商業邏輯變化下的地產金融

鐘彬

一、房地產黃金十年的商業邏輯

過去10年，由于人口紅利、城鎮化紅利、經濟發展紅利、制度性改革紅利與國際紅利，五大紅利在推動我們，房地產處于一個非常寬松的經濟環境下，迎來了“黃金十年”。但是如今五大紅利都在逐漸退出，人口紅利轉向老齡化社會；城鎮化紅利還在繼續進行中；經濟發展紅利，進入結構調整。制度性改革紅利已經積累了眾多問題；國際紅利也在發生根本性變化。

這五大紅利中最根本的就是制度性土地紅利，改革紅利帶來了土地紅利，土地紅利帶來了房地產黃金十年，這就是我們的商業邏輯。

黃金十年房地產商業邏輯下的路徑選擇：一是廣儲地，二是高杠桿，三是快周轉，四是大資本。迅速利用前三條進入資本市場，第四條就是讓中國十大財富里面有五個是房地產企業家的原因。

二、當前經濟及房地產市場分析

目前來看，當前的形勢已經平穩了，而且一線城市開始反轉，尤其像深圳。庫存是當下房地產市場的緊迫問題，區域、城市、企業的差異進一步拉大。政府從政策調控往制度調控，從行政調控往市場調控轉變。所以我們的行業共識是，傳統的商業發展邏輯難以為繼。

2014年，80家房企賣了百億以上，共創收2.8萬億元，市場份額已接近40%。這是一個由分散到最后高度集中壟斷的過程。百億企業之間也在拉大分化，強者恒強的態勢愈加明顯。

我們來看百億企業分化拉大的具體情況。第一陣營是7家千億企業，第二陣營是300—1000億的企業，第三陣營是100—300億的企業。……