房企如何玩轉“輕資產”

陳方勇

在過去20多年里，中國房地產行業飛速發展，國內房地產企業經營大多采用以資產重型化為特征的香港模式，房地產開發總攬全包，獲得了巨大的利潤。但隨著國內市場變化和政府調控政策的深入，房地產企業依靠的囤地增值、低成本信貸等傳統重資產盈利模式面臨挑戰，資產輕型化模式越來越受到重視。

一、資產輕型化模式的特點

地產企業輕資產模式的突出特點是投入小、風險小；高杠桿率、高回報率；標準化程度高，專業化程度高。具體而言，其主要優點有以下幾點。

1.融資方式多樣，有效打破資金瓶頸

在融資模式上，輕資產模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據歷史數據統計，輕資產模式比較發達的美國房地產企業通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產開發基金、產業信托基金、物業投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產模式”保證了企業的資金安全，有利于企業順利運營。

2.市場風險分散，利于企業穩定經營

在“輕資產模式”下，地產企業自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產企業的風險由全社會共擔，企業的風險得到了稀釋。以美國房地產企業為例，盡管美國房地產企業的盈利水平低于我國房地產企業的盈利水平，但其盈利的穩定性遠高于我國。根據最近20年的數據統計，美國房地產的回報率長期穩定在9.5%—13%之間，其波動幅度遠小于國內的房地產企業。

3.專業能力突出，競爭優勢充分顯現

“輕資產模式”的另一個優點是市場高度細分，專業化非常高。地產企業都傾向于選取自身最具優勢的產業鏈環節，加以培育發展，形成企業獨特的競爭優勢。美國房地產行業在資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業管理等產業鏈環節都有非常專業的企業，這些企業在取得專業化優勢后，往往會把規模做大，成為這一環節最具競爭力、最強、規模經濟最優的企業。

通過比對國外地產行業比較先進的“輕資產模式”，結合國內地產行業的現狀，我們認為國內地產行業實施“輕資產”運營，可以選取以下模式。

其一，金融化——以小投入撬動大資本。

這種模式下，地產企業是組織者，通過組建基金（如房地產基金、物業基金等將社會上的資金集中起來進行地產運營。目前國內已經有多家企業開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導演+制片”的輕資產模式正在萬通地產內部一步步實踐。2013年萬通地產依托正奇資本基金平臺，發起規模約為13.2億元的CBD物業投資基金，投資標的為北京中服Z3地塊。目前萬通地產Z3項目的財務規劃已經全部完成，因為有物業投資基金的資金支持，包括地價在內的Z3項目后續資金目前都已經全部解決。

這種以基金為核心的“輕資產”模式未來還將在萬通地產現有的全部商用物業中展開。產業基金是地產“輕資產”模式最直觀的運營模式，而地產金融化還包括直接融資租賃、經營租賃和出售回租等多種運作模式，他們的共性都是運用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實現風險分散，獲取相對較高的收益。

其二，標準化——把單商品做成大規模。

產業化的本質是規模經濟，而規模經濟的基礎是標準化。在房地產市場資源相同的情況下，誰擁有標準化體系，誰就擁有行業的未來。

標準化其實就是管理的專業化、精細化，其核心是產品的標準化。即從產品的設計、施工、采購、成本控制等環節制定標準，進行復制。產品標準化背后是流程的標準化、管理的標準化，即從“客戶細分-價值細分-居住要求-技術標準-設計模塊-標準化產品”體系的整套標準流程。

在產品標準化層面做得最出色的地產企業是萬科。萬科根據客戶細分，劃分出不同客戶的價值關注點，推出客戶對居住面積、居住環境、產品結構風格、產品功能、局部指標等方面的居住要求，進而將居住要求轉化為技術標準，落實到設計的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團的模塊化等，經過大量的沉淀最終構成一個標準化的產品體系。

目前，很多房地產企業已經有意識地把業已開發出來的、比較成熟的地產產品梳理總結，使之標準化。如華僑城地產的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。

其三，專業化——由運營型轉為服務型。

地產行業向“輕型化”轉型，由投資運營轉為專業服務也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產投資，做專業服務相當于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當可觀。

這一模式國內做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經過精心策劃之后，綠城成立綠城房產建設管理有限公司，專業從事代建業務。綠城代建業務進展相當神速，不到半年，綠城的代建業務已落地項目就達到了近40個，總規劃建筑面積約500萬平方米，已成功進入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。

綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉型的方向。目前綠城的代建業務以項目代建、資本代建等商業代建為主，同時，安置房、保障房等政府代建項目也是綠城代建業務拓展的主要方向。通過經驗積累和專業培育，綠城的代建業務水平和質量在不斷提高，已成為其核心競爭力。

二、“輕資產”經營的四個基本能力

中國房地產業傳統的商業模式是“投資—拿地—開發—銷售”，這種一條龍大而全的資產重型化商業模式對高速發展時期的中國房地產業來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產業的奇跡。

然而，隨著行業的發展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業、資產輕型化的“美國模式”將成為未來行業發展的主流模式。投資與開發、建設、后期物業管理、服務分別由產業鏈條上的專業公司來負責，這將是行業的未來發展趨勢。要實現這一模式轉變，地產公司應該著重培養以下能力。

1.卓越的組織管理能力

資產輕型化的地產開發模式使房地產企業不能全部運作整個產業鏈，而是將產業鏈各個環節都交由專業的公司參與運作，房地產企業自身只是一個組織者、統籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個環節能夠銜接有序，充分發揮最大效應。

2.突出的資本運作能力

輕資產運作模式使房地產企業的金融化屬性進一步增強，企業不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強的資本經營運作能力，加快資本周轉速度，提高資金使用效率；同時要特別注意金融風險的防范，使企業資金流始終處于高效安全的快速周轉中。

3.強大的科研支撐能力

在輕資產運作模式中，由于分工進一步精細化，要在每一個細分市場中取得競爭優勢，就需要企業具有獨特的競爭優勢，因此，每個細分市場中的企業都要在從事的領域具有強大的科技支撐實力，形成難以復制的核心技術優勢。

4.專業的品牌經營能力

按照國外發達國家地產行業的發展規律，成熟的房地產市場往往只有3—5家品牌卓越、聲譽良好的企業，對于輕資產模式來說，每個產業鏈環節上也只存在3—5家專業企業。因此，企業品牌經營尤其重要，品牌經營與運作有望成為企業未來競爭中制勝的根本。

作者系佰仕信基金董事長