房企如何玩轉(zhuǎn)“輕資產(chǎn)”

陳方勇

在過(guò)去20多年里，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)大多采用以資產(chǎn)重型化為特征的香港模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總攬全包，獲得了巨大的利潤(rùn)。但隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)變化和政府調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)企業(yè)依靠的囤地增值、低成本信貸等傳統(tǒng)重資產(chǎn)盈利模式面臨挑戰(zhàn)，資產(chǎn)輕型化模式越來(lái)越受到重視。

一、資產(chǎn)輕型化模式的特點(diǎn)

地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的突出特點(diǎn)是投入小、風(fēng)險(xiǎn)小；高杠桿率、高回報(bào)率；標(biāo)準(zhǔn)化程度高，專(zhuān)業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn)。

1.融資方式多樣，有效打破資金瓶頸

在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來(lái)源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達(dá)的美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來(lái)源于銀行資金，其他70%是社會(huì)大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運(yùn)營(yíng)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)

在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來(lái)源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)由全社會(huì)共擔(dān)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得到了稀釋。以美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠(yuǎn)高于我國(guó)。根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)房地產(chǎn)的回報(bào)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在9.5%—13%之間，其波動(dòng)幅度遠(yuǎn)小于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。……