股權(quán)眾籌或成地產(chǎn)界UBER

祁世芳

優(yōu)步（Uber），一款打車軟件席卷大陸，不僅改變了人們的出行方式，也對(duì)國(guó)內(nèi)的出租車行業(yè)帶來(lái)極大沖擊。一時(shí)間，Uber成為時(shí)尚、快捷、高端，甚至艷遇的代名詞，仿佛打車的目的已經(jīng)不止目的地那樣簡(jiǎn)單。當(dāng)一款軟件的應(yīng)用被注入人文情懷的時(shí)候，它的力量就超乎想象了。

而今，地產(chǎn)界的Uber也應(yīng)運(yùn)而生，以股權(quán)眾籌為代表的新型融資模式，改變了原來(lái)融資、開(kāi)發(fā)的固有模式，它的出現(xiàn)將帶給開(kāi)發(fā)商更多空間、更多想象。

通常意義上，節(jié)約的資金成本和營(yíng)銷成本將達(dá)15%以上，這正是投資者在眾籌中獲得的最大優(yōu)惠。而原有的房企開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)中，諸如營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、施工等部門(mén)，未來(lái)甚至都可以削去。

“拿地為王”將不再是房企核心競(jìng)爭(zhēng)模式。今后，房產(chǎn)眾籌平臺(tái)就能夠幫助房企實(shí)現(xiàn)“零庫(kù)存、零銷售、零成本”的輕資產(chǎn)模式。房產(chǎn)眾籌繞過(guò)了地產(chǎn)中介的中間傭金、銀行貸款產(chǎn)生的利率，簡(jiǎn)化了項(xiàng)目鏈條，使整個(gè)項(xiàng)目的成本會(huì)更加低廉。

房產(chǎn)眾籌早期僅是房企以及消費(fèi)者小打小鬧的營(yíng)銷噱頭，而國(guó)家政策層面對(duì)眾籌平臺(tái)的支持，證明房產(chǎn)眾籌正處于一個(gè)前所未有的發(fā)展期。日前，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于大力推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新若干政策措施的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)的系統(tǒng)性和普惠性的舉措出臺(tái)。《意見(jiàn)》從營(yíng)業(yè)執(zhí)照到知識(shí)產(chǎn)權(quán)以及上市都有相關(guān)政策支持，并且明確了鼓勵(lì)銀行針對(duì)中小企業(yè)創(chuàng)新，支持發(fā)展眾籌融資平臺(tái)等。

隨著《意見(jiàn)》的出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為制約眾籌領(lǐng)域的相關(guān)雷區(qū)或有所突破，未來(lái)眾籌的發(fā)展將會(huì)迎來(lái)新機(jī)遇。而眾籌平臺(tái)提供的這種市場(chǎng)檢驗(yàn)特性，以及產(chǎn)品試錯(cuò)調(diào)整的功能將會(huì)進(jìn)一步被運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)中去，成為未來(lái)房企融資的新趨勢(shì)。

一、行業(yè)顛覆者

業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)眾籌格局將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。一方面，眾籌建房可以把資金成本降低，并且省去很多中間費(fèi)用；另一方面，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)可能就不用再設(shè)售樓處了，可以讓房企將更多的精力投入到房屋品質(zhì)的監(jiān)管上來(lái)。

與國(guó)外成熟商業(yè)生態(tài)不同，在目前國(guó)內(nèi)眾籌平臺(tái)上，許多人只是出于興趣去做某個(gè)項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)大多數(shù)眾籌項(xiàng)目都是以商業(yè)化為目標(biāo)，我國(guó)的眾籌形態(tài)，尤其是房地產(chǎn)眾籌還處于起步階段。“相比千億元規(guī)模的P2P市場(chǎng)，截至目前，眾籌市場(chǎng)的規(guī)模僅約5億元。”有關(guān)人士指出。

“主要在于并沒(méi)有將用戶與項(xiàng)目形成一體化的關(guān)系，線上眾籌普遍還存在籌人、籌智的松散型特點(diǎn)，并不能解決開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的真正痛點(diǎn)。”相關(guān)人士表示，另一個(gè)制約眾籌發(fā)展的因素則是政策的限定。按照現(xiàn)行的《公司法》和《證券法》的規(guī)定，“個(gè)人投資者的金融資產(chǎn)不低于300萬(wàn)元，或最近三年年均收入不低于50萬(wàn)元”“股東不得超過(guò)200人”等相關(guān)條文，都是房產(chǎn)眾籌目前繞不過(guò)去的難題。

二、讓任何一方都賺錢

然而，當(dāng)前房企熱衷的眾籌，某種程度上并非是眾籌，而往往是一種營(yíng)銷的噱頭。相關(guān)人士表示，“倘若不能讓任何一方都賺錢，那就是騙錢的游戲” 。眾籌的最根本目的就是要實(shí)現(xiàn)各方利益的公益，最終達(dá)到“一起出錢，一起賺錢，一起分錢”的目的。當(dāng)前的眾籌模式與以往電商團(tuán)購(gòu)買房、建房的邏輯有些相似。電商的邏輯是已經(jīng)有了相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，房企所需要的是對(duì)接到需要房子的客戶，從而完成交易。而在真正的眾籌平臺(tái)上，你很可能是先賣出去相關(guān)產(chǎn)品，然后再著手打造自己的項(xiàng)目。這將是一個(gè)非常復(fù)雜的市場(chǎng)驗(yàn)證模式。最終所有這些籌款，都將走向市場(chǎng)營(yíng)銷、產(chǎn)品制造以及產(chǎn)品物流等多個(gè)方面。讓最終產(chǎn)品的消費(fèi)者與投資人高度重合，增強(qiáng)轉(zhuǎn)換率。即通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方法，將消費(fèi)者股東化。

比起其他融資手段，眾籌四成關(guān)乎金錢，六成關(guān)乎受眾，通過(guò)眾籌平臺(tái)可以幫助發(fā)起方的潛在客戶建立信任。它的價(jià)值猶如市場(chǎng)調(diào)查，當(dāng)普通受眾肯為項(xiàng)目花錢，說(shuō)明他們是真的感興趣。比較傳統(tǒng)的融資手段，房產(chǎn)眾籌形式主要有三個(gè)特點(diǎn)：一是融資速度快，化大為小，使得普通購(gòu)房者也有能力參與此類投資；二是融資成本低，降低了獲取融資的時(shí)間成本，通過(guò)網(wǎng)上平臺(tái)中途撤資情況較少；三是通過(guò)和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，能夠?yàn)楹罄m(xù)建房和售房模式帶來(lái)新的營(yíng)銷方式。

目前的眾籌筑屋平臺(tái)上投資人數(shù)量在逐漸增加，這對(duì)未來(lái)豐富產(chǎn)品線布局將起到關(guān)鍵作用。與此同時(shí)，在一些窄眾的新型房地產(chǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域，通過(guò)眾籌手段正在使一些互聯(lián)網(wǎng)公司迅速崛起。

隨著國(guó)務(wù)院新政策的頒布，無(wú)疑給真假眾籌背后的爭(zhēng)論，帶來(lái)了很好的證明自身的機(jī)會(huì)。

然而風(fēng)險(xiǎn)到底如何破除，還有待市場(chǎng)進(jìn)步一步探索。如果投資人選擇轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)人，一套房屋可能會(huì)出現(xiàn)數(shù)十個(gè)產(chǎn)權(quán)人。屆時(shí)因各物業(yè)存在樓層、戶型、用途、面積等方面的差異，如何確定投資人所持產(chǎn)權(quán)的位置，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)是否會(huì)對(duì)一套房屋有數(shù)十位產(chǎn)權(quán)人提出異議，每套房屋的數(shù)十位產(chǎn)權(quán)人間如何行使所有人權(quán)利進(jìn)而實(shí)現(xiàn)收益，將無(wú)疑給房企以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)帶來(lái)挑戰(zhàn)。

作者系筑成世方（北京）管理咨詢有限公司總裁