如何縮短項目開發周期

朱昊

項目開發周期長短是房地產企業經營效率的“晴雨表”。本文在對大量樣本數據進行統計的基礎上，特別選取開工、四證、開盤、竣備4個關鍵時點進行深入分析。通過對各城市項目樣本的調研，統計得出了部分城市關鍵開發工期的最小值、平均值和最優值，具體如圖1所示。

從表1可以看出：首先，從城市橫向對比分析來看，各城市平均值與最小值明顯呈現出階梯式分布規律，整體可分為4檔：①對于各城市優秀值而言，可分為“1-3”兩檔，成都和南京等區域深耕的百億軍團基本可以做到拿地后1個月開工，而對于重慶、上海、深圳等其他城市優秀房企，則可以做到3個月開工；②對于各城市平均值而言，可分為“6-10”兩檔，其中重慶、上海、深圳等城市可實現平均6個月開工，而其他城市可基本實現10個月開工。其次，從各城市內的房地產企業表現來看，同城市標桿水平、平均水平以及落后水平之間分化狀況相當突出。其中，各城市平均值與最小值相差倍數最小為2倍，最大為11倍，而最大值與最小值相差倍數更為驚人，最小為3倍，最大接近30倍。

一、設計階段存在的三大問題

針對“拿地-開工”周期過長的房地產企業，設計條件不足，設計決策反復是制約項目開工的主要瓶頸。設計主要受3個方面的制約：第一，能否具備設計條件，這主要取決于前端市場定位是否前后一致，定位準確，如果定位反復則往往造成設計反復；第二，設計決策本身是否高效，周期可控；第三，報批報建能否與設計同步，順利通過。……