商業邏輯變化下的地產金融

鐘彬

一、房地產黃金十年的商業邏輯

過去10年，由于人口紅利、城鎮化紅利、經濟發展紅利、制度性改革紅利與國際紅利，五大紅利在推動我們，房地產處于一個非常寬松的經濟環境下，迎來了“黃金十年”。但是如今五大紅利都在逐漸退出，人口紅利轉向老齡化社會；城鎮化紅利還在繼續進行中；經濟發展紅利，進入結構調整。制度性改革紅利已經積累了眾多問題；國際紅利也在發生根本性變化。

這五大紅利中最根本的就是制度性土地紅利，改革紅利帶來了土地紅利，土地紅利帶來了房地產黃金十年，這就是我們的商業邏輯。

黃金十年房地產商業邏輯下的路徑選擇：一是廣儲地，二是高杠桿，三是快周轉，四是大資本。迅速利用前三條進入資本市場，第四條就是讓中國十大財富里面有五個是房地產企業家的原因。

二、當前經濟及房地產市場分析

目前來看，當前的形勢已經平穩了，而且一線城市開始反轉，尤其像深圳。庫存是當下房地產市場的緊迫問題，區域、城市、企業的差異進一步拉大。政府從政策調控往制度調控，從行政調控往市場調控轉變。所以我們的行業共識是，傳統的商業發展邏輯難以為繼。

2014年，80家房企賣了百億以上，共創收2.8萬億元，市場份額已接近40%。這是一個由分散到最后高度集中壟斷的過程。百億企業之間也在拉大分化，強者恒強的態勢愈加明顯。

我們來看百億企業分化拉大的具體情況。第一陣營是7家千億企業，第二陣營是300—1000億的企業，第三陣營是100—300億的企業。原來我認為它們的差別是產品線的不同，有的是垂直布局，有的是全國布局，跟區域型的布局可能不一樣。不過，后來我仔細研究發現，是背后的資本不一樣。背后的資本越多，追逐的資本也越多，這跟國際市場一樣。所以，房地產不是房地產金融，最后推動的是金融地產，不是地產金融。

三、房地產新邏輯下金融地產的趨勢

第一是產業重構。跨界融合和平臺開放很重要，通過不斷地重構，把產業不斷地整合，所以大企業也在“聯姻”，這是趨勢。

第二是組織重構。從來沒有一年像2015年一樣，所有人都說要去創業，這種大眾創業是有聯系的，所以我認為互聯網是尊重人性的，但是要做創業也很難。今天我們說大眾創業、孵化器，有很多的孵化項目，他們就是這樣大眾創業，在傳統的房地產商業邏輯里面肯定是不可能的。請問你在北京拿一塊地30億、50億，你有那么多的資本嗎？但是今天你可以重新選擇一個路徑來做。所以我覺得對人性的尊重、對人性的釋放，形成了大眾創業，這是很有機會的。

第三是價值重構。我們重新認識商業模式，重新認識我們所有的判斷，這時候我們最大的價值是平臺的價值，生態的價值，這個價值是一個在資本市場能夠快速套利并且變現的商業模式。所以，對我來講，房地產行業的互聯網邏輯也在影響我們。所以，新型商業邏輯下房地產創新發展路徑是什么呢？就是用戶、平臺、生態。

房地產行業正面臨全面升級，跟產業結合，金融化、綠色低碳化、信息化（互聯網化），還有國際化。用更靈活的資金結構來提升效率，參與投資，需要創新的商業模式來提升規模優勢與周轉效益，需要更豐富的項目來創造價值模式、盈利模式和退出模式，這是房地產與金融相關的一個升級。

我們講到金融，未來房地產融資將更具市場化、資本化、多元化，這是十八屆三中全會給我們提的一些東西，比如人民幣匯率市場化形成機制，股權融資、鼓勵金融創新等多種產品，房地產金融如果要真正實現金融地產，一定是真的股權融資，而不是假的股權。

我們再來看房地產融資環境的變化。過去是信息不對稱、資源不對稱、情感不對稱，逐漸從比拼資源到比拼服務體系。房地產金融創新的目的：一是優化資金結構，融資是對資金杠桿的加大；二是優化財務結構，核心是調整報表，降低負債率；三是優化市場戰略；四是優化企業戰略。其實房地產金融有很多層次，但是有一個東西特別重要，就是企業一定要可持續發展，一定要相信我們的行業和企業是在長跑，所以健康是必要的。

同時，我們也看到，未來房地產金融創新的五種趨勢：第一全鏈條；第二跟資本市場結合；第三從增量往存量，關注資產；第四投貸結合；第五與互聯網結合。

先看第一，就是走向全產業鏈的投資，實現不同階段的融資方式、融資金額、融資期限的最優安排，通過“垂直整合+橫向整合+碎片化”方式形成產業和金融的無縫對接。

第二，從簡單的資金利用走向資本市場的全面互動。過去房地產商會更多關注的是債，現在關注的是股，要實現與資本市場的實時互動，這樣房地產才有最終的通道，才能活起來。

第三，從增量資產到存量資產的盤活，注重資產管理的升值。存量有巨大的空間，通過管理、服務、運營，能夠把這些資產變成好資產，所以這方面存在巨大的潛力，而且房地產資源在這里面，我認為有巨大的空間。

第四是投貸結合。現在很多優秀房地產企業，在今天的預售制下，債務風險很大，股退不出，債也退不出，風險股債實質是一致的；一旦股退出了，債也退出了，享受到的收益卻是完全不一樣的。所以，投貸結合非常重要。

第五，與互聯網結合的金融創新。我們會看到地產金融的“前端+后端”，開發、融資是一個傳統形態，運用好金融杠桿可以使開發成本越來越低，很多優秀企業拿地以后馬上置換，把錢倒回去，成本極低。

我們今天有很多的金融機構，注重選找項目的能力、判斷項目的能力，資源整合的能力，你能找到一個好項目嗎？你能判斷一個好項目嗎？你能把一個不好的項目變成好項目嗎？核心能力是投資能力、管理能力，就是別人賣不掉的你賣得掉，別人做不好的你做得好，別人賣得慢的你賣得快，別人賣得便宜，你賣得貴。還有退出能力，你是收購退出，還是資本市場退出，你要有退出的渠道，這三個（投資、管理、退出）能力具備了，融資的能力天然具備了，你不用去找錢，“酒香不用擔心巷子深”。尤其是今天，貨幣流動性如此之強，錢到處在找你，你具備這三個能力，錢就把你找到了。

中華五千年，我們有很好的詩歌史、政治史，但是我們沒有商業史，中華民族要發展，必須要有很好的商業精神，所以從商業模式到商業制度再到商業精神的建立，是塑造新型的商業文明——尊重、共享、開放、透明。房地產金融也要回到我們的初心，讓我們的人生活得更好，讓我們的企業發展得更好，讓我們的國家和民族更加可持續！

作者系全國工商聯房地產商會秘書長