社區服務

鄒毅

在新經濟面前，沒有新事物。

不要舍近求遠，往往我們需要轉型跨界的，不是遙不可及的高科技，而是我們自己未打開的腦洞，未轉型的思維。

2015年，當國內房地產大潮漸進退卻的時候，在我國一、二線核心城市的住宅市場上，又出現了令人興奮的革命性變化。我們看到，專注于住宅的一線開發商們，已經將社區產品研發的深度拓展到了一個全新的領域，不僅是居住空間，還包括了公共空間、社區商業、社區服務以及線上互聯網平臺的戰役上。在這些一流的專業開發商面前，關于社區的戰役正逐步升級，戰線往縱深發展，帶來了新的變化。

應該說，這場變化是革命性的、意義深遠的，所有這變化的核心就是將住宅開發商往社區資產管理公司的模式上進行轉型。本文的意義就在于揭示這場“變革”的真正內涵。

一、重新定義社區

如果用一個專業詞匯來概括發生在社區上的這種趨勢，那么這種變化就是：從住宅產品時代進入到了住宅場景時代。

這兩個時代的革命性焦點就在于產品價值的衍生和拓展，從居所變成了生活方式，從單個空間變成了社區生態圈，讓社區萬物互聯、讓社區居民成為移動互聯網的社群，這就是社區場景時代的本質。

而在這背后，有五股力量促進了這種模式的進化：一是房地產開發的競爭更趨白熱化；二是日臻完善的移動互聯網技術；三是快速布局的物聯網技術；四是萬眾創新政策影響下的社區創業服務大潮；五是新經濟大潮下的風險資本。

如今，先知先覺的人終于發現，當前新經濟的戰場和熱點回歸到了每個人的家門口。本質上看，在“互聯網+”時代，社區就是一個具備高質量、高粘性的流量入口，經營社區的公司可以通過快速做大物業管理體量和管理深度，率先掌握小區業主的資源。

那么關于社區經營的這個市場有多大？我們來看一組數據。

按照中國連鎖經營協會2009年公布的數據，我國社區消費占城市消費品零售總額的30%，以此計算，社區消費市場規模保守估計為9萬億元。按照規劃到2020年50%的社區實現智慧化，預計直接投資將過千億，帶動投資有望過萬億。

二、硬件產品升級——營造溫情、舒適、便捷的社區環境

發展到當下的住宅社區，如果對硬件產品還理解為“住宅+小區底商”模式的話，那么這種開發商只能在四線城市生存了。

經過這幾輪慘烈競爭和升級，中國一線品牌開發商在前幾年給市場創造了更加精彩的社區場景。總體來看，這種社區場景有以下幾個構成要素。

1.住宅產品本身

所有的住宅產品都已經精耕細作，小區庭院景觀、入戶大堂、停車場、戶型的優化、立面的品質，都是住宅產品升級不可缺少的部分。

對于目前的一、二線城市產品而言，精裝修房已經成為趨勢。當然開發商從精裝修策略上，也能獲得更好的產品溢價和提早的現金流回報收益。

2.社區公共空間、環境

社區公共空間是一個社區交往的關鍵部分。

對于普通社區而言，社區廣場、社區公園、社區會客廳等公共設施已經升級了好幾版，配套更加漂亮、溫馨、有人情味。

對于近兩年盛行的老年社區來說，這里的公共空間更為發達，包括了陽光房、棋牌室、風雨廊、社區醫院、社區大學、社區菜地農園、社區康體活動空間等更多方面。

3.社區商業配套服務產品

在最新型的社區里，升級最快、產品迭代更新最迅速的、最典型的項目就是社區商業的硬件產品配套。社區商業產品的成熟和完善，是住宅產品突圍的一個重要表現。

值得提及的是，千萬不能指望所有的社區商業都有中心商業區的繁華與喧囂，社區商業的成功，更需要的人情味、舒適溫馨的環境空間，社區商業是“家”延續，是我們的會客廳和后院。同時，在某種意義上，它更像是大學校園內的商業街，它是放松與社交的場所，是每天都會去的“食堂、開水房、洗衣房、浴室、球場、圖書館”，它是構成我們所迷戀的“家”的溫馨記憶的重要組成部分。

如今，經過近10年的研發和嘗試，多數在大開發商在社區商業這個產品的研究方面已經達到了產品線的水平。開發商們對這些產品在建筑風格、社區廣場景觀空間、商業業態布局甚至線上移動端的配置方面，都進行了精心的部署。

萬科的鄰里家、世茂的“52+”mini mall、中糧的祥云小鎮等都是這類產品線的典型代表。

三、重新定義社區商業服務

早在10年前，社區商業服務對業界還是極度陌生的名詞。可10年后，如果開發一個新的項目，沒有好的社區商業配套，幾乎就是重大的產品缺陷和質量事故。

如今，社區商業在服務深度和質量上，都比過往有了質的飛躍。下面我們再來重新梳理一下最新一代的社區商業服務應該涵蓋哪些品類。

1.社區餐飲

民以食為天。所有社區，都需要配套最基本的餐飲服務，但植根于社區的餐飲與購物中心、酒店的餐飲相比最本質的不同是便捷和親民性。單身族、忙碌的雙職工家庭是社區餐飲最主要的服務對象，除此之外，社區餐飲還具備小區里家庭走親訪友時請客吃飯的功能。因此，提供便捷、優質的產品和舒適的空間才是社區餐飲最精準的定位。

2.社區教育

社區從精神意義上來說，就是一個“家”的所在，打造精神家園最為關鍵的是營造專門的文化空間。在我國臺灣、日本、美國，每一個具有自治能力的社區，都會有一個公共的區域，他們可能是圖書館、博物館、教堂，我們稱之為真正意義上的“精神堡壘”。

例如，萬科三聯書社是萬科與三聯書店共同打造的首個社區書店，倡導書店進社區，營造社區閱讀文化氛圍。書社秉持了雙方共同的理念，塑造“生活·讀書·新知”具有人文情懷的社區文化。未來在北京萬科將近20個社區都將出現萬科三聯書社的身影。萬科三聯書社的構建初衷并非單純地提供一個書店，而是一個由業主共同建設經營的“書社”。從線下到線上，業主將全程參與書本提供、平臺搭建、閱讀共享各個環節。

3.社區創業服務

在如今大眾創新、萬眾創業的年代，社區創業服務也是值得社區下一步演化出來的一個重要功能。因為在未來萬物互聯的時代，辦公的空間不再需要專業的集聚，而是在一個更加便捷、共享的空間里完成即可。

4.社區養老

中國養老產業面臨巨大的缺口，其中，居家養老和社區養老占到了養老市場功能90%的空間。社區養老是中國養老服務的主要形式，對于養老服務，并不是單純提供供老年人居住的空間，而是提供更多針對老年人的服務。

5.社區配套服務

社區配套服務是社區最重要的組成部分。這里的涵蓋面之繁雜，內容之細碎，構成了社區商業的重要補充。

2014年，龍湖投入1億元建設“社區六大件工程”，包括洗衣店、藥店、快餐店、五金店、ATM機、便利店，基本上能覆蓋前期業主生活的需求。

四、構筑社區O2O平臺生態圈

如果說社區商業的進化只是來自于社區商業品類的拓展和業態的多元化，那肯定是遠遠不夠。在社區商業領域，真正具備革命性的創新是線上社區生態圈的搭建。

今年4月16日，保利地產公布“5P戰略”，其中首次提到社區O2O戰略。即在全國245個保利社區、約5000萬平方米物業基礎上，保利地產擬通過深挖產業鏈價值，在物業服務、生活配套、購物休閑、鄰里社交與居家養老等多個層面，通過線上線下聯動的“若比鄰”商業品牌打造社區O2O，建立標準化、可快速復制的社區商業模型。

五、用物聯網技術重新定義物業管理

在社區商業蓬勃發展的同時，另外還有一個新的領域也呈現出爆發性的增長，那就是物業管理。如今在一線開發商眼里，物業管理是一個全新的風口。

用互聯網思維的角度來看，物業管理企業掌握了住宅小區這個最龐大的客戶流量入口。如若能在這基礎上，融入物聯網技術、大數據平臺和互聯網思維，那其產生的迭代價值將不可估量。

六、打造智能化社區

在物業管理智能化的同時，改變社區生活方式的另一項技術就是智能家居系統。

近日，小米與正榮、仁恒，華遠與360，騰訊與方興地產紛紛結盟，進入到智能家居領域。這些智能家居系統，通過基于移動互聯網的遠程控制，即可將居家的電器、設備等全部控制起來，可以說是新的物聯網革命。

比如，360將針對華遠集團旗下項目的家庭安全應用場景，設計和提供家庭安全智能產品和管理系統，包括智能攝像機、安全路由器、定位和健康手環、電器安全報警器、燃氣煙氣智能報警器等產品，幫助華遠集團完善、優化現有的公共區域安全監控體系，建立新型的家庭安全智能管理。

七、社區金融

社區金融服務打通了資金的接口，讓新型社區的定義更加豐滿和完備。自2013年底以來，社區銀行浪潮席卷國內各商業銀行，民生、興業、平安等股份制銀行，以及部分城商行都在迅速布局。隨著時間的推移，各家銀行在社區銀行的業務、發展方向上，已逐漸形成各自的路徑和模式。

2014年底，平安銀行已建成的社區支行達279家，而到2015年4月前后，已建成283家，獲得營業執照的239家，剩余部分正在申請牌照中，預計2015年底鋪設物理網點將達400家左右。

這是最好的時代，也是最壞的時代。當我們開發企業在全面擁抱新經濟的時候，社區就是最好的通往新經濟的一扇大門。

作者系領易投資總經理