接口（社區業主），為了更好地把握好C端消費者需求的接口，從而可以在此基礎上為這些客戶提供增值服務，最終獲得增值服務收益。

從業主的需求來看，除了最基礎的安保需求外，醫療、養老、教育、就業等因素也是不容忽視的方面。開發商們要加碼生活服務領域，首先要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發商能否從中挖掘共性的、高價值的需求，并在服務載體上緊跟時代創新，形成自己的增值服務的特色，是決定這個模式能否成功的關鍵。

從物業公司增值服務收益來源來講，大體上可以分為三類：

第一，社區增值服務收入分成，包括生活超市、社區商圈、便民服務、O2O服務等。開發商在開發階段其實就開始積累了大量用戶數據，進入物業服務階段后，除基礎的生活服務功能外，物業公司可以構建社區O2O平臺，與社區周邊的商家展開合作，通過APP將商家引到線上，構建社區一公里微商圈。隨后，物業公司可根據住戶年齡、性別、家庭成員構成以及家庭基礎財務狀況等信息對用戶進行精準分類，以此分析用戶精準需求，并通過推送等形式將服務信息精準地呈現給住戶，物業公司在此基礎上獲得社區增值服務收入的分成。

第二，金融收入，主要是小額貸款服務。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務，為社區服務產業鏈條上的商家提供小額貸款服務等，物業公司可以在小額貸款服務過程中獲得息差收益。

第三，資產收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領公寓、社區養老等運營性物業的租金收益和資產本身的增值收益兩方面。

總之，對于業主來講，除了基本的安保需求之外，醫療、養老、教育、就業、金融等方面仍然有較大的需求空間，對于物業管理公司來講，這也成為企業提供增值服務并發展壯大市場的機會。隨著移動互聯網深入各行各業，越來越多的房企借助網絡平臺由單純的開發商轉向社區服務提供商，期望以此打破社區規模限制的壁壘，同時利用O2O概念為業務提供增值服務。

作者系上海同策房產咨詢有限公司研究部總監